การจัดทำการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย

นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เพิ่งออกคำสั่งอย่างเป็นทางการมอบหมายให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงก่อสร้างและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) นี่เป็นนโยบายที่ถูกต้องโดยสิ้นเชิงและส่งผลดีต่อตลาด

อย่างไรก็ตาม กระบวนการสร้างและปรับปรุงกลไกการทำงานของพื้นที่ซื้อขายนี้จำเป็นต้องมีการวิจัยและประเมินผลอย่างรอบคอบ ก่อนจะนำเสนอให้หน่วยงานที่มีอำนาจประกาศใช้ในเวลาที่เหมาะสม เพื่อให้เกิดความเป็นไปได้และนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดแก่ฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

การจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย ภาพที่ 1 — การจัดทำการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่สามารถทำได้ในชั่วข้ามคืน (ภาพ : TMC)

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) กล่าวว่า เป็นเวลานานแล้วที่อสังหาริมทรัพย์ (RE) ที่ซื้อขายผ่านตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์ที่ก่อตัวขึ้นในอนาคต โดยไม่มีสิทธิใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินส่วนใหญ่ยังคงมีการซื้อขายกันอย่างเสรีและไม่มีการควบคุมระหว่างประชาชน

ในขณะเดียวกัน "ผลิตภัณฑ์" ประเภทนี้มีปริมาณมากและมูลค่าธุรกรรมสูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่กลายเป็นที่มาของผลกระทบมากมาย ทำลายตลาด และทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากภาษี

การวิจัยการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินถือเป็นนโยบายที่ถูกต้องอย่างสมบูรณ์และมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด เนื่องจากแพลตฟอร์มการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยสนับสนุนการบริหารจัดการและติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมและสมบูรณ์ยิ่งขึ้น แทนที่จะหยุดอยู่แค่ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคตและที่ดินโครงการเหมือนในปัจจุบันเท่านั้น

โดยพื้นฐานแล้ว การแลกเปลี่ยน QSDD ไม่ใช่ "สิ่งใหม่โดยสิ้นเชิง" จากมุมมองหนึ่ง นี่คือการเพิ่มเติมเพื่อกำกับและควบคุม "ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์" ส่วนใหญ่ ซึ่งรวมถึงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่ยังคงเปิดขายอยู่ในตลาด

นอกจากนี้ ตาม VAR นั้น เช่นเดียวกับวิธีการดำเนินงานของตลาดหลักทรัพย์อื่น ๆ "ผลิตภัณฑ์" ที่ต้องการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ QSDĐ จะต้องมีข้อมูลรายการที่เฉพาะเจาะจงและชัดเจน พร้อมการตรวจสอบที่เข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งความถูกต้องตามกฎหมายและราคาสาธารณะ

นี่ถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ซื้อรู้สึกปลอดภัยในการทำธุรกรรม หลีกเลี่ยงการซื้อขายบ้านบนกระดาษ การกระทำฉ้อโกง ข้อมูลเท็จ การซื้อและขายบ้านแบบ "สองราคา" และการสร้างราคา

การควบคุมที่เข้มงวดตั้งแต่ขั้นตอน "ข้อมูลอินพุต" ไปจนถึงกระบวนการธุรกรรมทั้งหมดจะช่วยให้ตลาดดำเนินงานได้อย่างถูกต้อง ปลอดภัย และโปร่งใส เป็นพื้นฐานและแนวทางให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนยิ่งขึ้น

โดยในการจัดทำระบบซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน หากนำไปรวมกับระบบซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะสามารถเป็นแหล่งจัดหาและอัปเดตข้อมูลธุรกรรม เป็นฐานสำหรับสร้างข้อมูล และสร้างแผนที่ราคาที่ดินระดับประเทศได้

ในเวลาเดียวกันยังเป็นข้อมูลที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานจัดการในกระบวนการวิจัยและประกาศนโยบายกำกับดูแล การกำหนดทิศทางการบริโภค การส่งเสริมตลาด และการกระตุ้นการเติบโตและการพัฒนาทางเศรษฐกิจ

การดำเนินการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจะสร้างวิธีการที่เชื่อถือได้มากขึ้น ช่วยให้ผู้คน โดยเฉพาะนักลงทุนในและต่างประเทศ ค้นหาข้อมูลและทำธุรกรรมได้อย่างสะดวก

“ในอนาคตอันใกล้นี้ หากมีการใช้กลไกและนโยบายที่เอื้ออำนวย การทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจะดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก พร้อมด้วยทุนทางสังคมจำนวนมากที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแข่งขันกับตลาดหุ้นและพันธบัตร”

เมื่อมูลค่าการลงทุนมีขนาดใหญ่เพียงพอและมีผู้เข้าร่วมตลาดจำนวนมาก สามารถดึงดูดเงินทุนต่างชาติได้ รวมถึงผลิตภัณฑ์การลงทุนที่มีประสิทธิผล เช่น กองทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนออมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ฯลฯ ก็จะมีเงื่อนไขต่างๆ ให้พัฒนา" VARs แสดงความคิดเห็น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สิทธิการใช้ที่ดินนั้นเป็น “สินค้า” ที่มีมูลค่ามหาศาลและครอบคลุมพื้นที่กว้างขวาง ดังนั้นการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินจึงไม่ใช่เรื่องง่ายและไม่สามารถทำได้ในชั่วข้ามคืน

เพื่อให้การแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิผลอย่างแท้จริง โดยไม่ทับซ้อนหรือทำให้ขั้นตอนการบริหารจัดการมีความซับซ้อนมากขึ้นสำหรับประชาชน จำเป็นต้องมีกระบวนการวิจัยและวิเคราะห์ที่ละเอียดถี่ถ้วนและละเอียดถี่ถ้วน

งานนี้ต้องอาศัยการมีส่วนร่วมและการประสานงานจากทั้งหน่วยงานบริหารของรัฐและผู้เชี่ยวชาญชั้นนำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมของความคิดเห็นจากบุคคลและองค์กรที่มีประสบการณ์จริงถือเป็นสิ่งสำคัญมาก

นายดิงห์ ยังกล่าวด้วยว่า ยังมีคำถามมากมายที่ต้องได้รับคำตอบอย่างเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินมีความเป็นไปได้ และมีผลกระทบเชิงบวกอย่างแท้จริงต่อตลาด

จากมุมมองขององค์กรทางสังคมระดับมืออาชีพ ด้วยเป้าหมายในการมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในลักษณะที่มั่นคง ยั่งยืน และโปร่งใสมากขึ้น VARS สนับสนุนนโยบายในการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินอย่างเต็มที่

“อย่างไรก็ตาม กระบวนการสร้างและปรับปรุงกลไกการทำงานของพื้นที่ซื้อขายนี้จำเป็นต้องมีการวิจัยและประเมินอย่างรอบคอบก่อนนำเสนอให้หน่วยงานที่มีอำนาจประกาศใช้ในเวลาที่เหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่ามีความเป็นไปได้และนำมาซึ่งประโยชน์สูงสุดแก่ฝ่ายที่เกี่ยวข้อง” นายดิงห์เสนอ

แหล่งที่มา