เหตุใดตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามจึงเงียบสงบ แต่ยังคง 'น่าดึงดูด' ต่อนักลงทุนต่างชาติ?

รอการอนุมัติกรอบกฎหมายสำคัญเพื่อตลาด

ตามที่ Savills ระบุ หนึ่งในปัจจัยที่ช่วยให้เวียดนามยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้ก็คือ ประเทศนี้มีประชากรมากกว่า 100 ล้านคน โดยนครโฮจิมินห์และฮานอยมีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยและสำนักงานในสองเมืองนี้มีค่อนข้างมาก

นอกจากนี้ ความมุ่งมั่นของรัฐบาลเวียดนามในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการสนับสนุนเขตอุตสาหกรรมได้ทำให้ตลาดเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi ประเมินว่า จากประสบการณ์การทำงานร่วมกับนักลงทุนต่างชาติ มุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามสามารถแบ่งได้เป็น 2 ทิศทางหลัก

เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจึงยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ? — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องด้วยเหตุผลหลายประการ (ภาพ : ล.ด.)

ประการแรก การลงทุนในระดับโครงการและการลงทุนในระดับองค์กร จากมุมมองระดับองค์กร นักลงทุนมุ่งเน้นไปที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน แม้ว่าจะมีความท้าทายมายาวนานบางประการในตลาดเวียดนาม เช่น ขั้นตอนทางกฎหมาย แต่เวียดนามยังคงน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและสถาบันทางการเมืองที่มั่นคง

แม้ว่า GDP รวมจะยังคงไม่มากนัก แต่ด้วยอัตราการเติบโตที่สูงของเวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็ได้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุน โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่ท้าทาย อย่างไรก็ตาม ความซับซ้อนของความเป็นเจ้าของทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในเวียดนามยังคงเป็นข้อจำกัดต่อการมีส่วนร่วมของนักลงทุนต่างชาติรายบุคคลในกลุ่มระดับกลางถึงระดับสูง

กองทุนที่ดินในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ หรือฮานอย ดูเหมือนว่าจะหมดลง อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้ส่งเสริมการลงทุนสาธารณะในโครงการพัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานในเมืองบริวารรอบนครโฮจิมินห์และฮานอย

ด้วยเหตุนี้นักลงทุนในประเทศจึงสามารถมีส่วนร่วมในโครงการขนาดใหญ่ได้มากกว่าเดิม นักลงทุนที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองดาวเทียมพร้อมที่จะปรับใช้โดยเฉพาะในปี 2567 โดยได้รับประโยชน์จากนโยบายการเงิน อัตราดอกเบี้ยที่เข้าถึงได้ และช่องทางในการขยายตัวสำหรับการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“ปัจจุบัน นักลงทุนยังคงรอนโยบายกฎหมายแบบเปิดเพื่อส่งเสริมการพัฒนาและจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการทางสังคม” นางฮังกล่าวเน้นย้ำ

ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

คุณฮั่ง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่วัฏจักรพัฒนาใหม่ เมื่อมองย้อนกลับไปเมื่อปลายปี 2566 ตลาดโดยทั่วไปจะเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ก็ยังคงมีปัญหาท้าทายอยู่

ตั้งแต่ต้นปี 2566 รัฐบาลได้เข้ามาแทรกแซงอย่างแข็งขันและต่อเนื่องเพื่อขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในตลาด ตัวอย่างเช่น พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 08/2023/ND-CP, มติหมายเลข 33/NQ-CP, คำสั่ง 338/QD-TTg, พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 10/2023/ND-CP, หนังสือเวียนหมายเลข 02/2023/TT-NHNN, โทรเลขหมายเลข 1376/CD-TTg, โทรเลข 965/CD-TTg...

ขณะเดียวกัน รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2566 ร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2566 ถือเป็นโครงการกฎหมายสำคัญที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบและรับรองคุณภาพก่อนที่จะผ่านในอนาคตอันใกล้นี้ จำนวนโครงการใหม่และอุปทานใหม่ดีขึ้นแต่ไม่มากนัก สถานการณ์อุปทานที่จำกัดยังคงอยู่

ในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ตลาดมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นในโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง โดยมีปัจจัยที่ดีหลายประการมาบรรจบกัน เช่น นักลงทุนที่มีชื่อเสียง สินค้าที่สอดคล้องกับคลาสคุณภาพด้วยพื้นที่ที่เหมาะสม คุณภาพการส่งมอบที่คาดหวังไว้ที่ดี ทำเลที่ตั้งดี ความถูกต้องตามกฎหมายรับประกัน สาธารณูปโภคที่ครบครันและสะดวกสบาย นโยบายการขายที่น่าดึงดูดใจ เช่น การขยายกำหนดการชำระเงิน การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย... แต่จำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีไม่มากนัก

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงก็เป็นปัญหาที่กระทบสภาพคล่องเช่นกัน นอกจากนี้ ความกังวลทางกฎหมายที่ว่าโครงการไม่สามารถเสร็จสิ้นได้เมื่อลูกค้าได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนแล้ว ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อปริมาณธุรกรรมอีกด้วย

“ตลอดปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอโครงการของตนอย่างมาก แก้ไขปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน และลดแรงกดดันจากการปรับโครงสร้างตลาดครั้งใหญ่ในปัจจุบัน การปรับโครงสร้างนี้มักไม่รวดเร็วและยังต้องใช้เวลาในการดำเนินการ” นางฮังกล่าว

เมื่อเข้าสู่ปี 2567 ตลาดยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการที่ต้องแก้ไขก่อนที่จะมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจน หากกฎหมายที่ดินแก้ไขผ่านในปี 2567 จะสร้างแรงผลักดันที่ดีให้กับตลาด นอกจากนี้ กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2567 อีกด้วย

หัวข้อต่างๆ ที่รอคอยมานานจะได้รับคำตอบที่ชัดเจนในปีนี้ อุปทานจะค่อยๆ ดีขึ้น กิจกรรมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานได้รับการส่งเสริมควบคู่กับแนวโน้มการพัฒนาเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งซึ่งจะเพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่ม

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์อย่างเหมาะสม โดยต้องมีผลิตภัณฑ์ราคาไม่แพงจำนวนมาก และรูปแบบธุรกิจที่หลากหลาย เพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย นอกจากนี้การลดราคาสินค้าในปัจจุบันเป็นสิ่งที่ทำได้ยาก แต่ถ้าหากทำได้ก็จะดึงดูดความต้องการได้ รัฐบาล/รัฐได้ดำเนินมาตรการที่จำเป็นมากมายเพื่อส่งเสริมตลาด

“นักลงทุนจะต้องทำเช่นเดียวกันในเวลานี้ โดยใช้มาตรการต่างๆ มากมายเพื่อปรับปรุงการพึ่งพาเงินสดหมุนเวียนจากธนาคาร โดยการระดมจากช่องทางอื่นๆ เช่น ความร่วมมือด้านการลงทุน โครงสร้างพอร์ตการลงทุน ขยายความคืบหน้าการชำระเงินเพื่อลดแรงกดดันด้านเงินสดหมุนเวียนของผู้ซื้อ เพื่อส่งเสริมการตัดสินใจลงทุน ดำเนินการได้ดีในทุกขั้นตอน” นางฮังกล่าวเสริม

แหล่งที่มา