ตลาดพบเห็น "ความขัดแย้ง" ที่น่าสนใจ โครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยซื้อขายได้ดี แม้กระทั่ง "ขายหมด" กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการบันทึกค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือปกแดง... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
 |
| ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าอพาร์ทเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านต่อตารางเมตรในฮานอยกำลังจะหายไป (ภาพ : ลินห์ อัน) |
อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงค่อยๆ “หายไป”
กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นที่ต้องการในตลาดสูง แต่ขาดแคลนอย่างมาก ภายในปี 2567 อพาร์ทเมนท์ใหม่เกือบ 67% ในตลาดฮานอยจะเป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา
คาดการณ์ว่าภายในปี 2568 กลุ่มผลิตภัณฑ์หลักที่มีราคา 50 ล้านดองต่อตารางเมตรจะหายไป ผู้เชี่ยวชาญแม้กระทั่งกล่าวว่าอพาร์ทเมนต์ใหม่ราคาต่ำกว่า 50 ล้านต่อตารางเมตรในฮานอยกำลังจะหายไป คาดว่าเรื่องราวของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงจะช่วยสร้างสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดขึ้นมาใหม่ แต่ตอนนี้ดูเหมือนว่าจะห่างไกลมากขึ้นเรื่อยๆ
สถิติจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของนครโฮจิมินห์ โฮจิมินห์ ราคาขายขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตรม.
นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม แสดงความเห็นว่า ผู้มีรายได้ปานกลางในฮานอยย้ายเข้าไปยังเขตชานเมืองมากขึ้น เนื่องจากระบบโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อยังไม่เสร็จสมบูรณ์ เพื่อซื้อบ้าน สถานการณ์เช่นนี้จะเกิดขึ้นในเมืองอื่นๆ ในอนาคตอันใกล้นี้หากไม่มีการวางแผนกลไกการอนุญาตโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามราคาอพาร์ทเม้นท์ในบริเวณเหล่านี้ไม่ได้อยู่ในระดับ “เหมาะสม” อีกต่อไป
นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวว่า ปี 2567 ถือเป็นปีที่เกิด "ความขัดแย้ง" ที่น่าสนใจ แม้ว่าราคาขายอพาร์ตเมนต์ในตลาดหลักทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้... เมืองโฮจิมินห์ยังคงอยู่ในระดับสูง แต่กำลังซื้อยังคงค่อนข้างดี นายหน้าสูงถึง 70% เชื่อว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะมีปริมาณการซื้อขายเป็นบวก ถึงขั้น "ขายหมด" ในปี 2024 เช่นเดียวกัน ตัวเลขในนครโฮจิมินห์ก็เช่นกัน โฮจิมินห์ก็ไปถึงมากกว่า 40% เช่นกัน
แสดงให้เห็นถึงความดึงดูดใจอย่างมากของกลุ่มโครงการอพาร์ทเมนท์ โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้ดี อพาร์ตเมนต์มักเป็นผู้บุกเบิกในวงจรการฟื้นตัวของตลาด เนื่องจากมุ่งเน้นที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ซึ่งเป็นความต้องการที่มีอยู่เสมอและยั่งยืน ปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจะมุ่งเน้นไปที่อพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่เล็กและมีราคาเหมาะสม นอกจากนี้ โครงการที่ผู้ซื้อเลือกมักเป็นผลิตภัณฑ์ที่สร้างเสร็จแล้ว มีโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์ มีความหนาแน่นของการก่อสร้างต่ำ มีนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีความคืบหน้าในการชำระเงินที่ดี และมีนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับสิทธิพิเศษ ฯลฯ คุณตวนได้วิเคราะห์
แม้ว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงและราคาปานกลางจะมีแนวโน้มแคบลงในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ นครโฮจิมินห์ แต่ยังคงเป็นกลุ่มหลักที่ดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อจริงที่มีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านเพื่อลงหลักปักฐาน
จากความเป็นจริงดังกล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดยังคงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ นายดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า จำเป็นที่จะต้องเสนอแนวคิดริเริ่มการวิจัยและพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เพราะจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและยั่งยืนได้
ฉันควรลงทุนในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่าหรือไม่?
ร่วมแชร์ประสบการณ์ในงานสัมมนา “ศักยภาพอพาร์ตเมนท์ให้เช่า” ช่วงบ่ายวันที่ 23 ธันวาคม ที่ผ่านมา ดร. นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยใน 4 เขตใจกลางเมืองฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับต้นปี 2019 ซึ่งสูงกว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยในฮานอยโดยรวมถึง 30%
ตัวอย่างเช่น Hai Ba Trung และ Dong Da เป็นสองเขตที่มีอัตราการเติบโตของราคาที่ดีที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากระดับราคาที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในเขตชานเมือง โครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจะมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประมาณ 10% หลังจากเปิดขายในแต่ละช่วง โครงการอพาร์ทเม้นท์ใหม่เปิดขายในปี 2567 ราคาส่วนกลางเริ่มต้นที่ 125 ล้านดอง/ตรม. เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์มีราคาประมาณ 88 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา)
ในบริบทที่ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น หากคุณมีเงินสดมากกว่า 5 พันล้านดอง คุณควรเปลี่ยนการลงทุนของคุณไปเป็นอพาร์ตเมนต์พร้อมบริการให้เช่าหรือไม่?
คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท SGO Home กล่าวว่า นักลงทุนจำนวนมากมักมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแหล่งกำไรสองทาง ทั้งที่มีรายได้ที่มั่นคงจากการเช่าและกำไรจากการเติบโตของสินทรัพย์
ดังนั้น หากคุณมีเงิน 5.5 พันล้านดอง คุณจุง แนะนำว่า นักลงทุนสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นซึ่งสามารถสร้างกระแสเงินสด และใช้เพื่อการอยู่อาศัยหรือเช่าได้ ด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่มีความยืดหยุ่นเช่นนี้ การขายในภายหลังจึงไม่ใช่เรื่องยาก
นายจุง กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในใจกลางเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ได้รับความสนใจ เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคงจากผู้เข้าพักระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญ และชุมชนชาวต่างชาติ
นอกจากนี้ราคาของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ยังต่ำกว่าตลาดในกลุ่มเดียวกันประมาณ 35-70% แต่ราคาเช่าของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์จะสูงกว่าราคาเช่าอพาร์ทเม้นท์ระยะยาวประมาณ 25-50% นี่แสดงให้เห็นว่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่าเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้ประสิทธิภาพการลงทุนสูง
โครงการแหล่งท่องเที่ยวมูลค่า 2,500 พันล้านดองในจังหวัดบิ่ญดิ่ญมีนักลงทุนแล้ว
วันที่ 23 ธันวาคม ข่าวจากสำนักงานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ ระบุว่า รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงียน ตุ๋งฮวง ลงนามในมติหมายเลข 4428/QD-UBND อนุมัติผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการจุดที่ 2 (2-2) แหล่งท่องเที่ยวชายหาด Nhon Ly - Cat Tien
โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,215.57 พันล้านดอง (ไม่รวมเงินประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน) ดำเนินการที่ตำบลกั๊ตจันห์ อำเภอฟูกั๊ต เขตเศรษฐกิจโญนฮอย จังหวัดบิ่ญดิ่ญ
ทั้งนี้ ผู้ลงทุนที่ได้รับการคัดเลือกจึงเป็นบริษัทร่วมทุน Phu Gia Infrastructure Development Investment (มีสำนักงานใหญ่ในเมือง Quy Nhon จังหวัด Binh Dinh) ด้วยราคาเสนอซื้อที่ชนะคือ 368,823 พันล้านดอง ซึ่งต่างกันเกือบ 21,000 ล้านดอง (20,877 พันล้านดอง) เมื่อเปรียบเทียบกับราคาเริ่มต้นที่ 347,946 พันล้านดอง
พื้นที่ที่วางแผนสำหรับการดำเนินโครงการมีมากกว่า 40 ไร่ โดยพื้นที่ที่ดินบริการด้านการท่องเที่ยว (ที่ดินวิลล่าท่องเที่ยว, ที่ดินบริการรีสอร์ท, ที่ดินโรงแรม, ที่ดินสี่เหลี่ยม, ที่ดินก่อสร้างบริการเชิงพาณิชย์, ที่ดินสระว่ายน้ำ) มีจำนวนมากกว่า 14.4 ไร่, พื้นที่สีเขียวมีจำนวนมากกว่า 15.3 ไร่, พื้นที่ที่ดินการสัญจรและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค (พื้นที่การสัญจร, ที่ดินโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค, พื้นที่จอดรถ) เกือบ 5.6 ไร่, พื้นที่ที่ดินชายหาดและผิวน้ำมีจำนวนเกือบ 4.8 ไร่ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ รัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าโดยผ่านรูปแบบการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
หลังจากสร้างเสร็จ บิ่ญดิ่ญจะมีโครงการรีสอร์ทระดับไฮเอนด์อื่นๆ อีกมากมาย เช่น วิลล่าท่องเที่ยว โรงแรม โครงการบริการรีสอร์ท โครงการบริการเชิงพาณิชย์ (ร้านอาหาร ร้านขายของที่ระลึก คาราโอเกะ ธุรกิจทั่วไป) เพื่อขาย ให้เช่า เช่าซื้อ และกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ ตามกฎระเบียบ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการด้านที่พัก รีสอร์ท ความบันเทิง และสันทนาการของนักท่องเที่ยว
โครงการดังกล่าวยังมีแนวโน้มที่จะสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาการท่องเที่ยวในท้องถิ่นมากยิ่งขึ้น โดยมีการสร้างสิ่งสำคัญๆ มากมาย เช่น โรงแรม วิลล่ารีสอร์ท จัตุรัส และบริการเชิงพาณิชย์...
ตามคำกล่าวของผู้นำจังหวัดบิ่ญดิ่ญ พื้นที่แห่งนี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพมากมายแต่ยังไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ จังหวัดบิ่ญดิ่ญมีนโยบายมากมายเกี่ยวกับการเรียกร้องและดึงดูดการลงทุน จากนั้นสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนที่มีศักยภาพและประสบการณ์เพียงพอในการลงทุนในพื้นที่ได้พัฒนาตามแนวทางของสภาประชาชนจังหวัดในแต่ละระยะ
หลักเกณฑ์การบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือสำคัญ
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เล่มแดง) ต้องมีการบันทึกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน
มาตรา 11 มาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP กำหนดให้หนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่าหนังสือปกแดง) มีการดำเนินการดังนี้
ก) ผู้มีสิทธิชำระหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินฉบับแรก ได้แก่ บุคคลธรรมดาและครัวเรือนที่ใช้ที่ดินอยู่ในปัจจุบันและมีความจำเป็นต้องให้บันทึกหนี้ และทายาทตามบทบัญญัติของกฎหมายที่มีความจำเป็นต้องให้บันทึกหนี้ ก็ให้บันทึกหนี้ต่อไป
ข) จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่บันทึกเป็นหนี้สำหรับกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก ของข้อนี้ คือ ยอดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินทั้งหมดที่ต้องจ่ายในเวลาที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน
ค) ลำดับและวิธีการบันทึก ชำระ และเคลียร์หนี้ค่าที่ดิน และระยะเวลาการชำระหนี้ค่าที่ดินของครัวเรือนและบุคคลธรรมดาที่มีสิทธิชำระหนี้ค่าที่ดินตามวรรคนี้ ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
ข) กรณีมีการจัดสรรที่ดินเพื่อจัดสรรให้บุคคลอื่นเข้าอยู่อาศัย ให้บันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดสรรให้บุคคลอื่นเข้าอยู่อาศัย เมื่อรัฐเวนคืนที่ดิน
ง) การบันทึกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับรายวิชาตามที่กำหนดในข้อ ก ของข้อนี้ ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2572 การชำระและการยกเลิกหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html
การแสดงความคิดเห็น (0)