ตลาดอสังหาฯ นครโฮจิมินห์ - ตอนที่ 1: ปัญหาทางกฎหมาย การขาดแคลนอุปทาน

บทที่ 1 ปัญหาทางกฎหมาย การขาดแคลนอุปทาน

ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุไว้ นโยบายสนับสนุนควบคู่ไปกับการสนับสนุนจากธุรกิจและหน่วยงานจัดการไม่เพียงแต่จะนำมาซึ่งโอกาสการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งเท่านั้น แต่ยังช่วยปรับโครงสร้างตลาดให้มุ่งสู่วิสัยทัศน์การพัฒนาในระยะยาวอีกด้วย

ความท้าทายที่เหลืออยู่

รายงานจากสำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ ระบุว่าในปี 2567 รายได้จากอสังหาริมทรัพย์จะสูงถึง 199,155 พันล้านดอง คิดเป็น 60.3% ของรายได้รวมจาก "บริการอื่นๆ" โดยมีอัตราการเติบโตเชิงบวกที่ 6.7% อย่างไรก็ตาม ตามที่สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุ การเติบโตนี้ไม่สามารถซ่อนความจริงที่ว่าความยากลำบากยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา โดยที่โครงการต่างๆ มากมายหยุดชะงักหรือล่าช้า

อย่างไรก็ตาม ความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจากรัฐบาลและคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้นำมาซึ่งผลลัพธ์บางประการ เช่น การแก้ไขโครงการ 64 โครงการในปี 2567 โดยโครงการ 8 โครงการเสร็จสิ้นแล้ว อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการอื่นๆ อีกกว่า 100 โครงการที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ซึ่งทำให้การจัดหาสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดมีอุปสรรคอย่างมาก

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า ความจริงที่ว่าโครงการมากกว่า 100 โครงการมีปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข ไม่เพียงแต่จะขัดขวางการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่เท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดอีกด้วย กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังคงครองส่วนแบ่งตลาด ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพงก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

นอกจากนี้ ความล่าช้าในการอนุมัติโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังก่อให้เกิดผลกระทบด้านสังคมที่ร้ายแรง ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้ ส่งผลให้ความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงทรัพยากรในเมืองเพิ่มมากขึ้น

ที่น่าสังเกตคือ นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติการลงทุนในปี 2567 เพียง 12 โครงการเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าจำนวนโครงการเฉลี่ย 60 โครงการต่อปี ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 มาก ในจำนวนนี้ มีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหนึ่งโครงการเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติ แสดงให้เห็นถึงการหยุดชะงักอย่างรุนแรงในการพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ไม่มีโครงการใดได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดิน และมีเพียงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพียง 2 โครงการเท่านั้นที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง กระบวนการทางกฎหมายที่ซับซ้อน ตั้งแต่การอนุมัติการลงทุน การอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 ไปจนถึงการประเมินมูลค่าที่ดิน ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาตลาด

ในทางกลับกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ยังได้รับผลกระทบจากนโยบายทางกฎหมายที่ไม่สอดคล้องกันหลายประการเช่นกัน กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการประเมินโครงการตามกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ยังไม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายอย่างแท้จริง การนำกลไกใหม่ๆ เช่น พระราชกฤษฎีกา 115/2024/ND-CP และการแก้ไขกฎหมายการวางแผนและกฎหมายการลงทุนมาใช้ คาดว่าจะเป็นจุดเปลี่ยน แต่จะต้องใช้เวลาอีกมากในการนำไปปฏิบัติจริง

นอกจากนี้ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักจากการขาดแคลนทุนลงทุน คาดการณ์ว่ามูลค่ารวมของพันธบัตรขององค์กรที่ครบกำหนดในภาคอสังหาริมทรัพย์ภายในปี 2568 อาจสูงถึง 180,000 พันล้านดอง ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งต้องเลื่อนหรือหยุดโครงการที่กำลังดำเนินอยู่ ส่งผลให้เกิดวัฏจักรอุบาทว์ที่ทำให้ตลาดหยุดชะงัก

อุปทานไม่สมดุล ราคาบ้านพุ่ง

ในปี 2567 ตลาดนครโฮจิมินห์จะมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพียง 31 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์รวมทั้งสิ้น 31,167 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีก่อนหน้า ที่น่าสังเกตคือ มีเพียง 4 โครงการเท่านั้นที่เข้าเกณฑ์ระดมทุน โดยมี 1,611 ยูนิต ซึ่งทั้งหมดเป็นกลุ่มไฮเอนด์ นี่เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของตลาดที่ไม่มีอุปทานในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาประหยัดอีกต่อไป

นอกจากนี้ โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์กำลังตกอยู่ในสถานการณ์แบบ “พีระมิดกลับหัว” ซึ่งที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์คิดเป็น 100% ของอุปทานใน 11 เดือนของปี 2024 เทียบกับ 70.6% ในปี 2020 ในขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงสุด ได้หายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิง

ความไม่สมดุลที่ร้ายแรงนี้ทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างควบคุมไม่ได้ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หรูหราอยู่ที่ 9.39 พันล้านดอง/ยูนิต โดยไม่รวมต้นทุนที่เกิดขึ้นในตลาดรอง ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น เขต 1 และเขต 3 ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่เมืองทูดึ๊กและเขตบิ่ญจันห์ ยังคงขาดโครงการใหม่ๆ ทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและความสามารถในการซื้อของผู้คนยิ่งลึกลง

นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างคาดการณ์ว่า หากปรับรายการราคาที่ดินในปี 2567 ราคาที่อยู่อาศัยอาจยังคงเพิ่มขึ้นอีก 15 - 20% ในปี 2568 การปรับขึ้นราคาดังกล่าวไม่เพียงแต่ลดโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของกลุ่มรายได้ปานกลางและน้อยเท่านั้น แต่ยังเพิ่มช่องว่างความไม่เท่าเทียมกันในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่ เช่น นครโฮจิมินห์ อีกด้วย

แม้ว่าจะมีความยากลำบากหลายประการ แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะฟื้นตัวได้ หากปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขอย่างทั่วถึง พื้นที่เช่น เมืองบิ่ญจันห์ นาเบ และทูดึ๊ก ซึ่งมีที่ดินขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่กำลังพัฒนา อาจกลายเป็นแรงกระตุ้นการเติบโตที่สำคัญ

โครงการสำคัญต่างๆ เช่น รถไฟฟ้าใต้ดินสาย 1 ทางด่วนโฮจิมินห์-ม็อกบ๊าย และถนนวงแหวน 3 คาดว่าจะไม่เพียงแต่ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ใจกลางเมืองกับชานเมืองเท่านั้น แต่ยังสร้างโอกาสในการพัฒนาให้กับเมืองบริวาร เช่น ลองอัน ด่งนาย และบิ่ญเซือง อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม เพื่อใช้ประโยชน์จากศักยภาพเหล่านี้ จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาคอขวดทางกฎหมายในเร็วๆ นี้ นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องเสริมสร้างกลไกการเชื่อมโยงระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการ และลดระยะเวลาในการดำเนินการโครงการลงทุน ในขณะเดียวกันการติดตามราคาที่อยู่อาศัยและการรักษาสมดุลของโครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดยังต้องมุ่งเน้นเพื่อให้แน่ใจว่ามีการพัฒนาที่ยั่งยืน

บทความล่าสุด: คลายปมคว้าโอกาสฝ่าฟัน

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406