ศูนย์การค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ถูกแปลงเป็นสำนักงาน

Savills Vietnam เปิดเผยว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 พื้นที่ค้าปลีกในนครโฮจิมินห์มีการบริโภคลดลง 7,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2022 เมื่อต้องเผชิญหน้ากับผู้เช่าจำนวนมากที่คืนพื้นที่ของตน เจ้าของโครงการจึงได้เปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวจากศูนย์การค้าเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า

เนื่องจากการดำเนินงานไม่มีประสิทธิภาพ ห้างสรรพสินค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์จึงถูกเปลี่ยนเป็นสำนักงาน ภาพที่ 1 — นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC

แปลงเป็นสำนักงานให้เช่า

ล่าสุด หลังจากแบรนด์ Miniso กลับมาเปิดสาขาใหม่ โครงการ Thao Dien Pearl (Thao Dien, Thu Duc City) พบว่าพื้นที่ที่ใช้ไปลดลง 3,000 ตร.ม. และเจ้าของพื้นที่จึงตัดสินใจเปลี่ยนพื้นที่ขายปลีกให้เช่าเป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า

ไม่เพียงแต่ Thao Dien Pearl เท่านั้น Savills ยังได้สังเกตเห็นโครงการขนาดเล็กจำนวนหนึ่งที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 10,000 ตร.ม. ในเขตชานเมือง ที่ต้องเปลี่ยนฟังก์ชันจากพื้นที่ขายปลีกสมัยใหม่เป็นสำนักงานหรือพื้นที่ทำงานร่วมกัน นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC ประเมินว่าแนวโน้มนี้ชี้ให้เห็นถึงความเป็นจริงที่โครงการค้าปลีกให้เช่าจำนวนมากต้องเผชิญในปัจจุบัน

“โครงการขนาดเล็กมักประสบปัญหาในการดึงดูดผู้เช่าที่หลากหลายและรักษาฐานผู้เช่าเอาไว้ โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง โดยมีรูปแบบธุรกิจที่จำกัดอยู่แค่บริการบางอย่าง เช่น อาหารและเครื่องดื่ม ร้านสะดวกซื้อ ผลิตภัณฑ์ดูแลเส้นผม เป็นต้น ผู้เช่าเหล่านี้มักไม่สามารถจ่ายค่าเช่าที่สูงได้

ดังนั้นโมเดลเหล่านี้จึงไม่มีประสิทธิภาพทางการเงินสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ ดังนั้น พวกเขาจึงมีแนวโน้มที่จะแปลงฟังก์ชันของโครงการเหล่านี้ให้เป็นประเภทที่มีประสิทธิภาพเชิงพาณิชย์มากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills วิเคราะห์

ความท้าทายในรูปแบบการพัฒนา

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Savills อุปทานใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2023 มีจำนวนค่อนข้างจำกัด อุปทานค้าปลีกสมัยใหม่ทั้งหมดในนครโฮจิมินห์มีพื้นที่มากกว่า 1.5 ล้านตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า ราคาเช่าอยู่ที่ประมาณ 3.5 ล้านดอง/ตรม/เดือน สำหรับพื้นที่ส่วนกลาง และประมาณ 1 ล้านดอง/ตรม/เดือน สำหรับบริเวณนอกพื้นที่ส่วนกลาง อัตราเข้าพักยังคงอยู่ที่ 91% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า

เนื่องจากการดำเนินงานไม่มีประสิทธิภาพ ห้างสรรพสินค้าหลายแห่งในนครโฮจิมินห์จึงถูกเปลี่ยนเป็นสำนักงาน ภาพที่ 2 — นางสาว Tran Pham Phuong Quyen ผู้จัดการฝ่ายเช่าพื้นที่ค้าปลีก Savills HCMC

“ในช่วง 6 เดือนแรกของปี แม้ว่าเศรษฐกิจจะย่ำแย่ แต่เราก็ยังมีอัตราการเข้าพักและราคาที่คงที่ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่ดีในตลาด” นางสาวเกียง ฮวินห์ ประเมิน

ไตรมาสที่ 2 มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 3 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นโครงการในเขตชานเมือง โดยทั่วไปแล้ว Thiso Mall Sala ที่มีขนาดปานกลางและทำเลที่สะดวก สามารถดึงดูดผู้เช่าได้หลากหลาย ตั้งแต่ร้านอาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น แบรนด์เครื่องประดับ ไปจนถึงซูเปอร์มาร์เก็ต จึงดึงดูดผู้เยี่ยมชมจำนวนมากและมีศักยภาพในการเช่าพื้นที่ได้ดี

“อัตราการครอบครองพื้นที่กว่า 90% เป็นผลมาจากอุปทานค้าปลีกสมัยใหม่ในนครโฮจิมินห์ยังมีน้อยเมื่อเทียบกับจำนวนประชากรทั้งหมด 13 ล้านคน หากเทียบกับกรุงเทพฯ หรือเมืองอื่นๆ ในภูมิภาค พื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 8-9 ล้านตารางเมตร จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีกสมัยใหม่ในนครโฮจิมินห์มีขนาดเล็กมากเมื่อเทียบกับศักยภาพด้านการบริโภคของเมือง” นางสาวเกียง ฮวินห์ วิเคราะห์

นางสาว Tran Pham Phuong Quyen ผู้จัดการฝ่ายเช่าพื้นที่ค้าปลีกของ Savills HCMC เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และกล่าวอีกว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดของตลาดพื้นที่ค้าปลีกในเวียดนามในสายตาของผู้เช่าชาวต่างชาติก็คือ การขาดแคลนพื้นที่ที่มีคุณภาพ เวียดนามมักถูกเปรียบเทียบกับตลาดเพื่อนบ้านที่มีมายาวนาน เช่น ไทยและมาเลเซีย ซึ่งมีอาคารขนาดใหญ่กว้างขวางมากมาย และมีโครงการศูนย์การค้าคุณภาพหลายแห่ง

โดยทั่วไปแล้วในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ค้าปลีกในเขตใจกลางเมืองมักเป็นที่ต้องการของแบรนด์นานาชาติรายใหญ่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดเวียดนาม แบรนด์เหล่านี้มักจะมีข้อกำหนดเรื่องสถานที่ที่เข้มงวดเพื่อให้เข้าถึงลูกค้าได้จำนวนมาก และมีการแสดงตัวตนของแบรนด์ที่น่าประทับใจบนท้องถนนหรือในศูนย์การค้าชื่อดัง

“อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในห้างสรรพสินค้าที่สูงทำให้แบรนด์ต่างๆ ต้องอดทนรอให้สัญญาหมดอายุเสียก่อนจึงจะมีโอกาสเข้ามาเทคโอเวอร์ได้ ในขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์ก็มีอุปสรรคอื่นๆ เช่นกัน เช่น อาคารหลายชั้นที่ลดประสิทธิภาพการออกแบบและการใช้พื้นที่ ความปลอดภัย พื้นที่จอดรถ ขั้นตอนทางกฎหมายในการเช่า... ทำให้แบรนด์ระดับนานาชาติรู้สึกลังเลในช่วงการก่อตั้งธุรกิจ” นางสาวเควนกล่าว

มองไปในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี ตลาดจะมีโครงการใหม่ 3 โครงการในพื้นที่นอกใจกลางเมือง พื้นที่รวมประมาณ 70,000 ตร.ม. อย่างไรก็ตาม เนื่องจากแหล่งจัดหาส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณที่ไม่ใช่ใจกลางเมืองและอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ เรื่องราวของปัญหาการถมดินอาจเกิดขึ้นซ้ำอีก

“เราหวังว่ารูปแบบการค้าปลีกใหม่จะสามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีศักยภาพ ตลอดจนผู้ที่มีฐานะทางการเงินที่ดีได้ อีกทั้งยังมอบประสบการณ์การช้อปปิ้งที่น่าสนใจเพื่อดึงดูดผู้บริโภค” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

แหล่งที่มา