ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบน้อยกว่า ประเภทอพาร์ตเมนต์รักษาอัตรากำไรสูงมาหลายปี

อัตรากำไรสูงถึง 12.5%

ตามรายงานตลาดไตรมาส 3 ปี 2023 ที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย Batdongsan.com.vn ระบุว่าความต้องการในการซื้ออพาร์ทเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้น 1% และความต้องการในการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเม้นท์ราคา 2,000 - 4,000 ล้านบาท ถูกค้นหามากที่สุด

ตามรายงานของ Batdongsan.com.vn ตลาดในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 แสดงให้เห็นอีกครั้งว่าอพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดในปีที่ผ่านมาน้อยที่สุด เนื่องจากประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ขณะเดียวกันความสนใจในอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มแสดงสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาตั้งแต่ 2,000 - 4,000 ล้านบาท เป็นที่ถูกค้นหามากที่สุด

ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบน้อยลง ประเภทที่อยู่อาศัยมีอัตรากำไรสูงมาหลายปีแล้ว รูปที่ 1 — อาคารอพาร์ทเมนต์ตอบสนองความต้องการของตลาดได้ดีและได้รับผลกระทบด้านลบน้อยลง

ในปี 2023 ราคาขายอพาร์ทเมนท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยจะเพิ่มขึ้น 1-5% ในฮานอย และเกือบเท่าเดิมในนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตามในระยะยาวตั้งแต่ปี 2015 ถึงปัจจุบัน ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองใหญ่แห่งนี้เกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชน หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของคนเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น

คุณ Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ตเมนต์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน เนื่องจากอัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเติบโตของราคาบ้านได้ ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์หลักก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น”

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังกล่าวอีกว่า ตามรายงานของ Batdongsan.com.vn เกี่ยวกับจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทของราคาที่อยู่อาศัยที่สูง ผู้คนหันมาเช่าบ้านหรือหาวิธีกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังคงไม่ดำเนินการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพราะยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาห้องชุดมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรโดยเฉลี่ยจากการลงทุนในห้องชุดจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและค่าเสื่อมราคาเข้าด้วยกัน) ซึ่งเป็นผลกำไรที่ดีและมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม

อสังหาฯประเภท Low Rise แบ่งตามพื้นที่

นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯแนวราบทั่วประเทศเข้าสู่ภาวะตกต่ำ โดยปริมาณธุรกรรมลดลง รายงานของ Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่านายหน้า 57% ที่เข้าร่วมการสำรวจกล่าวว่าการทำธุรกรรมผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ชั้นต่ำลดลงมากกว่า 50% ส่วน 28% ให้ความเห็นว่าการทำธุรกรรมลดลง 10% - 50%

นาย Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคภาคใต้ กล่าวถึงประเภทนี้ว่า “ราคาเป็นอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อในปัจจุบัน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทตึกแถวมีราคาสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของผู้คนมาก และสินค้าที่มีมูลค่าสูงก็ยากต่อการกู้ยืมเพื่อซื้อ ราคาขายเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 อยู่ที่ 333 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในฮานอย และ 209 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรในโฮจิมินห์”

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่ออีกว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบแต่ละกลุ่มจะมีแนวโน้มและศักยภาพการฟื้นตัวที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์เฮาส์ยังคงเงียบสงบ เนื่องมาจากกิจกรรมการท่องเที่ยวและการค้าปลีกไม่ได้เติบโตอย่างแข็งแกร่งจากผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาคและหลังการระบาดใหญ่ของโควิด-19

ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบน้อยลง ประเภทที่อยู่อาศัยมีอัตรากำไรสูงมาหลายปีแล้ว รูปที่ 2 — ตลาดทาวน์เฮ้าส์เงียบเหงาตั้งแต่เกิดโควิด-19

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่าระดับความสนใจในทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เขตเมืองตอนกลางยังคงเท่าเดิม ขณะที่ในจังหวัดท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลในภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคใต้ ลดลง 11%, 22% และ 41% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2564

ในขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตชานเมืองก็ยังมีศักยภาพ เนื่องจากโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตรองรับแนวโน้มการขยายตัวของเขตเมืองสู่เขตชานเมืองและพื้นที่ใกล้เคียง ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่าพื้นที่ชานเมืองหลายแห่งมีราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นอย่างดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เช่น Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า 20%-30% ต่อปี หรือเขตเมือง Swan Bay, หมู่บ้าน Eco Saigon River, สวน Mizuki (HCMC) ซึ่งทั้งหมดมีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 20 ขึ้นไปทุกปี

สำหรับบ้านส่วนตัวนั้น ระดับความสนใจและราคาที่ขอขายยังคงมีเสถียรภาพในฮานอย เนื่องจากที่อยู่อาศัยประเภทนี้ออกแบบมาเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ดังนั้น ความต้องการจึงยังคงมีอยู่ ในไตรมาส 3 ปี 2566 ราคาขายบ้านส่วนตัวในหลายอำเภอ เช่น ตรัง, ตรัง, ตรังน้อย, ตรังใหญ่, ตรังเก่า, ตรังใหม่, ตรังเก่า ยังคงเพิ่มขึ้น 4% - 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

ระดับความสนใจยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 2% - 3% ในบางเขตของฮานอย ในนครโฮจิมินห์ ราคาขายและความสนใจในบ้านส่วนตัวมีแนวโน้มลดลง แต่การลดลงไม่เกิน 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2022

แหล่งที่มา