สาเหตุที่เบิกเงินแพ็กเกจสินเชื่อ 120 ล้านล้านดองช้า โครงการ “ตาแดง” รอคิวที่ฮานอย เมื่อ “มีเครื่องหมาย” อาคารพาณิชย์ จะต้องทำอย่างไร?

กระทรวงก่อสร้างพูดถึงแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองที่เบิกจ่ายไปเพียง 0.5% ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ของนครโฮจิมินห์น่าสนใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ Khanh Hoa เฟื่องฟู... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด : ในไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดฮานอยทั้งหมดบันทึกการขายอพาร์ทเมนท์ใหม่ประมาณ 3,000 แห่ง (ภาพ : HA)

กระทรวงก่อสร้าง คุยสินเชื่อ 120,000 ล้านดอง เบิกได้แค่ 0.5%

ณ วันที่นี้ แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ได้จ่ายไปเพียง 640,000 ล้านดองสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 8 โครงการเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการชำระดอกเบี้ยไม่ได้ดึงดูดผู้กู้มากนัก

ข้อมูลดังกล่าวได้ระบุไว้โดยกระทรวงก่อสร้างในรายงานที่ส่งถึงรัฐสภาเกี่ยวกับผลการกำกับดูแลและซักถามเชิงวิชาการในภาคก่อสร้าง

ทั้งนี้ จนถึงขณะนี้ ได้มีการเบิกจ่ายไปแล้วเพียง 0.53% จากแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองเท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคาร BIDV ได้จ่ายเงิน 95,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 3 รายในจังหวัดฟู้โถ่ ทันห์ฮวา และบิ่ญเซือง Vietinbank ได้จ่ายเงิน 128.6 พันล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการในจังหวัดอานซาง Agribank ได้จ่ายเงิน 415,700 ล้านดองให้กับนักลงทุนโครงการ 4 รายในจังหวัดบั๊กนิญ, กวางนิญ และเกียนซาง

นอกเหนือจากธนาคารพาณิชย์ของรัฐทั้ง 4 แห่ง (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) แล้ว ธนาคาร Tien Phong (TPbank) ยังมีหน้าที่ในการเข้าร่วมโครงการสนับสนุนตามมติที่ 33 ด้วยวงเงินประมาณ 5,000 พันล้านดองอีกด้วย ดังนั้นแพ็กเกจสินเชื่อจึงเพิ่มเป็น 125,000 พันล้านดอง

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าการเบิกจ่ายสินเชื่อข้างต้นยังล่าช้าอยู่

กระทรวงก่อสร้างชี้แจงสถานการณ์ดังกล่าวว่า แพ็กเกจสินเชื่อยังคงมีความยากลำบากและอุปสรรคอยู่ รวมถึงการประกาศรายชื่อบ้านพักผู้สูงอายุที่เข้าเกณฑ์การกู้ยืมยังมีจำนวนจำกัด

จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านจัดสรรสังคมได้เริ่มก่อสร้างแล้ว 129 โครงการ มีขนาดมากกว่า 114,900 หน่วย อย่างไรก็ตาม มีเพียง 28 ท้องถิ่นเท่านั้นที่ประกาศรายชื่อโครงการ 68 โครงการที่เข้าเกณฑ์ได้รับเงินกู้ภายใต้โครงการนี้ โดยมีความต้องการเงินกู้มากกว่า 30,000 พันล้านดอง ดังนั้นยังมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้วแต่ยังไม่รวมอยู่ในรายการสินเชื่อท้องถิ่นที่เข้าเงื่อนไขอีก 59 โครงการ

นอกจากนี้ นักลงทุนบางรายไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขสินเชื่อ เช่น ไม่รับประกันเงื่อนไขยอดสินเชื่อคงเหลือ ไม่มีสินทรัพย์อื่น ๆ ที่จะใช้ค้ำประกันสินเชื่อ (โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จึงไม่มีสิทธิ์ขอสินเชื่อเพื่อการจำนอง) กู้ยืมจากสถาบันสินเชื่ออื่น...

นอกจากนี้ แม้ว่าธนาคารแห่งรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 2 ครั้ง เหลือ 8% สำหรับนักลงทุน และ 7.5% สำหรับผู้ซื้อบ้าน แต่กระทรวงก่อสร้างกลับให้ความเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเหล่านี้ยังสูงอยู่ และระยะเวลาการให้สิทธิพิเศษก็สั้นเพียง 3-5 ปีเท่านั้น จึง “ไม่ได้ดึงดูดผู้กู้ยืมได้มากนัก”

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว เมื่อปลายเดือนเมษายน กระทรวงก่อสร้างได้ออกคำสั่งกำหนดรายชื่อโครงการ หัวข้อ เงื่อนไข และหลักเกณฑ์ในการอนุมัติสินเชื่อพิเศษ ด้วยเหตุนี้ เงื่อนไขบางประการจึงได้ถูกยกเลิกไป เช่น เงื่อนไขในการชดเชยพื้นที่และการอนุญาตการก่อสร้างเพื่อขจัดความยากลำบาก และเร็วๆ นี้ ผู้ลงทุนโครงการจะสามารถประกาศพอร์ตสินเชื่อของตนให้ติดต่อธนาคารได้

ฮานอยขาดอพาร์ทเมนท์นับหมื่นหลัง

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เปิดเผยว่า ในปี 2566 จำนวนอุปทานอพาร์ทเมนท์ใหม่ทั้งหมดในฮานอยจะพุ่งแตะระดับประมาณ 11,000 ยูนิต คิดเป็น 66% เมื่อเทียบกับปี 2565 และแนวโน้มลดลงจะยังคงดำเนินต่อไปในไตรมาสแรกของปี 2567 ซึ่งตลาดทั้งหมดจะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เปิดขายเพียงประมาณ 3,000 ยูนิตเท่านั้น ดังนั้นตั้งแต่นี้จนถึงปี 2568 ฮานอยจะขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 แห่ง

ผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของความขาดแคลนนี้ทำให้ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีราคา "พุ่งสูง" อย่างต่อเนื่องยาวนาน รายงานล่าสุดของ CBRE ระบุว่าราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ 56 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ณ ไตรมาสแรกของปี 2024 ซึ่งเพิ่มขึ้น 19% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงการเพิ่มขึ้นนั้นสูงกว่านี้มากถึงประมาณ 70 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามข้อมูลของนายหน้า เนื่องจากโครงการใหม่ในตลาดรองมีไม่เพียงพอ โครงการที่มีแบรนด์จึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเดือนแรกของปี 2567

ในความเป็นจริง หากในอดีตผู้ซื้อสามารถซื้ออพาร์ตเมนท์ขนาด 70-80 ตร.ม. ในใจกลางเมืองด้วยเงิน 4,000-5,000 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน ด้วยเงินจำนวนนี้ การซื้ออพาร์ตเมนท์ที่น่าพอใจนอกใจกลางเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย ลูกค้าจึงเพียงรอให้โครงการเปิดตัวก่อนแล้วจึงปิดการขายทันที

นายเหงียน ถาค เกวง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไมเวียด เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก จำกัด กล่าวว่า คนส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะซื้อบ้านในช่วงนี้ มักจะรีบจ่ายเงินเมื่อพบสินค้าที่เหมาะสม แทนที่จะใช้เวลาพิจารณาและรอให้ราคาลดลงต่อไปเหมือนในช่วงก่อน

บริษัทนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์แห่งนี้ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าโดยเชื่อว่า หากพวกเขามียอดเงินสะสมทางการเงินที่มากเพียงพอ และมีแหล่งที่มาของรายได้ที่มั่นคง ผู้ซื้อควรพิจารณาขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านทันที เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง และนักลงทุนต่างก็นำนโยบายการขายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มาใช้

“ในอนาคต เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างแท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และในเวลานั้น ผู้ซื้อจะย้ายไปยังพื้นที่ใกล้ฮานอยได้เท่านั้นเพื่อให้ได้ราคาที่ถูกกว่า” นายเกวงกล่าว

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท โกลบอล เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก คอมพานี (GP-Invest) กล่าวด้วยว่า ในปัจจุบัน ทุกคนต่างมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นสองประเด็นสำคัญที่จะทำให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้นจากจุดนั้นด้วย แต่ปัญหาสำคัญของตลาดอยู่ที่ว่ามีสินค้าหรือไม่ ปัญหาหลักในปัจจุบันจึงอยู่ที่อุปทาน ขณะที่อุปสงค์ยังคงสูงมากและเพิ่มขึ้น

นายเฮี๊ยบ กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนท์มีการปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความต้องการยังคงสูงมาก ผู้คนต่างรอคอยการเปิดตัวโครงการต่างๆ อย่างเต็มที่ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือมีโครงการใหม่ๆ ในตลาดน้อยเกินไปในเวลานี้ ซึ่งทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นไปอีก นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมนักลงทุนที่กำลังเปิดตัวหรือกำลังจะเปิดตัวโครงการจึงได้เปรียบอย่างมาก

ทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์น่าสนใจ

ตามรายงานตลาดของ Batdongsan.com.vn ในไตรมาสแรกของปี 2024 ความต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ริมถนนในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 45% ในช่วงเวลาเดียวกัน เฉพาะเดือนมีนาคม การค้นหาทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 89% การค้นหาการเช่าประเภทนี้ก็เพิ่มขึ้น 86% เช่นกัน และเป็นกลุ่มที่มีความต้องการเช่ามากที่สุดเป็นอันดับสอง รองจากคลังสินค้า ความต้องการในการซื้อและเช่าทาวน์เฮ้าส์เชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง เช่น บิ่ญจันห์ เตินฟู เขต 7 และเขต 9

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีได้ หากเป็นไปตามปัจจัยต่อไปนี้: ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางผังทั่วไปของพื้นที่ (ที่มา : แรงงาน)

แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังเปลี่ยนจากพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีราคาแพงไปเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองเนื่องจากปัจจัยด้านต้นทุนที่เหมาะสมและศักยภาพในระยะยาว ความต้องการซื้อทาวน์เฮ้าส์เชิงพาณิชย์ในเขตชานเมืองส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีการส่งมอบแล้ว มีความหนาแน่นของประชากรสูง และตั้งอยู่ใกล้ศูนย์กลางการบริหารส่วนภูมิภาค

ปฏิเสธไม่ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์สามารถสร้างกระแสเงินสดที่ดีให้กับนักลงทุนได้ แต่ก็มีบางกรณีเช่นกันที่การเลือกผลิตภัณฑ์และโครงการที่ผิดพลาด ทำให้ส่วนนี้กลายเป็นภาระและนำ "หนี้" มาสู่เจ้าของ

สำหรับการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อย่างมีประสิทธิภาพ คุณ Dinh Minh Tuan กรรมการบริหาร Batdongsan.com.vn ในภูมิภาคใต้ เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่สามารถสร้างผลกำไรจากการลงทุนที่ดีได้จะต้องตอบสนองปัจจัยต่อไปนี้: ทำเลที่ตั้ง ความหนาแน่นของประชากร และการวางแผนทั่วไปของพื้นที่

สำหรับทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ทำเลที่ตั้งและความหนาแน่นของประชากรจะมีผลโดยตรงต่อความสามารถในการดำเนินธุรกิจและเข้าถึงลูกค้า สำหรับโครงการที่มีประชากรจำนวนมาก อัตราการเช่าและขายต่อของทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์จะสูงกว่า 90% เสมอ โดยมีราคาปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 10-15% โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีการวางแผนและการเชื่อมต่อที่สะดวกสบาย อัตราส่วนนี้สามารถสูงถึง 30% ต่อปี

ดังนั้นควรเลือกซื้อเฉพาะในโครงการที่มีความหนาแน่นของประชากรภายในสูง ตั้งแต่ 8,000-10,000 คนขึ้นไป ที่ตั้งอยู่ใจกลางพื้นที่ มีการเชื่อมโยงการจราจรที่สะดวก ประชากรในพื้นที่เดิมมีความหนาแน่น ซื้อขายและเช่าได้ง่าย

นอกจากนี้ โครงการที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่วางแผนจะพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางที่มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่จะช่วยเพิ่มมูลค่าเชิงพาณิชย์และมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาวอีกด้วย จำนวนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่นี่ควรมีสัดส่วนเพียง 2-3% ของผลิตภัณฑ์รวมของโครงการเท่านั้น ซึ่งจะทำให้สามารถแข่งขันได้และดำเนินธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิผลมากขึ้น

ในทางกลับกัน ก่อนที่จะ "เลือกสถานที่ที่จะไว้วางใจ" นักลงทุนในอาคารพาณิชย์ควรพิจารณาแบรนด์และชื่อเสียงของนักลงทุนอย่างรอบคอบ นี่เป็นปัจจัยที่สำคัญ เนื่องจากหากธุรกิจมีความมุ่งมั่นเพียงพอในการพัฒนาและจัดการโครงการได้ดี การลงทุนก็จะทำให้ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวัง

นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าเมื่อ “กำหนด” โครงการทาวน์เฮาส์เชิงพาณิชย์ ผู้ซื้อควรใช้เวลาศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย ระดับการศึกษา ความหนาแน่นของประชากร และคุณภาพของโครงการหลังจากส่งมอบแล้ว ก่อนที่จะชำระเงิน

เมื่อกู้เงินจากธนาคาร คุณต้องคำนวณความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ คุณไม่ควรคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระให้ธนาคารใกล้เคียงกับรายได้ต่อเดือนของคุณมากเกินไป คุณควรเตรียมเงินสำรองไว้ในกรณีที่รายได้ของคุณลดลงกะทันหันในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ Khanh Hoa กำลังเฟื่องฟู

เมื่อเร็วๆ นี้ หนังสือพิมพ์อิเล็กทรอนิกส์ด้านการก่อสร้าง สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัว ได้จัดงานเสวนาในหัวข้อ "การปลดล็อกการไหลเวียนของการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ท"

นายเหงียน วัน ซิงห์ รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าวในการประชุมว่า ในช่วงหลังนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตได้มีการพัฒนาไปมากทั่วประเทศ มีการรวมตัวอยู่ในท้องถิ่นต่างๆ เช่น Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang...

ด้วยการมีส่วนร่วมของท้องถิ่นและธุรกิจต่างๆ ในยุคปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและอุดมสมบูรณ์ สร้างแรงดึงดูดใจนักท่องเที่ยว และสร้างสภาพแวดล้อมและเงื่อนไขให้ผู้คนได้เพลิดเพลินกับคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์แบบรีสอร์ทในยุคปัจจุบัน

เมื่อสะสมตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่สอง โดยมีมูลค่ามากกว่า 1.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 25.6% ของทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมด

ในฐานะท้องถิ่นที่เข้าร่วมในการจัดงานฟอรัมนี้ นาย Nguyen Tan Tuan ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัด Khanh Hoa ได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว แม้จะยังไม่ถึงที่คาดหวัง แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกของการเติบโตที่ชัดเจน (ในปี 2566 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 19,951 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 12,396 พันล้านดอง มีโครงการบ้านจัดสรร 11 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน (มี 2 โครงการได้รับใบอนุญาตการก่อสร้าง) ในไตรมาสแรกของปี 2567 มีการทำธุรกรรมเกิดขึ้น 5,941 รายการ มูลค่าการทำธุรกรรมรวม 7,630 พันล้านดอง

คาดว่าจังหวัดคานห์ฮวาจะรักษาภาวะฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงข้างหน้า โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งเชิงยุทธศาสตร์ได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีการสร้างทางด่วนสาย Nha Trang - Cam Lam และ Cam Lam - Vinh Hao เสร็จสมบูรณ์ และยังมีการเร่งสร้างทางด่วนสายอื่นๆ เช่น Van Phong - Nha Trang และ Khanh Hoa - Buon Ma Thuot อีกด้วย ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจมีแรงผลักดันมากขึ้น

นอกจากนี้ มติกลางยังได้สร้างความก้าวหน้าหลายประการในการดึงดูดแหล่งการลงทุน ส่งเสริมศักยภาพและข้อได้เปรียบของจังหวัดอย่างเข้มแข็ง สร้างแรงผลักดันในการส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างรอบด้านและยั่งยืน สร้างโอกาสในการฟื้นตัวและพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว เช่นเดียวกับแรงผลักดันให้นักลงทุนเร่งดำเนินการและเพิ่มอุปทานของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทสู่ตลาดท้องถิ่น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html