‘ไฟทดสอบทองคำ’ คัดกรองตลาดเข้าสู่รอบใหม่

ภายในสิ้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องเผชิญกับความยากลำบาก ความท้าทาย และอุปทานและอุปสงค์ในตลาดที่ลดลงมาเกือบ 3 ปี

หลายความเห็นเชื่อว่าภาพรวมที่ถูกปกคลุมไปด้วยสีเข้มอาจจะไม่หยุดอยู่แค่นั้น และน่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปีหน้า

ดำเนินต่อ “ทดสอบไฟทอง”

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและบริการพัฒนาโครงการ DKRA Group กล่าวถึงตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ ปี 2567 ว่า ในระยะสั้น ตลาดไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่จะยังคงดำเนินกระบวนการ “ทดสอบทองคำ” ต่อไปสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อ และทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาฯ

ในปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาอย่างยั่งยืน ปลอดภัย และโปร่งใสมากขึ้น

เหตุผลของสถานการณ์ข้างต้นก็คือ นโยบายและแนวทางแก้ไขทางกฎหมายต้องใช้เวลาในการ "ดูดซับ" และไม่สามารถทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากนักในระยะสั้น ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันต่ออุปทานใหม่สู่ตลาดโดยไม่รู้ตัว

ระยะเวลาการดำเนินโครงการที่ยาวนานขึ้นส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผลกำไรของนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลง แม้ว่าราคาขายขั้นต้นที่จดทะเบียนไว้จะไม่ผันผวนมากนัก แต่ผู้ลงทุนยังคงรักษา "ส่วนลด" ทางอ้อมผ่านนโยบายต่างๆ เพื่อสนับสนุนช่วงปลอดการชำระคืนเงินต้น/ดอกเบี้ย ขยายกำหนดการชำระเงิน หรือยินดีที่จะเสนอส่วนลดมากถึง 15-20% ให้กับลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้า...

ในตลาดรอง หากดูในประเทศ ก็ยังคงมีกรณีที่มีการเสนอขายลดลง 10% - 20% หรือแม้แต่ 30% ของมูลค่าสัญญาอยู่

ธุรกรรมเหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อธนาคารที่มีอัตราทดสูง ซึ่งสูงถึง 70 - 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แต่มีกระแสเงินสด "ติดขัด" หลังจากสิ้นสุดระยะปลอดการชำระเงินต้น/ดอกเบี้ย โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการในเขตเมืองที่มีจำนวนยูนิตจำนวนมากและตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองค่อนข้างมาก

ไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะออมเงินแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะแนวโน้มการฟื้นตัวยังไม่ชัดเจนนัก

อย่างไรก็ตามช่วงปลายปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการเติบโตครั้งต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คาดว่าน่าจะเป็นผู้นำการฟื้นตัวของตลาด โดยเฉพาะโครงการในศูนย์กลางเมืองใหญ่หรือพื้นที่ใกล้เคียงที่มีระบบขนส่งภูมิภาคแบบซิงโครนัส ความหนาแน่นของประชากร และความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

โดยทั่วไปแล้ว สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง (บิ่ญเซือง ด่งนาย บาเรีย-วุงเต่า ลองอัน เตยนิญ) คาดการณ์ว่าจะมีการปรับปรุงอุปทานที่ชัดเจนมากขึ้นในปี 2567 คาดว่าจะสูงถึงประมาณ 12,000 ยูนิต โดยจะกระจุกตัวอยู่ในตลาดบิ่ญเซืองและนครโฮจิมินห์เป็นหลัก

นอกจากนี้ เมื่อแนวปฏิบัติทางกฎหมายมีผลบังคับใช้ อัตราการเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐจะเพิ่มขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้/อัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็มีแนวโน้มลดลง... จะช่วยสร้างจุดเด่นที่สำคัญให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

การกำหนดมาตรฐานทางกฎหมายในวงจรใหม่

ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการถือเป็นอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปหรือที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยเฉพาะ ปัญหาทางกฎหมายคิดเป็นร้อยละ 70 ของปัญหาโครงการในตลาดในปัจจุบัน

ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว คาดว่ามีโครงการที่ประสบปัญหาด้านขั้นตอนประมาณ 400 โครงการ ปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นมานานหลายปีแต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ดำเนินการอยู่ในตลาดต่างพากันเลี่ยงกฎหมาย โดยเปิดโครงการขายเมื่อกระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น ก่อให้เกิดความเสี่ยงและข้อเสียมากมายที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ซื้อรวมถึงตัวธุรกิจเองด้วย

ในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยการผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ควบคู่ไปกับการใช้หลักนโยบายการรื้อถอนอย่างพร้อมเพรียงกัน อาจกล่าวได้ว่าสถานะทางกฎหมายของโครงการจะไม่เป็น “เงื่อนไขที่จำเป็น” อีกต่อไป แต่จะค่อยๆ กลายเป็น “เงื่อนไขเพียงพอ” ซึ่งเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับโครงการหากต้องการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น หลีกเลี่ยงโครงการที่ถูกระงับและการละเมิด และช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์สีเขียวได้กลายมาเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ไม่เพียงแต่ในเวียดนามเท่านั้น แต่รวมไปถึงทั่วโลกด้วย สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่เป็นมาตรฐานสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น สวนอุตสาหกรรม สำนักงาน กลุ่มรีสอร์ท เป็นต้น

ในการประชุม COP26 (กรอบอนุสัญญาสหประชาชาติครั้งที่ 26 ว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ) เวียดนามมุ่งมั่นที่จะเป็นประเทศที่มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ภายในปี 2593 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความใส่ใจอย่างเหมาะสมของรัฐในการปกป้องสิ่งแวดล้อม ดังนั้น การใช้มาตรฐานสีเขียวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ กลายเป็นเกณฑ์เบื้องต้นในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

เหนือสิ่งอื่นใด ปี 2567 ถือเป็นปีแห่งการคัดกรองและแก้ไขปัญหาค้างในตลาดเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับรอบการพัฒนาใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ปลอดภัย และโปร่งใสยิ่งขึ้น

สีสันของคุณ

แหล่งที่มา