คุณจะทำอย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกหลอกลวงเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์?

ธุรกรรมที่ดำเนินการผ่านสำนักงานรับรองเอกสาร

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ปัจจุบันผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง กำลังเผชิญกับความเสี่ยงมากมายและถูกหลอกลวงได้ง่าย ประการแรก คุณภาพของบ้านอาจไม่ดีอย่างที่โฆษณาไว้ อีกความเสี่ยงหนึ่งคือผู้ซื้ออาจไม่ได้รับโฉนดที่ดินตรงเวลา ตามกฎหมายแล้ว ผู้พัฒนาโครงการต้องออกโฉนดให้ผู้ซื้อภายใน 3 เดือนหลังจากการส่งมอบ ในความเป็นจริง หากโชคดีก็อาจใช้เวลา 3 ปี แต่หลายโครงการใช้เวลาหลายสิบปีโดยไม่ได้รับโฉนด ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งคือผู้พัฒนาโครงการอาจก่อสร้างตามแบบที่กำหนด หรือแม้กระทั่งนำโฉนดที่ดินของผู้ซื้อไปจำนองกับธนาคาร ผู้ซื้อจะรู้ก็ต่อเมื่อไม่สามารถชำระหนี้ได้และธนาคารยึดทรัพย์สิน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อคุ้มครองผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ปัจจุบัน มีกฎระเบียบที่กำหนดให้ธนาคารต้องให้การค้ำประกันแก่ผู้ซื้อบ้านที่ยังไม่สร้างเสร็จ ดังนั้น หากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถส่งมอบบ้านได้ ธนาคารจะชดเชยให้แก่ลูกค้า อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ไม่ปฏิบัติตาม ดังนั้น การค้ำประกันจากธนาคารจึงจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาใหม่ หลายประเทศทั่ว โลก ไม่ได้บังคับใช้เรื่องนี้ ทำให้ผู้ซื้อสามารถเลือกได้ระหว่างการค้ำประกันจากธนาคารหรือประกันความรับผิดจากบริษัทประกันภัย นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการมักกำหนดให้ลูกค้าฝากเงินมัดจำไว้ในบัญชีที่ถูกระงับ ผู้พัฒนาโครงการจะสามารถถอนเงินได้ก็ต่อเมื่อส่งมอบบ้านแล้วเท่านั้น กำลังทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำและไม่เพียงพอ ส่งผลให้ธุรกิจขาดทรัพยากรที่จำเป็นในการระดมทุนจากแหล่งอื่นๆ

ประชาชนกำลังดำเนินการด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานทนายความหมายเลข 3

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน ง็อก เดียน จากมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ และกฎหมาย (มหาวิทยาลัยแห่งชาติเวียดนาม นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและดึงดูดความสนใจของผู้คนเสมอ การทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มักเผชิญกับความเสี่ยงด้านความไม่มั่นคง เอกสารปลอม และข้อพิพาทและความเสียหายมากมายระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น กรอบกฎหมายที่เข้มงวดจึงเป็นสิ่งจำเป็น

เพื่อความปลอดภัย ในประเทศที่พัฒนาแล้ว การทำธุรกรรมจะดำเนินการผ่านบริการรับรองเอกสาร ซึ่งเกี่ยวข้องกับการทำความเข้าใจสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยในการทำธุรกรรม ป้องกันการสูญเสีย และมีประกันสำหรับบริการรับรองเอกสาร สิ่งนี้เชื่อมโยงกับระบบกฎหมายที่เข้มงวดมาก โดยมีการตรวจสอบตามลำดับขั้นโดยเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร

ในประเทศเวียดนาม รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน ง็อก เดียน กล่าวว่า การนำรูปแบบการให้บริการรับรองเอกสารในปัจจุบันมาใช้เป็นแนวทางที่เหมาะสมและสมเหตุสมผลที่สุด ในอนาคต ควรให้ความสำคัญกับการปรับปรุงรูปแบบนี้ให้ดียิ่งขึ้น สร้างกรอบกฎหมายเพื่อเชื่อมโยงขั้นตอนต่างๆ เพิ่มความน่าเชื่อถือและการตรวจสอบ และสร้างความมั่นใจในความปลอดภัยสูงสุดสำหรับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่นเดียวกับรูปแบบที่ใช้ในประเทศที่พัฒนาแล้ว

ยกเลิกข้อกำหนดบังคับให้ต้องผ่านการแลกเปลี่ยน

ดร. ลู กว็อก ไทย อาจารย์ประจำมหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ นครโฮจิมินห์ เชื่อว่า เพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัย ความโปร่งใส และการควบคุมการใช้เงินล่วงหน้า การชำระเงินในการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่จะสร้างใหม่จะต้องทำผ่านธนาคาร มาตรการนี้อาจใช้แทนการค้ำประกันจากธนาคารได้ หากกำหนดให้นักลงทุนโอนเงินล่วงหน้าทั้งหมดเข้าบัญชีเอสโครว์ เงินจะถูกเบิกจ่ายตามความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงการของนักลงทุนเท่านั้น วิธีนี้จะช่วยลดต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการค้ำประกันจากธนาคาร และลดธุรกรรมที่ "น่าสงสัย" ที่มุ่งเป้าไปที่การฟอกเงินในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

ในขณะเดียวกัน ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ปัจจุบันสำหรับการขายบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (ที่ยังไม่มีโฉนดกรรมสิทธิ์) ผู้พัฒนาโครงการจะขายผ่านบริษัทนายหน้า ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดกรรมสิทธิ์แล้ว การทำธุรกรรมทั้งหมดจะต้องผ่านสำนักงานทนายความ

ทนายความผู้รับรองเอกสารได้รับอนุญาตจากรัฐให้ให้บริการสาธารณะ เป็นตำแหน่งทางตุลาการ ทำหน้าที่เป็น "ผู้เฝ้าประตู" คอยแนะนำคู่สัญญาให้ทำธุรกรรมตามระเบียบข้อบังคับ เพื่อให้มั่นใจในความถูกต้องตามกฎหมายและความปลอดภัย ในทางกลับกัน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นบริการเอกชน ขาดเครื่องมือบริหารจัดการจากภาครัฐเพื่อให้มั่นใจว่ามีการปฏิบัติตามกฎหมาย ส่งผลให้เกิดข้อพิพาทและความเสี่ยงสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว กล่าวว่า "เราต้องร่างกฎหมายในลักษณะที่ทำให้มั่นใจได้ว่ามีการบังคับใช้อย่างมีประสิทธิภาพ แทนที่จะนำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยนมาใช้โดยอัตโนมัติ ดังนั้น ข้อบังคับเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนควรถูกลบออกจากร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องผ่านขั้นตอนการแลกเปลี่ยนเอกสาร

ตามคำกล่าวของนายโฮอัง มานห์ ถัง หัวหน้าสำนักงานทนายความหมายเลข 7 (นครโฮจิมินห์) ระบบการรับรองเอกสารและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความแตกต่างกันในด้านลักษณะ ขนาด ผลิตภัณฑ์และบริการ และขั้นตอน การรับรองเอกสารเป็นบริการสาธารณะที่จัดโดยรัฐ เป็นเครื่องมือในการบริหารและควบคุมของรัฐ เป็นกลไกในการป้องกัน และมีคุณค่าทางกฎหมาย หลักฐาน และการหมุนเวียน ในทางกลับกัน ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนให้บริการด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการในขนาดเล็ก ขึ้นอยู่กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ และส่วนใหญ่อาศัยข้อตกลงด้วยวาจาหรือเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งอาจนำไปสู่ผลกระทบทางเศรษฐกิจและกฎหมายที่ร้ายแรง ข้อพิพาท และการฉ้อโกงได้ง่าย

ข้อกังวลที่สำคัญที่สุดคือ นายหน้าในตลาดหลักทรัพย์อาจปกปิดข้อมูลที่ไม่เป็นประโยชน์ทางกฎหมาย หรือให้โฆษณาที่ไม่เป็นกลาง เมื่อเกิดข้อพิพาท หรือหากสินค้ามีข้อบกพร่องหรือล่าช้า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ? การทำธุรกรรมผ่านตลาดหลักทรัพย์ขาดกลไกที่จะรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายและความมั่นคงของธุรกรรม ดังนั้น จึงไม่สามารถรวมประเด็นนี้ไว้ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะออกมาในอนาคตได้

เสียงส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดบังคับให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ เนื่องจากตลาดซื้อขายหลักทรัพย์ในปัจจุบันขาดศักยภาพในการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม กฎระเบียบนี้ไม่มีประสิทธิภาพและควรยกเลิก

สรุปข่าวโดยย่อ เวลา 12.00 น. วันที่ 16 มิถุนายน: ข่าวสารโดยละเอียด

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm