มีรายได้ 250 ล้านดองต่อปี ต้องใช้เวลานานแค่ไหนจึงจะซื้อบ้านในฮานอยได้?

รายงานตลาดใหม่ที่เพิ่งเผยแพร่โดย Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีการเติบโตทั้งในด้านอุปทานและจำนวนธุรกรรม โดยกลุ่มคลาส B ครองส่วนแบ่งตลาดอยู่

อย่างไรก็ตาม ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยเริ่มปรากฏให้เห็นชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ จนก่อให้เกิดความยากลำบากแก่ผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยยังมีการบันทึกการเพิ่มขึ้นของอุปทานในเขตชานเมือง โดย อัตรา การดูดซับเพิ่มขึ้น 30 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และราคาหลักลดลงเนื่องจากที่ตั้งของอุปทานใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ไกลจากใจกลางเมือง

ผู้คนพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะบรรลุความฝันในการตั้งถิ่นฐานเมื่อราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีการเปิดตัวใหม่มากกว่า 12,000 รายการ ในไตรมาส 3 ปี 2567 มีอพาร์ทเมนต์ใหม่ถูกขายออกจำนวน 5,265 ยูนิต เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วร้อยละ 95 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 178 เมื่อเทียบรายปี

อย่างไรก็ตาม อุปทานขั้นต้นยังคงลดลง 47% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าอุปทานหลักจะมีจำกัด แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในไตรมาส 3/2567 อยู่ที่ 6,840 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 226% เมื่อเทียบรายปี

ยอดขายคอนโดฯ 9 เดือนแรกปี 2567 อยู่ที่ 17,000 ยูนิต สถิติของ Savills แสดงให้เห็นว่าตัวเลขนี้ต่ำกว่าระดับในปี 2562 เท่านั้น และสูงกว่าปี 2563 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดเริ่มได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19

อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในกลุ่มเกรด B โดยมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่ทางตะวันออกและตะวันตกของฮานอย Nam Tu Liem และ Cau Giay คิดเป็นร้อยละ 63 ของอุปทานหลักและร้อยละ 78 ของธุรกรรมในไตรมาสนี้ 92% ของอุปทานในพื้นที่ตะวันตกเป็นอพาร์ตเมนต์เกรดบี พื้นที่ตะวันตกจะมีอพาร์ตเมนต์ 21,000 ยูนิตจาก 28 โครงการ คิดเป็น 17% ของอุปทานในอนาคต

ประชาชนในฮานอยมีรายได้ 250 ล้านดองต่อปี ต้องใช้เวลา 18 ปีโดยไม่ต้องจับจ่ายซื้อบ้านเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน (ภาพ: Huu Thang)

ในส่วนของราคา นางสาวโด ทิ ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า ราคาบ้านที่ขายในฮานอยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ราคาขายเบื้องต้นในปัจจุบันอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ในตลาดรอง ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 อยู่ที่ 51 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 41 เมื่อเทียบกับปีก่อน

ราคารองเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 ต่อปีนับตั้งแต่ปี 2563 โดยเกรด C เพิ่มขึ้นมากที่สุดที่ร้อยละ 20 ต่อปี รองลงมาคือเกรด A เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 ต่อปี และเกรด B เพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ต่อปี

ผู้ซื้อหลายรายกำลังเปลี่ยนจากตลาดหลักไปยังตลาดรองเนื่องจากตัวเลือกที่หลากหลายและความแน่นอนทางกฎหมายที่ตลาดนี้มอบให้

ในบริบทนี้ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ประเมินว่า "แม้ว่าตลาดจะเติบโต แต่ช่องว่างระหว่างรายได้ครัวเรือนและราคาที่อยู่อาศัยก็ชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ โดยที่รายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 250 ล้านดองต่อปี และราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 4 พันล้านดอง ผู้คนต้องใช้เวลาออมเงินนานถึง 18 ปีโดยไม่ใช้จ่ายจึงจะซื้อบ้านได้

รายได้เฉลี่ยเติบโตเพียงปีละ 6% ราคาบ้านในตลาดรองเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17-20% ส่งผลให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากมาก"

เมื่อเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 คาดว่าตลาดจะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เพิ่มขึ้นอีก 9,700 ยูนิต โดย 88% จะมาจากการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ในระยะต่อไป

ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป จะมีการเปิดตัวตลาดประมาณ 110,000 ยูนิตจาก 106 โครงการ เกรด B จะยังคงเป็นผู้นำโดยมีสัดส่วนอุปทานในอนาคต 54% ด่ง อันห์, ฮ่วย ดึ๊ก, ซา ลัม และ ฮวง ไม จะมีส่วนแบ่งการตลาด 62%

นางสาวฮัง กล่าวเพิ่มเติมว่า “การแก้ไขปัญหาทางกฎหมายกำลังดีขึ้นเรื่อยๆ เปิดโอกาสให้เกิดโครงการใหม่ๆ ขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้จะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ และเป็นการยากที่จะตอบสนองความต้องการผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายในตลาดได้ทันที”

การบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยในระยะเริ่มต้น ควบคู่ไปกับเอกสารแนวปฏิบัติที่เผยแพร่เป็นระยะๆ จะยังคงสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดต่อไป แต่กระบวนการนี้จะไม่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว”

อุปทานวิลล่าเติบโตดี

กลุ่มวิลล่าและทาวน์เฮาส์ที่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง พบว่ามีอุปทานใหม่อยู่ที่ 176 ยูนิต เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาสในไตรมาส 3 ปี 2567

อุปทานขั้นต้นอยู่ที่ 673 ยูนิต จาก 15 โครงการ เพิ่มขึ้น 11% เทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง 7% เทียบกับปีก่อน วิลล่าและทาวน์เฮาส์เป็นประเภทที่โดดเด่น โดยคิดเป็น 38% ของอุปทานหลัก

โครงการเหล่านี้มีราคาขายต่ำกว่าเนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง ราคาขายหลักเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อุปทานหลักจำนวนมากกระจุกตัวอยู่ในโครงการชานเมือง

ราคาวิลล่าหลักลดลงร้อยละ 16 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 150 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาพื้นที่ใกล้เคียงลดลงร้อยละ 17 ต่อไตรมาส เหลือ 156 ล้านดองต่อตร.ม. ของที่ดิน ราคาอาคารพาณิชย์ลดลงร้อยละ 14 ต่อไตรมาส เหลือ 249 ล้านดองต่อตร.ม. ต่อที่ดิน

ขณะเดียวกันตลาดรองบันทึกการปรับราคาเพิ่มขึ้นคงที่ทั้งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน นี่เป็นสัญญาณว่าวิลล่าและทาวน์เฮาส์ยังคงถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนในตลาดรอง

ราคารองของวิลล่าสูงกว่าราคาหลักร้อยละ 13 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส อยู่ที่ 169 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาพื้นที่ใกล้เคียงเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนเป็น 187 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน สูงกว่าราคาหลักร้อยละ 20

ราคาวิลล่าหลักลดลงร้อยละ 16 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส เหลือ 150 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน (ภาพ: Huu Thang)

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่า "แม้ว่าอุปทานและราคาจะผันผวน แต่ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ก็มีสัญญาณเชิงบวกหลายประการ โดยมีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 48% เพิ่มขึ้น 30 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน"

โครงการในเขตชานเมือง เช่น เขตห่าดง เขตเมลินห์ และเขตเทืองติ๋น มีความต้องการสูง Me Linh เป็นผู้นำปริมาณธุรกรรมหลักด้วยสัดส่วน 37% รองลงมาคือ Ha Dong ที่สัดส่วน 33% และ Thuong Tin ที่สัดส่วน 12%

Savills คาดการณ์ว่าการดูดซับจะยังคงเปลี่ยนแปลงต่อไปเมื่อโครงสร้างพื้นฐานของโครงการ Vinhomes Global Gate คาดว่าจะแล้วเสร็จ และสัญญาจะเริ่มมีการลงนามในราวเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดยจะมียูนิตจำนวน 2,599 ยูนิตเข้าสู่ตลาด

ทั้งสามโครงการจะมีการส่งมอบรวม ​​2,975 ยูนิตในไตรมาสหน้า เขตด่งอันห์จะมีสัดส่วนอุปทานในอนาคตส่วนใหญ่ที่ 19% รองลงมาคืออำเภอเมลินห์ 16% และอำเภอฮาดง 15%

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm