‘ดาวรุ่ง’ ของตลาด เซอร์ไพรส์ราคาที่ดินหว่าหลัก ดานังประเมินราคาที่ดิน 11 โครงการที่ติดขัดใหม่

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะเป็น “ดาวแห่งความหวัง” สำหรับผู้มีรายได้น้อย ราคาที่ดินในหว่าหลัก (ฮานอย) เพิ่มสูงขึ้น สิ่งที่ควรทราบเมื่อซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือสีแดง… คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ : มุมมองโครงการบ้านพักอาศัยสังคม CT3 ในด่งอันห์ ฮานอย (ที่มา : นักลงทุน)

ในปี 2025 โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะ “ระเบิด” หรือไม่?

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 มีแนวโน้มต้อนรับโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แม้ว่าจะยังไม่คึกคักนัก แต่อุปทานเหล่านี้ก็ได้นำ “ลมใหม่” มาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เป็น “ดาวแห่งความหวัง” สำหรับประชาชนและคนงานที่มีรายได้น้อย โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่มีบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น

ในช่วงต้นเดือนมีนาคม 2568 ฮานอยได้ต้อนรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ นั่นคือ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Kim Chung ในด่งอันห์ ฮานอย ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทร่วมทุนระหว่าง Hanoi Housing Development and Investment Corporation (Handico) และ Viglacera Corporation - JSC (VGC) โครงการนี้จะมีอพาร์ทเมนต์จำนวน 1,588 ยูนิตให้กับตลาด และคาดว่าจะแล้วเสร็จและใช้งานได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2569

ในปี 2568 ฮานอยจะต้อนรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ 2 แห่งในลองเบียน ทราบกันดีว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้ง 2 นี้เป็นโครงการของพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคม Thuong Thanh ที่มีพื้นที่กว่า 6 ไร่ มีขนาดอาคารชุด 3 อาคาร CT1, CT2, CT3 สูง 22 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 44 ยูนิต ลงทุนโดยการร่วมทุนระหว่างบริษัท Him Lam Thu Do Joint Stock Company และ BIC Vietnam Joint Stock Company

ตามข้อมูลของกรมก่อสร้างกรุงฮานอย คาดว่าในปีนี้ เมืองจะมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างเสร็จแล้ว 11 โครงการ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 6,000 ยูนิต และจะเริ่มก่อสร้างโครงการใหม่อีก 5 โครงการ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์รวม 10,220 ยูนิต

ล่าสุดเมื่อวันที่ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ณ เมืองฮานาม บริษัทซัน กรุ๊ปได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองฟูลี จังหวัดฮานาม ที่ตั้งของพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมอยู่ทั้งสองฝั่งของถนนวงแหวนหมายเลข 5 ระหว่างเขตเมืองซันเออร์เบินซิตี้และเขตมหาวิทยาลัยนามเคา

ในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา วิญฟุกได้บันทึกโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอย่างเป็นทางการเริ่มก่อสร้างในวิญเยน ซึ่งเป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองใหม่ของนามวิญเยน จังหวัดวิญฟุก ทราบกันว่าโครงการนี้มีทุนจดทะเบียนรวม 6,824 พันล้านดอง พื้นที่รวมเกือบ 171,000 ตร.ม. พื้นที่รวมทั้งหมดมากกว่า 489,000ตรม.

ในจังหวัดบิ่ญเซือง บริษัท Kim Oanh Group ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตเมือง K-Home ในเขต Hoa Phu เมือง Thu Dau Mot เมื่อไม่นานมานี้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมนี้สร้างขึ้นบนพื้นที่ 26.6 เฮกตาร์ ใกล้กับเขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ 4 แห่งในจังหวัดบิ่ญเซือง

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นอย่างมากของจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในปี 2567 และต้นปี 2568 ได้กลายเป็น "จุดสว่าง" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ วันที่มีผลบังคับใช้ของพระราชกฤษฎีกา 100 และพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) ยังได้ขจัดอุปสรรคต่างๆ มากมาย ส่งเสริมให้มีการจัดหาที่อยู่อาศัยสังคมเพิ่มมากขึ้น กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายฉบับนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมได้สะดวกยิ่งขึ้นเท่านั้น แต่ยังให้การสนับสนุนผู้ซื้อได้ดียิ่งขึ้นอีกด้วย

ตลาดที่ดินหว่าหลักคึกคัก “เงียบๆ”

ข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาคกำลังสร้างพื้นฐานสำหรับการเติบโตของตลาดที่ดิน Hoa Lac (ฮานอย) โดยพื้นที่บางพื้นที่กำลังประสบกับคลื่นเล็กน้อยในช่วงต้นปี 2568 ในการเติบโตโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดิน Hoa Lac ในพื้นที่ Thach That เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 10% เมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม พ.ศ. 2567 โดยเฉพาะที่ดินในชุมชน Tien Xuan ที่มีหน้าติดถนนเพิ่มขึ้นจาก 27-30 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เป็น 29-32 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ราคาที่ดินในจังหวัดบิ่ญเอียนก็เพิ่มขึ้นจาก 20-22 ล้านดอง/ตรม. เป็น 22-24 ล้านดอง/ตรม.

ที่ดินในเขตเทศบาลท่าชฮัว ที่ตั้งทางคู่ เพิ่มจาก 35-36 ล้านดอง/ตรม. เป็น 38-40 ล้านดอง/ตรม. นอกจากนี้ ในพื้นที่ทาชทาจ ซึ่งเป็นที่ดินทานซาที่อยู่หน้าถนนธุรกิจ ราคาที่ดินก็พุ่งจาก 34-36 ล้านดองต่อตรม. เป็น 37-40 ล้านดองต่อตรม. ที่ดินในเขตตันซาซึ่งเป็นถนนที่รถ 2 คันผ่านกันได้ก็มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 22-25 ล้านดอง/ตรม. เป็น 24-27 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับตลาดที่ดิน Quoc Oai ก็มีการกำหนดระดับราคาใหม่แล้ว โดยเฉพาะที่ดินหัวทัคที่เป็นแปลงให้รถเข้าได้ราคาก็พุ่งจาก 21-23 ล้านดอง/ตรม. เป็น 23-25 ​​ล้านดอง/ตรม.

บริเวณหน้าทางหลวงจังหวัดหมายเลข 412B ราคาที่ดินจังหวัดด่งเยนก็เพิ่มขึ้นจาก 37-41 ล้านดอง/ตรม. เป็น 40-43.5 ล้านดอง/ตรม. สำหรับพื้นที่ลึกในหมู่บ้าน การเพิ่มขึ้นก็สำคัญเช่นกัน จาก 9-11 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 10.5-12 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในจังหวัดภูมันเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 12-13 ล้านดอง/ตรม. เป็น 13-14 ล้านดอง/ตรม. ราคาที่ดินภูแมวก็เพิ่มขึ้นจาก 10-13 ล้านดอง/ตรม. เป็น 11.5-14 ล้านดอง/ตรม.

นักลงทุนประเมินที่ดินฮัวหลากเป็นตลาดที่มีปัจจัยกระตุ้นการเติบโตหลายประการ และพบเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในข้อมูลการวางแผน ด้วยเหตุนี้ ฮานอยจึงมุ่งมั่นที่จะเปลี่ยนอุทยานเทคโนโลยีขั้นสูง Hoa Lac ให้เป็นเมืองวิทยาศาสตร์อัจฉริยะ

ในช่วงปลายปี 2567 คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้อนุมัติโครงการวางผังเมืองของฮัวหลาก 4 โครงการในขนาด 1/2000 ได้แก่ HL3, HL4, HL5 และ HL6 โดยมีพื้นที่รวม 4,700 เฮกตาร์ ผังเมืองจะแบ่งและกำหนดหน้าที่และเกณฑ์การใช้ที่ดินของแปลงที่ดินและงานโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในเขตเมืองเพื่อกำหนดแผนผังทั่วไป

นอกจากนี้ การลงทุนที่แข็งแกร่งในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งยังเป็นการสร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจโดยทั่วไป และอสังหาริมทรัพย์ในหว่าหลักโดยเฉพาะ โครงการทั่วไป ได้แก่ ทางด่วนสาย Thang Long Boulevard ช่วงที่เชื่อมจากทางหลวงหมายเลข 21 สู่ทางด่วนสาย Hoa Lac - Hoa Binh ทางด่วนสาย Hoa Binh - Moc Chau เส้นทางรถไฟในเมืองหมายเลข 5 ตามแนวถนน Thang Long Boulevard ที่ขยายออกไป และเส้นทางรถไฟที่เชื่อมต่อเมืองบริวาร ได้แก่ Son Tay - Hoa Lac - Xuan Mai ตามแนวทางหลวงหมายเลข 21

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมรอบๆ พื้นที่ฮัวหลักกำลังได้รับการเร่งดำเนินการ โดยมีมหาวิทยาลัยแห่งชาติฮานอยที่เปิดดำเนินการแล้ว โรงพยาบาลแม่กลาง สาขา 2 ของโครงการ โรงพยาบาลเด็กกลาง สาขา 2 ในเขต Quoc Oai นอกจากนี้ อุทยานเทคโนโลยีขั้นสูง Hoa Lac ยังดึงดูดโครงการลงทุนอีก 108 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียนรวมประมาณ 116,000 พันล้านดอง

ดานังประเมินราคาที่ดินใหม่สำหรับโครงการหลายโครงการที่ประสบปัญหา

กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมของเมืองดานังเพิ่งรายงานแผนการแก้ปัญหาการกำหนดราคาที่ดินใหม่เพื่อเรียกเก็บภาระทางการเงินต่องบประมาณแผ่นดินสำหรับรายได้ที่สูญเสียไปและการยกเว้นตามผลสรุปการตรวจสอบ 2852/2012 ของสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล

พร้อมทั้งมีการเรียกเก็บหนี้สินทางการเงินจากการสูญเสียที่เกิดจากการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่เป็นไปตามกฎหมาย โดยดำเนินการตามมติที่ 170/2024 ของรัฐสภา

โดยเฉพาะโครงการทั้ง 15 โครงการที่กล่าวถึงในข้อสรุปการตรวจสอบฉบับที่ 2852 นั้น กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ส่งรายงาน 11/15 ฉบับเกี่ยวกับแผนการเก็บภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการทั้ง 11 โครงการไปยังคณะกรรมการประชาชนของเมือง

11 โครงการ ได้แก่ : Dap, Dap 1, Dap 2; พีแอนด์ไอ รีสอร์ท; ที่ดินเปล่าเลขที่ 58 บั๊กดัง; สนามกอล์ฟวินาแคปิตอล; พื้นที่วิลล่าและโรงแรมชายหาดดงฟอง หอคอยดานัง; วินาแคปิตอล บีช รีสอร์ท; อัลฟานัม คอมเพล็กซ์อพาร์ทเมนท์เพื่อการพาณิชย์ บริการ และโรงแรมระดับหรูหรา

โครงการโรงแรมและอพาร์ทเม้นท์หรูเซ็นทรัลโคสต์; ฟิวเจอร์ พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสต์ รีสอร์ทหรูริมชายหาด; ดิ เอ็มไพร์ รีสอร์ท แอนด์ เรสซิเด้นซ์สุดหรู (โซน 1 และ 2)

คณะกรรมการประชาชนนครดานังได้ตกลงกันเกี่ยวกับรายงานเมื่อวันที่ 3 มี.ค. เกี่ยวกับแผนการเก็บหนี้สินทางการเงินสำหรับโครงการ 3 โครงการ ได้แก่ วิลล่าและโรงแรมริมชายหาด Dong Phuong สนามกอล์ฟวินาแคปิตอล; วินาแคปิตอล บีช รีสอร์ท

โดยกรมฯ ได้เชิญชวนให้ผู้ลงทุนดำเนินการแจ้งจัดเตรียมเอกสารจ้างที่ปรึกษาในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการทั้ง 3 โครงการนี้

กรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ให้ข้อมูลโครงการ 15 โครงการแก่หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้ลงทุนเสริมขั้นตอนที่ขาดหายไป โดยมั่นใจว่าหลังจากที่ผู้ลงทุนปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้หรือจะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินก็ได้

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในระยะต่อไป กรมจะดำเนินการจัดทำแผนการรวบรวมโครงการที่เหลืออีก 4 โครงการ เพื่อรายงานให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดพิจิตรพิจารณาอนุมัติต่อไป

ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองมอบหมายให้กรมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงสถานที่ที่ตั้งที่ดิน ดำเนินการตรวจสอบและแนะนำนักลงทุนในการเสริมกระบวนการทางกฎหมาย (ถ้ามี)

คาดว่าแผนกนี้จะให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนของเมืองเพื่อดำเนินการขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับโครงการ 9/15 ให้เสร็จสิ้นภายในปี 2568 โครงการ 3/15 โครงการจะแล้วเสร็จในไตรมาส 1 ปี 2569 และโครงการที่เหลืออีก 3 โครงการจะแล้วเสร็จในไตรมาส 2 ปี 2569

ซื้อที่ดินไม่มีเล่มแดงต้องระวังอะไรบ้าง?

การซื้อที่ดินถือเป็นธุรกรรมทั่วไปในชีวิตทางสังคม ขึ้นอยู่กับช่วงเวลา วิธีการดำเนินการซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดงจะแตกต่างกันออกไป

ซื้อที่ดินไม่มี เล่มแดง หลัง 1 ส.ค.67

ตามมาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิใช้สิทธิในการแปลงสภาพ โอนกรรมสิทธิ์ เช่า เช่าช่วง สืบทอด และบริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน จำนองและสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นการควบรวมที่ดิน การแลกเปลี่ยนแปลง การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย และกรณีที่กำหนดในมาตรา 124 วรรค 7 และข้อ ก มาตรา 127 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินอนุญาโตตุลาการหรือคำชี้ขาดที่มีผลตามกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ได้ถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถือเป็นมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้นหลังจากวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ประชาชนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขข้างต้นทั้งหมดเมื่อซื้อที่ดิน

ซื้อที่ดินไม่มีเล่มแดงก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567

กรณีซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิก่อนวันที่ 1 ส.ค. 67 แต่ยังไม่ดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้เสร็จสิ้น เจ้าของใหม่หากมีสิทธิ์รับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องขอให้ออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อ

ในกรณีการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่มีลายเซ็นของฝ่ายที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่ได้รับหนังสือรับรองและไม่เข้าข่ายกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 42 วรรคสอง แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/กฐ-ฉป. ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินเป็นครั้งแรก ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 101/2024/กฐ-ฉป. โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานที่รับเอกสารไม่อาจขอให้ผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาหรือเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายได้ เว้นแต่กรณีเอกสารเกี่ยวกับการรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของข้อ d วรรค 1 มาตรา 28 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP:

- การใช้ที่ดินที่ต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 ก.ค. 2557 กรณีไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

- การใช้ที่ดินที่ต้องโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 โดยมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

- การใช้ที่ดินอันเกิดจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจากผู้รับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 45 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗

หมายเหตุ: ตามกฎหมาย การซื้อขายที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดง ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย กรณีซื้อหรือขายก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ให้ทำตามขั้นตอนการออกเล่มแดงเล่มแรกเพื่อรับเล่มใหม่หากมีสิทธิ์

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html