การกำหนดให้ทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนจะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดที่ปลอดภัยและยั่งยืนได้ ตามที่คณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว
เช้าวันที่ 31 ต.ค. สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาเนื้อหาในห้องประชุมโดยมีความเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)
กฏหมายปัจจุบัน (พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2557) ไม่จำเป็นต้องทำธุรกรรมผ่านระบบตู้ ATM รัฐบาลเสนอทางเลือก 2 ประการต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ในการประชุมสมัยที่ 5 (มิ.ย.66) คือ การซื้อ ขาย โอน และเช่า อสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านความเห็นชอบหรือไม่บังคับ
ผู้แทนจำนวนมากในการประชุมสมัยที่ 5 ไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดดังกล่าว โดยกล่าวว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการสนับสนุนผ่านทางที่ประชุมเท่านั้น คณะกรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติก็เห็นด้วยกับทัศนคตินี้ และร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) หลังจากมีการชี้แจงและยอมรับแล้ว ไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณา แต่เพียงสนับสนุนให้ดำเนินการเท่านั้น
คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาได้ชี้แจงว่า การบังคับใช้พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าพื้นที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้ ยังมีหลายกรณีที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามารบกวนตลาด
“การกำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนจะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืนได้” คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าว
นอกจากนี้ เพื่อให้เกิดความเข้มงวด ร่างกฎหมายดังกล่าวจะเพิ่มมาตรา 59 เกี่ยวกับการบริหารจัดการกิจกรรมห้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย ทั้งนี้ หน้าที่ความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารระดับรัฐด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดในการบริหารจัดการการดำเนินงานแต่ละชั้นจะกำหนดไว้อย่างชัดเจน
อสังหาฯ ในภาคตะวันตกของฮานอย กันยายน 2566 ภาพโดย: ง็อก ทานห์
นอกจากนี้ คณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้ระบุว่า กฎเกณฑ์เกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ) ได้รับความคิดเห็นจำนวนมากจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการประชุมสมัยที่ 5
ดังนั้น ในส่วนของการวางเงินมัดจำเมื่อซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ ความเห็นบางส่วนจึงแนะนำให้เพิ่มกฎเกณฑ์ที่อนุญาตให้รับเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างตรงตามเงื่อนไขการเริ่มประกอบธุรกิจเท่านั้น มีข้อเสนอว่านักลงทุนจะต้องได้รับใบรับรองการลงทุน การจัดสรรที่ดินและการตัดสินใจเกี่ยวกับการเช่า รวมถึงการได้รับการอนุมัติแผนผัง 1/500 โดยละเอียด ก่อนจึงจะสามารถรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้
เนื่องจากมีความเห็นที่แตกต่างกันมาก กรรมาธิการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติจึงเสนอทางเลือกสองทาง ประการแรก ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีสิทธิ์ดำเนินการและได้ดำเนินการตามกฎระเบียบแล้วเท่านั้น
องค์กรนิติบัญญัติแห่งชาติถือว่านี่เป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำสำหรับลูกค้าซึ่งเป็นกลุ่มเปราะบางในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติพร้อมประกอบธุรกิจและทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา จึงจำกัดการเกิดข้อพิพาทได้ รัฐบาลและคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภาเลือกทางเลือกนี้ร้อยละ 38
แต่ด้วยวิธีนี้ก็มีข้อจำกัดอยู่บ้าง คือ ผู้ลงทุนจะไม่มีโอกาสได้รับเงินฝากและเซ็นสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพได้
ประการที่สอง ผู้ลงทุนจะเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐและมีเอกสารข้อใดข้อหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย เช่า หรือซื้อบ้านหรือโครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยรัฐบาลแต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่า
ตัวเลือกนี้มีข้อดีคือผู้ลงทุนสามารถระดมทุนได้ก่อนกำหนด แต่ก็มีความเสี่ยงสำหรับลูกค้าเช่นกันเพราะจะต้องจ่ายเงินขณะที่โครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง ในกรณีที่ขั้นตอนที่จำเป็นในการเริ่มโครงการ เช่น การขอใบอนุญาตก่อสร้าง การออกแบบทางเทคนิค แบบการก่อสร้าง เกิดความล่าช้าหรือยืดเยื้อออกไป จะส่งผลให้ผู้ซื้อเสียเปรียบจนเกิดข้อพิพาทได้ กรรมาธิการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอให้รัฐบาลเสริมเนื้อหาการประเมินผลกระทบสำหรับแผนนี้
คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ตอบโต้ข้อเสนอที่ห้ามควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ เนื่องจากก่อให้เกิดผลกระทบและความวุ่นวายในตลาดหลายประการ โดยระบุว่า ระเบียบเกี่ยวกับการขายบ้านและงานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคตนั้นสืบทอดมาจากกฎหมายปี 2557 บทบัญญัติในร่างกฎหมายแก้ไขฉบับนี้ยังสอดคล้องกับหลักการทั่วไปและบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งว่าด้วยทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้นในอนาคต สิทธิขององค์กรและบุคคลในการตัดสินใจ จัดตั้ง เปลี่ยนแปลง และยุติการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สิน
การระดมทุนโดยนักลงทุนโครงการและธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้างในอนาคตเป็นธุรกรรมสองประเภทที่แตกต่างกัน ประมวลกฎหมายแพ่งมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการทำธุรกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นร่างกฎหมายดังกล่าวจึงควบคุมการขายบ้านและงานก่อสร้างในรูปแบบเอกสารเพื่อให้แน่ใจว่าองค์กรและบุคคลที่เข้าร่วมในธุรกรรมได้รับสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ส่วนเรื่องการชำระเงินซื้อ ขาย เช่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์แบบกระดาษนั้น กรรมาธิการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้เสนอทางเลือกสองทางในร่างกฎหมายด้วย
ตัวเลือกที่ 1 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายหากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าจะได้รับการชำระเมื่อมีการออกใบรับรองให้กับผู้ซื้อโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ
ตัวเลือกที่ 2 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายหากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าเข้าบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ในธนาคารเพื่อการบริหารจัดการและผู้ลงทุนไม่อนุญาตให้นำจำนวนนี้ไปใช้ ต้นทุนและกำไรที่เกิดขึ้นจากจำนวนนี้จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร
ผู้ลงทุนจะใช้เงินจำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้เฉพาะเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่า
ตามวาระการประชุม บ่ายวันที่ 31 ตุลาคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับสถานการณ์เศรษฐกิจและสังคมในปี 2566 และแผนงานที่วางไว้สำหรับปี 2567 การดำเนินการตามมติที่ 43 ว่าด้วยแผนฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคม สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังได้หารือเกี่ยวกับการดำเนินการกลไกนำร่องจำนวนหนึ่งในเมืองดานัง รวมถึงผลลัพธ์ของการตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายด้วย
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)