ข้อเสนอเพื่อควบคุมตลาดด้วยนโยบายกฎหมายสินเชื่อ

มาตรการที่ใช้ทั่วโลก

ตามที่ VARS ระบุ การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านนโยบายทางกฎหมายเกี่ยวกับสินเชื่อเป็นหนึ่งในวิธีที่มีประสิทธิภาพในการรับรองการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืนและมั่นคง โดยหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ทำให้เกิดความไม่มั่นคงต่อเศรษฐกิจ หรือพูดอีกอย่างหนึ่งว่าเชิงลบก็คือ การขึ้นๆ ลงๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจนำไปสู่วิกฤตทางการเงินครั้งใหญ่ได้

ในอดีต อสังหาริมทรัพย์ยังถูกจัดให้เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักของปัญหาเศรษฐกิจของเวียดนาม เนื่องมาจากผลกระทบโดยตรงจากอุตสาหกรรมนี้ และเนื่องมาจากภาคส่วนเศรษฐกิจที่สนับสนุนซึ่งได้รับผลกระทบจากภาคส่วนสำคัญนี้โดยอ้อม เช่น การก่อสร้าง การท่องเที่ยว การเงินและการธนาคาร ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดปัญหานี้ได้ ได้แก่ หนี้เสีย สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนมาก ความยากลำบากในการระดมทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง

ปัญหาต่างๆ ดังกล่าวข้างต้นไม่เพียงแต่ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อเศรษฐกิจโดยรวมอีกด้วย ดังนั้น โดยยึดหลักความเคารพอย่างสูงสุดต่อกฎธรรมชาติของอุปทานและอุปสงค์ จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐจะต้องเข้มงวดการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเมื่อตลาดแสดง "สัญญาณของความไม่มั่นคง" นี่เป็นมาตรการที่รัฐบาลและหน่วยงานทางการเงินในหลายประเทศทั่วโลกใช้เช่นกัน

การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นมาตรการสำคัญในการหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบต่อเศรษฐกิจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาอย่างยั่งยืนและมั่นคง และหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ทำให้เกิดความไม่มั่นคงต่อเศรษฐกิจ รัฐบาลหลายแห่งจึงใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ด้วยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายสินเชื่อ อย่างไรก็ตามความยืดหยุ่นของนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์เศรษฐกิจเฉพาะของแต่ละประเทศ ประสบการณ์ของบางประเทศในประเด็นนี้เป็นดังนี้:

ตัวอย่างเช่น ในประเทศจีน รัฐบาลจีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนการลงทุน นอกจากนี้พวกเขายังควบคุมการไหลของเงินทุนต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

โดยเฉพาะในปี 2553 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนพัฒนาอย่างรวดเร็ว และราคาที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในเวลานั้น มีอพาร์ทเมนท์นับสิบล้านแห่งในประเทศจีนสร้างขึ้นเมื่อนานมาแล้ว แต่ไม่มีใครอาศัยอยู่ สถานการณ์ดังกล่าวดำเนินมาอย่างยาวนานและร้ายแรงมาก จนกระทั่งเมื่อปลายปี 2560 รัฐบาลของประเทศนี้ต้องออกนโยบายว่า “บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร” พร้อมสั่งให้สร้างระบบนโยบายเพื่อควบคุมและจัดการตลาด เพื่อแยกแยะนักเก็งกำไรจากผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

นอกเหนือจากข้อกำหนดที่เข้มงวดมากในการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องวางเงินมัดจำ 60-85% และบ้านหลังที่ 3 สูงถึง 100% กฎที่ระบุว่าผู้ที่ซื้อบ้านจะต้องถือครองทรัพย์สินอย่างน้อยสามปีครึ่ง ไล่ข้าราชการท้องถิ่นระดับสูงออกเพื่อให้ราคาบ้านพุ่งสูง และยังใช้มาตรการราคาอ้างอิง กระจายโควตาซื้อ นอกจากนี้ เมืองต่างๆ ในจีนหลายแห่งยังใช้มาตรการต่างๆ เช่น การจำกัดสินเชื่อที่อยู่อาศัย การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการเข้มงวดกฎระเบียบด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนเหล่านี้มีประสิทธิผลในระดับหนึ่ง โดยช่วยลดการคาดเดาได้อย่างมาก

กฎระเบียบหลายประการที่ "กระทบกระเป๋า" ของผู้ซื้อบ้านถูกนำมาใช้เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร

ในประเทศสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มอัตราเงินฝากขั้นต่ำเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม ในเวลาเดียวกัน เพื่อลดจำนวนเงินกู้และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังจำกัดระยะเวลาการกู้ยืมร่วมกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดอีกด้วย

ในประเทศแคนาดา รัฐบาลได้กำหนดกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อจำกัดการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ผู้ซื้อบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น โตรอนโตและแวนคูเวอร์ มักต้องวางเงินมัดจำจำนวนมากเมื่อขอกู้สินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศยังใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ควบคุมราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้น และปกป้องคนที่มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ เช่น ออสเตรเลีย และแคนาดา...

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่านโยบายกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายประการที่ประเทศอื่นๆ ได้นำไปประยุกต์ใช้อย่างประสบความสำเร็จสามารถอ้างอิง เรียนรู้ และนำไปปรับใช้ในเวียดนามได้

จำเป็นต้องยื่นขอไปยังเวียดนามเพื่อควบคุมตลาด

จากประสิทธิผลที่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก VARS เสนอแนวทางแก้ไขเกี่ยวกับนโยบายสินเชื่อเพื่อควบคุมตลาดเมื่อตลาดผันผวนขึ้นหรือลงมากกว่า 20% ในเวลา 3 เดือน หรือเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม โดยไม่กระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน ดังนี้

อันดับแรก ให้เข้มงวดนโยบายสินเชื่อกับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนคนที่จะกู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้ประโยชน์จากอัตราเลเวอเรจที่มากเกินไป สถาบันสินเชื่อสามารถปรับวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน กำหนดให้ชำระเงินด้วยมูลค่าสุทธิที่สูงขึ้น หรือใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น

ประการที่สองคือการเสริมสร้างการติดตามและจัดการสินเชื่อ รัฐบาลสามารถกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต้องรายงานรายละเอียดสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะทำให้การติดตามความเสี่ยงเข้มงวดยิ่งขึ้น จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

VARS เสนอมาตรการต่างๆ มากมายเพื่อควบคุมตลาดในวิธีที่เหมาะสมที่สุด

นอกจากนี้ รัฐยังต้องมีนโยบายผ่อนปรนสินเชื่อ ทั้งปรับลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญด้านอื่นๆ เพื่อความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่แต่งงานใหม่...

อย่างไรก็ตาม ตามข้อมูลของ VARS เพื่อที่จะบังคับใช้นโยบายได้ “อย่างถูกต้องและแม่นยำ” รัฐจำเป็นต้องสร้างระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ แม่นยำเพียงพอ และปรับปรุงให้ทันสมัยอยู่เสมอ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการแยกแยะที่ชัดเจนระหว่างผู้ซื้อบ้านจริง การใช้เพื่อการผลิตจริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ กับนักเก็งกำไรและผู้หากำไรเกินควร จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเร่งประกาศดัชนีราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และตัวชี้วัดที่มีอิทธิพลบางตัวเพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการกำหนดเวลาที่รัฐจำเป็นต้องเข้าแทรกแซง

โดยเฉพาะในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อกังวลต่างๆ มากมายดังเช่นในปัจจุบัน เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากขึ้น ควรผนวกนโยบายด้านสินเชื่อเข้ากับการใช้ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน ในเวลาเดียวกัน การบังคับใช้นโยบายกำกับดูแลจะต้องมีความยืดหยุ่น ทำให้เกิดเสถียรภาพและระเบียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และลดความเสี่ยงให้เหลือน้อยที่สุด

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html