นโยบายการเงินและการคลังให้การสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี
นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยมุมมองของเขาในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2023" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม โดยเขาแสดงความเห็นว่าเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวจะเริ่มตั้งแต่ประมาณไตรมาสที่ 2 ไปจนไตรมาสที่ 4 ปี 2024
เมื่ออธิบายเหตุผลของคำกล่าวข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า มีตัวบ่งชี้พื้นฐาน 3 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามแนวโน้มที่ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้
ประการแรก ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร Batdongsan.com.vn วิเคราะห์ว่าในช่วงวิกฤตครั้งก่อน ใช้เวลา 1.5 ปีนับตั้งแต่ธนาคารของรัฐลดเพดานอัตราดอกเบี้ยจนกระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับตัว
หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีถึงจะแสดงสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงนี้ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารกลางได้ดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยประเภทต่างๆ
นโยบายการเงินและการคลังช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี
ประการที่สอง การเติบโตของสินเชื่อ ทบทวนเรื่องราวในปี 2555 การเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อสูงถึง 8% ในปี 2556 อัตราการเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 12 และอัตราเงินเฟ้อเป็นร้อยละ 6
“ในปีที่สินเชื่อผ่อนปรน ตลาดอสังหาฯ แสดงสัญญาณพลิกกลับทันที ในบริบทตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้คาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อทั้งปี 2566 ไว้ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก” นายก๊วก อันห์ กล่าว
ประการที่สาม ในส่วนของนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่จนกระทั่งปี 2556 จึงได้มีการออกนโยบายสนับสนุนตลาด เช่น แพ็คเกจสนับสนุน 30,000 ล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข
ภายในปี 2565 ตลาดจะมีผลการดำเนินงานที่ซบเซาซ้ำอีก เนื่องจากการเข้มงวดสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการเพื่อคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง เช่น มาตรการช่วยเหลือ 120,000 ล้านดอง, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 เพื่อช่วยบรรเทาความกดดันในการชำระเงินกู้สำหรับภาคธุรกิจ, มติที่ 33 เพื่อร่วมคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาฯ, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่ให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งเป็นแปลงขายได้...
จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น นายเหงียน กัวก์ อันห์ กล่าวว่า เขาให้ความเห็นว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2566”
อพาร์ตเมนต์จะเป็นกลุ่มอสังหาฯ กลุ่มแรกที่จะฟื้นตัว
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาตั้งแต่ 2,000 - 4,000 ล้านบาท เป็นที่ถูกค้นหามากที่สุด
ในปี 2023 ราคาขายอพาร์ทเม้นท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยจาก 1% - 5% ในฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในนครโฮจิมินห์
อย่างไรก็ตามในระยะยาวตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ได้สูงเกินอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชน หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของคนเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น
คุณเล เป่าหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ทเมนท์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน เมื่ออัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเพิ่มขึ้นในราคาที่อยู่อาศัยได้ ในอนาคตโครงการห้องชุดหลักก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากผู้ลงทุนต้องเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรเมื่อต้นทุนสูงขึ้น
นายลอง กล่าวว่า การที่ราคาอาคารชุดปรับตัวขึ้นในปัจจุบันได้รับผลกระทบจากหลายสาเหตุทั้งทางตรงและทางอ้อม
ประการแรก เกิดการไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนยังคงสูง แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ยังคงมีจำกัด โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในช่วงราคาและอยู่ในใจกลางเมือง
ประการที่สอง เศรษฐกิจโลกมีการผันผวน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง จนทำให้ผู้ลงทุนต้องปรับขึ้นราคาสินค้าเพื่อทำกำไร
ประการที่สาม กองทุนที่ดินมีจำกัด ในขณะที่ราคาที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น กองทุนที่ดินในตัวเมืองก็ขาดแคลนมากขึ้น การดำเนินโครงการต้องใช้เวลาและต้นทุนในการดำเนินการมาก
ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มที่จะแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาคและพื้นที่ที่เจาะจงในปี 2566 หลังจากผ่านมาเป็นเวลานานตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2561 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ราคาขายที่ดินภาคใต้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 71% และภาคเหนือปรับตัวเพิ่มขึ้น 54%
ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น นายลองยืนยันว่าราคาห้องชุดไม่สามารถลดหรือต่ำลงกว่านี้ได้อีกแล้ว
คุณเล บ๋าวหลง – ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn
โดยอ้างอิงจากข้อมูลในรายงานของ Batdongsan.com.vn คุณลองยังได้ชี้ให้เห็นถึงจิตวิทยาของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้คนจึงหันมาเช่าหรือหาวิธีกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังคงไม่ดำเนินการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพราะยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย
เนื่องจากราคาห้องชุดมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรโดยเฉลี่ยจากการลงทุนในห้องชุดจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและค่าเสื่อมราคาเข้าด้วยกัน)
ซึ่งเป็นผลกำไรที่ดีและมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม ข้อมูลนี้รวบรวมและวิเคราะห์โดย Batdongsan.com.vn เปรียบเทียบตั้งแต่ปี 2015 จนถึงปัจจุบัน
ตามการสำรวจที่ดำเนินการโดย Batdongsan.com.vn นายหน้ากว่า 27% เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์จะเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวได้เร็วที่สุด ซึ่งคาดการณ์ไว้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 42% เชื่อว่าประเภทนี้จะฟื้นตัวใน 6 เดือนแรกของปี 2024
“โดยทั่วไปแล้ว ประเภทนี้คาดว่าจะเป็นประเภทที่มีแนวโน้มจะนำไปสู่แนวโน้มการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น คาดว่าจะลดลงในไตรมาสแรกของปี 2567 และอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2567 จะกลับตัว” นาย Dinh Minh Tuan กรรมการบริหาร Batdongsan.com.vn ในภูมิภาค ใต้ กล่าวเสริม
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)