รัฐบาลออกกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP แก้ไขมาตรา 4 และมาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน และเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการเปรียบเทียบ จะทำโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ตัดสินใจชนะการประมูล โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบจะใช้ในการกำหนดราคากรณีที่มีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันตั้งแต่ 03 แปลงขึ้นไป มีความคล้ายคลึงกันบางประการในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินชนะการประมูล (ต่อไปนี้เรียกว่า แปลงที่ดินที่เปรียบเทียบได้) ยกเว้นกรณีที่กำหนดในข้อ ก ข ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการสร้างรายได้ จะดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่า 50% ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในจังหวัดนั้นเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีรายได้นั้น จะใช้ในกรณีที่ที่ดินหรือที่ดินเพื่อการเกษตรหรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรนั้นมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และที่ดินหรือที่ดินที่จะประเมินนั้นไม่เข้าเงื่อนไขในการใช้วิธีการเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายได้และค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามจุดประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมายในขณะประเมิน ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก ข ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการส่วนเกิน จะดำเนินการโดยการนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ

วิธีการส่วนเกินนั้นจะใช้กับมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่เข้าเงื่อนไขในการใช้หลักเกณฑ์เปรียบเทียบหรือหลักเกณฑ์รับรู้รายได้ แต่สามารถประมาณรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดของโครงการได้ ยกเว้นกรณีที่กำหนดไว้ในข้อ ก ข ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะออกโดยคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่ดำเนินการโดยส่วนกลาง (ต่อไปนี้เรียกว่าคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

วิธีการปรับราคาที่ดินแบบสัมประสิทธิ์ ใช้สำหรับกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเข้าข่ายกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

ก) กรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 114 วรรค 4 และมาตรา 189 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

ข) คำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ค) คำนวณราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่แปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินนั้นได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแผนการก่อสร้างรายละเอียด;

ง) กำหนดราคาที่ดินแปลงหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมิน โดยมูลค่ารวมที่คำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่เกิน 30,000 ล้านบาท สำหรับจังหวัดที่เป็นพื้นที่ภูเขาและพื้นที่สูง ไม่เกิน 10,000 ล้านบาท สำหรับจังหวัดที่เหลือ ในกรณีต่อไปนี้

กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ 2 และข้อ 4 มาตรา 114 วรรค 2 มาตรา 172 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

คำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าเมื่อรัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ได้นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ง) การคำนวณค่าสินไหมทดแทนกรณีที่รัฐเวนคืนที่ดิน กรณีเวนคืนแปลงที่ดินติดกันหลายแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกันแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้โดยวิธีเปรียบเทียบ

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดเจนว่า แปลงที่ดินที่เทียบเคียงกันที่จะนำมาใช้วิธีประเมินราคาที่ดิน จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

ข้อมูลสำหรับการสมัครวิธีการประเมินราคา ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP เพิ่มมาตรา 5b เกี่ยวกับข้อมูลสำหรับการใช้หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าที่ดินด้วย ทั้งนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าสถานที่ ที่จะนำมาใช้ในการคำนวณวิธีการเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินก่อสร้าง ประกอบด้วย:

1) ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรณีผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินผู้ชนะการประมูลแล้ว

2) ราคาที่ดินได้ดำเนินการทางภาษีเรียบร้อยแล้วที่กรมสรรพากร หรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินสำหรับกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดิน;

3) ราคาเช่าที่ดิน, ราคาเช่าสถานที่;

4) ราคาโอนที่ดินตามตลาด

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้ชัดเจนว่า ข้อมูลสำหรับการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน คือ ข้อมูลที่มีระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือนนับจากวันที่ประเมินราคาที่ดินหรือเร็วกว่านั้น โดยให้ความสำคัญกับข้อมูลที่ใกล้เคียงกับเวลาประเมินมากที่สุดและรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้

- ฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคา;

- สำนักงานทะเบียนที่ดิน หน่วยงานจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานจัดการประมูลทรัพย์สิน;

- หน่วยงานด้านภาษี, หน่วยงานด้านการเกษตรและพัฒนาชนบท;

- พื้นที่ซื้อขายอสังหาฯ ธุรกิจอสังหาฯ;

- องค์กรที่ทำหน้าที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน, บริษัทประเมินราคาที่ดิน;

- สถาบันสินเชื่อ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สถาบัน/ศูนย์วิจัย

- สัมภาษณ์ผู้โอนหรือผู้รับโอนโดยตรงสำหรับกรณีที่มีการโอนเข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ ตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP ข้อมูลรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมเพื่อใช้เกณฑ์รายได้ จะรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้: รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกในงบการเงิน หรือ รายได้จากการเช่าที่ดินและสถานที่ที่เก็บภายใน 03 ปีติดต่อกัน (คำนวณจาก 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ทันทีก่อนเวลาประเมินค่า

กรณีรายได้ที่ดินหรือเนื้อที่ที่ต้องประเมินไม่ครบทุกปีและไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินที่แท้จริงให้ถูกต้อง ให้รวบรวมข้อมูลราคาค่าเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง เพื่อการเปรียบเทียบ

ต้นทุนการสร้างรายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ข้างต้นให้พิจารณาตามเกณฑ์และราคาหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องหรืออัตราทุนก่อสร้างที่ประกาศโดยกระทรวงก่อสร้าง กรณีไม่มีหลักเกณฑ์ ราคาต่อหน่วย หรืออัตราเงินลงทุนก่อสร้างที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ ให้ใช้หลักเกณฑ์และข้อมูลต้นทุนเฉลี่ยที่มีอยู่ในท้องตลาดของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง ที่มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ใกล้ที่สุดที่จะประเมินตามที่กำหนดไว้ในข้อ 5 ข้อ 2 แห่งมาตรานี้ เป็นหลัก

ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องเลือกแปลงที่ดินที่สามารถเปรียบเทียบตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้: ก) มีทำเลที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินคล้ายคลึงกันเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมินราคา ข) มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะประเมินใกล้ที่สุดและไม่ถูกจำกัดด้วยเขตการบริหารขององค์การบริหารส่วนตำบล อำเภอ หรือจังหวัด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ

เกี่ยวกับการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะนั้น พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP กำหนดว่าตามหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในวรรค 1 มาตรา 112 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน เงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน และผลการประเมินราคาที่ดินโดยสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะนั้น คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะหรือคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดให้การอนุญาตตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ราคาที่ดินเฉพาะส่วนให้ใช้เป็นฐานในกรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 114 วรรค 4 มาตรา 172 วรรค 2 และมาตรา 189 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อรัฐจัดสรรที่ดินให้พร้อมเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ให้เช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดระเบียบการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง

แหล่งที่มา