แรงกดดันต่อพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่จะครบกำหนดในปี 2568

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชำระเงินพันธบัตรล่าช้าในปีหน้า

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชำระเงินพันธบัตรล่าช้าในปีหน้า

ตามข้อมูลจาก TS. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (เดือนมิถุนายนถึงสิงหาคม 2023) รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 08/2023/ND-CP ซึ่งอนุญาตให้ธุรกิจและนักลงทุนเจรจาเพื่อขยายเวลาและเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตร ด้วย "เส้นชีวิต" นี้ ธุรกิจ 60% ได้รับการขยายเวลาออกไปอีก 2 ปี ซึ่งจะทำให้วันชำระหนี้เพิ่มขึ้นเป็นเดือนมิถุนายน 2568

สถิติจากหน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือแสดงให้เห็นว่ามูลค่าคงเหลือของพันธบัตรขององค์กร (ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย) ที่จะครบกำหนดในปี 2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 334,000 พันล้านดอง สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว มูลค่าคงเหลือที่คาดว่าจะครบกำหนดอยู่ที่ประมาณ 135,000 พันล้านดอง

เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับตัวเลขข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญจาก BIDV กล่าวว่าแรงกดดันพันธบัตรในปี 2568 ไม่น่ากังวล โอกาสผิดนัดชำระหนี้มีน้อยลง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ หลายธุรกิจจำเป็นต้องกำหนดส่วนลดสินค้าเพียง 10% เท่านั้นก็สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้ แทนที่จะเป็น 40-50% เหมือนในช่วงก่อนหน้า

ไม่เพียงเท่านั้น คุณลุคยังมีความเชื่อมั่นอย่างมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์จากปัจจัยมหภาค ดังนั้นอัตราเงินเฟ้อจึงเพิ่มขึ้นภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยนอ่อนตัว; การขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ ภาระหนี้ภาครัฐที่ต้องชำระ... ภายในขีดจำกัดที่รัฐสภาอนุญาต นอกจากนี้ ระบบสถาบันและกฎหมายก็ได้รับการปรับปรุงดีขึ้นเรื่อยๆ ด้วยการมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับ

แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดสะท้อนให้เห็นชัดเจนในรายงานไตรมาส 3 ปี 2567 ของกระทรวงก่อสร้าง โดยเฉพาะจำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จทั้งหมดของกลุ่มอพาร์ทเมนท์และที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมีจำนวนถึง 38,398 ธุรกรรม ตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้น 48.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 และเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 เมื่ออารมณ์ตลาดดีขึ้น สมมติฐานสำหรับการกลับมาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มชัดเจนขึ้น

นายเหงียน กวาง ทวน กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ FiinRatings ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า แหล่งเงินทุนที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มาจากเงินกู้หรือพันธบัตรจากธนาคาร แต่มาจากการชำระเงินของลูกค้า ตราบใดที่รัฐบาลแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในโครงการต่างๆ และสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนสามารถเปิดโครงการได้ในเร็วๆ นี้ การจัดการหนี้พันธบัตรก็จะไม่ใช่ "ปัญหา" ที่ยากลำบากอีกต่อไป

ในความเป็นจริง ความคืบหน้าในการคลี่คลายปัญหาทางกฎหมายกำลังเร่งตัวขึ้น ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เป็นต้นมา โครงการต่างๆ มากมายที่เคย “พักการขาย” มานานหลายปี ได้กลับมาเปิดขายอีกครั้ง ในกรุงฮานอย ได้แก่ Hanoi Melody Residences (เขตฮวงมาย) และ QMS Top Tower (เขตนามตูเลียม) ในนครโฮจิมินห์ โครงการที่ "ฟื้นคืนชีพ" ได้แก่ Dat Xanh Homes Riverside (เมือง Thu Duc), Metro Star (เมือง Thu Duc), D-Homme (เขต 6), Lavida Plus (เขต 7)...

อย่างไรก็ตาม จากมุมมองของ ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า จำนวนพันธบัตรที่จะครบกำหนดในปี 2568 ยังคงเป็นแรงกดดันอย่างมากต่อธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้และหนี้สูญที่อาจเกิดขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด

ข้อสรุปของผู้เชี่ยวชาญมีมูลความจริง โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับรายงานล่าสุด ทั้งนี้ ในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมา กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีสัดส่วนถึง 60% ของยอดหนี้ค้างชำระทั้งหมด แม้กระทั่ง 56% ของผู้ออกตราสารที่มีเครดิตไม่ดีก็อยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและก่อสร้าง

“ในอีก 12 เดือนข้างหน้า พันธบัตรมูลค่าประมาณ 109 ล้านล้านดองในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะครบกำหนดชำระ ซึ่งคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของมูลค่ารวมของพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระ เราประเมินว่าในจำนวนนี้ พันธบัตรประมาณ 30 ล้านล้านดองมีความเสี่ยงที่จะชำระเงินต้นล่าช้า” รายงานระบุ

นาย Duong Duc Hieu ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์สินเชื่อและจัดอันดับเครดิต ภาคธุรกิจที่ไม่ใช่สถาบันการเงินของ VIS Rating กล่าวว่า ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ และระดับความแตกต่างในความสามารถในการชำระหนี้ก็กว้างขึ้นเรื่อยๆ

ผู้เชี่ยวชาญจาก VIS Rating ประเมินว่า สำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่เน้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ กิจกรรมการขายค่อนข้างดี และจะฟื้นตัวในปี 2567 ธุรกิจเหล่านี้จะมีทรัพยากรที่ดีขึ้นและศักยภาพในการชำระหนี้สูง

“ในทางกลับกัน ธุรกิจบางแห่งจะยังคงอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก เนื่องจากก่อนหน้านี้พวกเขาเน้นไปที่โครงการที่มีการเก็งกำไรสูง ความต้องการในส่วนนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้นความสามารถในการชำระหนี้จึงอ่อนแอ” นาย Hieu กล่าว

VIS Rating เน้นย้ำว่านักลงทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ถึง 2 ใน 3 มีกระแสเงินสดที่ไหลเวียนมาชำระหนี้ตั้งแต่ระดับอ่อนแอไปจนถึงอ่อนแอมาก โดยเฉพาะกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ต่ำกว่า 5% ของหนี้สินทั้งหมด เรื่องนี้ถือเป็นเรื่องร้ายแรงโดยเฉพาะกับนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการ

จากสถานการณ์ดังกล่าว คาดการณ์ว่า 50% ของพันธบัตรที่จะครบกำหนดชำระในช่วงปลายปี 2567 และต่อเนื่องถึงปี 2568 อาจมีความเสี่ยงในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่ชำระเงินล่าช้าเป็นประจำ

ที่มา: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html