นำ TOD มาใช้กับระบบรถไฟอย่างไร?

หลายประเทศประสบความสำเร็จกับ TOD

ที่ปรึกษาการดำเนินโครงการยืนยันว่าโมเดลการพัฒนาที่มุ่งเน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ถูกนำไปใช้ในหลายประเทศและนำมาซึ่งประโยชน์มากมาย

โดยยกตัวอย่างบริษัทรถไฟโอดะคิว (ประเทศญี่ปุ่น) ที่ปรึกษาได้กล่าวว่า: ในโครงสร้างรายได้ของบริษัทนี้ในปี 2565 รายได้จากการขนส่งคิดเป็นเพียง 32% เท่านั้น ส่วนที่เหลือมาจากกิจกรรมค้าปลีก (37%) จากอสังหาริมทรัพย์ (12%) และ 19% จากกิจกรรมอื่นๆ ในทำนองเดียวกัน บริษัทรถไฟฮานยู รายได้จากการขนส่งอยู่ที่ 30% จากอสังหาริมทรัพย์ 30% จากกิจกรรมบันเทิง 16% จากการขนส่งและการท่องเที่ยว 15%...

บริษัทรถไฟโอดะคิว (ประเทศญี่ปุ่น) ได้รับผลประโยชน์มากมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมืองและเชิงพาณิชย์เมื่อลงทุนและแสวงหาประโยชน์จากระบบรถไฟ (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pop Japan)

ประสบการณ์จากประเทศอื่นแสดงให้เห็นว่าในเมืองส่วนใหญ่นั้นมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินตามเส้นทางขนส่งสาธารณะจะเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ในรถไฟฟ้าใต้ดินเฮลซิงกิ (ประเทศฟินแลนด์) อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเดินไปยังบริเวณสถานีได้นั้นมีมูลค่าสูงกว่าบริเวณอื่นถึง 7.5% หรือในเขตพื้นที่รถไฟฟ้าใต้ดินไทน์แอนด์แวร์ เมืองนิวคาสเซิล สหราชอาณาจักร ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 2% ในระยะ 200 เมตรจากสถานีรถไฟใต้ดิน...

จากประสบการณ์การพัฒนา TOD ในประเทศอื่นๆ ที่ปรึกษาเชื่อว่าการจะนำ TOD มาใช้ในเวียดนาม จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างเอกสารทางกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับขอบเขตของกฎหมายรถไฟ ที่ปรึกษาแนะนำให้เพิ่มแนวคิด TOD ในภาคการรถไฟ เช่น โครงการลงทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย บริการ พาณิชยกรรม สำนักงาน... ที่สถานีและบริเวณโดยรอบสถานี

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดแนวทางการประสานงานระหว่างหน่วยลงทุน หน่วยงานบริหารสินทรัพย์โครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟ และหน่วยงานปกครองท้องถิ่นในการวางผังและพัฒนาเมืองให้ชัดเจน กำหนดพื้นที่การใช้ประโยชน์ ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ขอบเขตการพัฒนา และการกู้คืนที่ดินเมื่อดำเนินโครงการทางรถไฟ

ให้หน่วยงานที่จัดการโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟและธุรกิจขนส่งทางรถไฟลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่และสินทรัพย์ใหม่ในพื้นที่รอบสถานีเพื่อเพิ่มรายได้

วางแผนก่อน ประมูลทีหลัง

นาย Tran Thien Canh ผู้อำนวยการการรถไฟเวียดนาม กล่าวว่า ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าการพัฒนา TOD ที่มีประสิทธิผลโดยใช้ระบบรถไฟในเมืองมีความจำเป็น และต้องอาศัยการมีส่วนร่วมขององค์กรที่ไม่ใช่ของรัฐ

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - ฮ่องกงประสบความสำเร็จอย่างมากในการลงทุนและแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนที่ดินรอบรถไฟฟ้าใต้ดิน (ภาพ: ภาพประกอบ แหล่งที่มา Pixabay)

อย่างไรก็ตาม ประเทศต่างๆ ยังคงนำมาใช้กับรถไฟแห่งชาติและรถไฟความเร็วสูง ดังนั้น ในร่างกฎหมายรถไฟฉบับแก้ไข เวียดนามจึงปรารถนาที่จะนำแบบจำลอง TOD มาใช้กับทั้งทางรถไฟแห่งชาติและเขตสถานี

“โมเดล TOD ในภาคส่วนรถไฟเป็นหัวข้อที่ยากและต้องมีการศึกษาวิจัยเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงการระบุหัวข้อที่ลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟในระดับชาติและในเมือง ความรับผิดชอบของหัวข้อที่เกี่ยวข้อง และการจัดสรรผลประโยชน์จาก TOD...” Tran Thien Canh ผู้อำนวยการสำนักงานการรถไฟเวียดนาม

ในด้านการจัดการนั้นเป็นไปไม่ได้ที่จะใช้เงินทุนในการดำเนินโครงการ TOD เพื่อลงทุนในระบบรถไฟตั้งแต่เริ่มต้น นั่นหมายความว่าคุณไม่สามารถใช้ที่ดิน ขายที่ดิน และใช้เงินนั้นไปลงทุนในทางรถไฟได้

การวางแผน TOD จะต้องดำเนินการก่อน หลังจากทางรถไฟได้รับการลงทุนและดำเนินการแล้ว มูลค่าเพิ่มก็เกิดขึ้น ในช่วงนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (ท้องถิ่น นักลงทุน ธุรกิจรถไฟ) เข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

“คาดว่าสถานีจะตั้งอยู่ในสถานที่เฉพาะ โดยท้องถิ่นจะปรับผังเขตพื้นที่นั้น โดยกำหนดวัตถุประสงค์และการใช้งานอย่างชัดเจน จากนั้นท้องถิ่นจะประมูลกองทุนที่ดิน ธุรกิจรถไฟก็ต้องเข้าร่วมการประมูลเช่นกันหากต้องการลงทุนในธุรกิจ ที่ดินสำหรับก่อสร้างทางรถไฟและการดำเนินการรถไฟเป็นที่ดินส่วนบุคคล ไม่นำไปประมูล” นายแคนห์กล่าว

ไม่ใช่ “ยาครอบจักรวาล”

นายเหงียน หง็อก ดอง อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์เกียวทองว่า ในปัจจุบันนี้ ประเทศเวียดนามมีความเข้าใจที่แตกต่างกันมาก แต่ยังไม่มีความเข้าใจร่วมกันเกี่ยวกับโมเดล TOD

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า TOD ไม่ใช่ "ยารักษาโรคทุกชนิด" ในความเป็นจริง สำหรับเขตเมืองที่มีอยู่แล้ว เช่น นครโฮจิมินห์ หรือฮานอย การสร้างทางรถไฟในเขตเมืองที่มีประชากรหนาแน่น จะไม่สามารถพัฒนา TOD ได้อย่างถูกต้อง

การระดมทรัพยากรการลงทุนในด้านระบบรถไฟ โดยเฉพาะระบบรถไฟในเมือง โมเดล TOD ถือเป็นทางเลือกที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง (ภาพ: ภาพประกอบ)

“เช่นเดียวกับที่ฮานอย สาย 1 เอี้ยนเวียน-หง็อกฮอย สาย 2 กัตลินห์-ห่าดง เราสามารถเคลียร์พื้นที่รอบสถานีจากการก่อสร้างเพื่อสร้างเขตเมืองใหม่ตาม TOD ได้หรือไม่ ในความเป็นจริง เราทำได้แค่ปรับปรุงเขตเมืองรอบสถานีเท่านั้น

การจะสร้างพื้นที่เมืองใหม่จำเป็นต้องมีที่ดินว่างเปล่า ตัวอย่างเช่น บนเส้นทางทังลอง-โหน่ยบ่าย สถานีบางแห่งในบริเวณโดยรอบยังมีพื้นที่ว่างเปล่าอยู่ หากมีการวางแผนอย่างดี เราก็สามารถสร้างพื้นที่ในเมืองและกลายเป็น TOD ที่แท้จริงได้” นายดงยกตัวอย่าง

ในส่วนของวิธีการนั้น นายตง เปิดเผยว่า การจัดซื้อที่ดินเพื่อสร้างสถานีรถไฟนั้นทางรัฐบาลเป็นผู้ดำเนินการเพื่อสร้างโครงการสาธารณะ การจัดซื้อที่ดินเพื่อ TOD คือการพัฒนาเมือง ดังนั้นโดยปกติรัฐจะใช้จ่ายเงินในการเคลียร์พื้นที่แล้วจึงเสนอราคาคัดเลือกนักลงทุน

“จำเป็นต้องพิจารณาว่าโมเดล TOD ในภาคการรถไฟเข้าใจอย่างไร ในกรณีใดโครงสร้างพื้นฐานทางรถไฟจะรวมเข้ากับการพัฒนาเมือง บทบาทของวิชาต่างๆ คืออะไร... ในส่วนของกลไกและนโยบาย จำเป็นต้องศึกษาอย่างต่อเนื่องอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับกฎหมายและเนื้อหาจำนวนมาก...” นายตงเน้นย้ำ

ที่มา: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm