1 ใน 3 ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางการเงิน

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมการเคหะและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า ในจำนวนโครงการ 168 โครงการที่ประสบปัญหาในนครโฮจิมินห์นั้น 1 ใน 3 โครงการมีความเกี่ยวข้องกับปัญหาทางการเงิน

ในงานประชุมเผยแพร่ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้า ของวันที่ 11 ตุลาคม นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า เงื่อนไขประการแรกสำหรับองค์กรและบุคคลในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการจัดตั้งธุรกิจ

ในเวลาเดียวกันก็จำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนของยอดสินเชื่อคงเหลือและยอดพันธบัตรคงเหลือต่อส่วนของผู้ถือหุ้นด้วย คุณไห่ กล่าวว่า การที่ธุรกิจมีโครงการต่างๆ มากมายนั้นถือเป็นเรื่องปกติ แต่หากศักยภาพทางการเงินมีจำกัด กระแสเงินสดจำนวนเท่ากันจะกระจายไปยังโครงการต่างๆ มากมาย ธุรกิจต่างๆ ก็จะเริ่มพิจารณาออกพันธบัตรและใช้การกู้ยืมทางการเงิน

อย่างไรก็ตามเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้น โครงการจะถูกหยุดและบล็อค “โครงการ 1 ใน 3 จากทั้งหมด 168 โครงการในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหาทางการเงิน” นายไห่กล่าว

นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวในงานสัมมนา

ดังนั้น พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จึงได้ตราบทบัญญัติบางประการของพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยเงื่อนไขสำหรับองค์กรและบุคคลในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และได้เพิ่มเติมบทบัญญัติเกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ ให้มีทุนจดทะเบียนขั้นต่ำ และให้รักษาอัตราส่วนสินเชื่อคงค้างและพันธบัตรของบริษัทคงค้างต่อทุนจดทะเบียน

ดังนั้น วิสาหกิจต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่น้อยกว่า 20 เฮกตาร์ และไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดสำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่ 20 เฮกตาร์ขึ้นไป ในกรณีที่ดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมกัน วิสาหกิจต้องมีทุนจดทะเบียนเพื่อให้อัตราส่วนดังกล่าวสำหรับแต่ละโครงการเป็นไปตามที่กำหนด

“นี่ถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุน” เขากล่าว

ข้อบังคับเหล่านี้ ได้แก่ มาตรา 5 พระราชกฤษฎีกา 96 ที่ให้รายละเอียดและแนะนำการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังมีข้อบังคับที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นด้วย

ดังนั้น วิสาหกิจจะต้องตอบสนองอัตราส่วนความปลอดภัยทางการเงินของวิสาหกิจให้ได้ ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยสินเชื่อและกฎหมายว่าด้วยหุ้นกู้

ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมจากสถาบันสินเชื่อ หรือออกหุ้นกู้เพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในฐานะผู้ลงทุน ธุรกิจนั้นต้องมั่นใจว่ายอดเงินกู้คงค้างทั้งหมดกับสถาบันสินเชื่อ ยอดพันธบัตรคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่จำเป็นสำหรับแต่ละโครงการไม่เกิน 100% ของทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการนั้น

อัตราส่วนรวมของยอดสินเชื่อคงค้างที่สถาบันสินเชื่อและหุ้นกู้ภาคเอกชนคงค้างที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องไม่เกิน 4 เท่าของมูลค่าทุนของกิจการสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ และต้องไม่เกิน 5.67 เท่าของมูลค่าทุนของกิจการสำหรับแต่ละโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป

“เมื่อกฎเกณฑ์นี้ถูกประกาศใช้ หลายคนถามว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากบริษัทออกพันธบัตรและมีสินเชื่อส่วนเกิน? “กฎข้อบังคับการเปลี่ยนผ่านระบุชัดเจนว่าไม่อนุญาตให้มีการออกหรือกู้ยืมเงินทุนอีกต่อไป” เขากล่าว พร้อมเน้นย้ำว่ายอดเงินกู้คงค้างทั้งหมดที่สถาบันสินเชื่อ หุ้นกู้ของบริษัทคงค้าง และทุนจดทะเบียนที่ต้องมีตามกฎข้อบังคับสำหรับแต่ละโครงการจะต้องไม่เกิน 100% ของทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการนั้น

เงื่อนไขการโอนโครงการที่ง่ายกว่า

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เป็นการเพิ่มเติมและทำให้บทบัญญัติในพระราชกฤษฎีกาฉบับปัจจุบันเป็นกฎหมาย รวมทั้งแก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติในพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 เพื่อให้การโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นไปตามกฎหมายอย่างชัดเจน เข้มงวด และเป็นไปได้

นายฮวงไห เปิดเผยว่า เงื่อนไขการโอนโครงการนั้นง่ายกว่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายได้ยกเลิกข้อกำหนดการต้องมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการและส่วนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่โอนไป

พร้อมกันนี้ให้เสริมกฎเกณฑ์ด้านเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ลงทุน เช่น การให้มีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

โครงการได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินของโครงการ รวมทั้งค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐของโครงการ

กฎหมายยังได้แก้ไขเพิ่มเติมกฎเกณฑ์ว่า ในกรณีที่ผู้รับโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ หลังจากที่มีคำวินิจฉัยอนุญาตให้โอนจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ และคู่สัญญาได้ลงนามในสัญญาโอนแล้ว ขั้นตอนการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

พร้อมกันนี้ ให้เพิ่มเติมระเบียบปฏิบัติในกรณีที่นายกรัฐมนตรีมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้ตัดสินใจให้โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้ ในกรณีที่โครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ในอำนาจของนายกรัฐมนตรีในการอนุมัติแนวนโยบายการลงทุน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/13-du-an-bat-dong-san-vuong-mac-tai-tphcm-lien-quan-den-tai-chinh-d227208.html