ธุรกิจอสังหาฯ มุ่งขยายหนี้พันธบัตร

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

ตลาดพันธบัตรขององค์กรต่างๆ ยังคงเผชิญกับคลื่นการขยายตัวของหนี้สิน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเผชิญกับแรงกดดันเรื่องการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจหลายแห่งจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานไว้

กรณีทั่วไปคือ Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest) รหัสพันธบัตร CIVCB2124001 ออกเมื่อเดือนตุลาคม 2564 อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10.5%/ปี มีอายุพันธบัตร 3 ปี คาดว่าจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 ตุลาคม 2567 อย่างไรก็ตาม หลังจากข้อตกลงครั้งที่สองกับผู้ถือพันธบัตรเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2024 Cen Invest ได้ขยายระยะเวลาการชำระเงินออกไปจนถึงวันที่ 13 ตุลาคม 2025

ก่อนหน้านี้ พันธบัตรดังกล่าวได้รับการคุ้มครองโดยหุ้นจำนวน 50 ล้านหุ้นของ Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) ของ Cen Group และสิทธิในทรัพย์สินจากสัญญาความร่วมมือระหว่าง Galaxy Land และ CRE ในโครงการพื้นที่เมือง Hoang Van Thu (Hoang Mai, ฮานอย) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาหุ้นของ CRE ร่วงลงจากมากกว่า 25,000 ดองต่อหุ้นในช่วงต้นปี 2022 เหลือต่ำกว่า 7,000 ดองต่อหุ้น Cen Invest จึงจำเป็นต้องเพิ่มหลักประกัน

โครงสร้างอายุครบกำหนดของพันธบัตรจำแนกตามอุตสาหกรรมในปี 2568 ตามข้อมูลจาก VNDIRECT Research

ตามเอกสารที่ส่งถึงตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2025 บริษัทดังกล่าวได้จำนองหุ้นเพิ่มเติมอีก 20.7 ล้านหุ้นของ Thanh Dat VN Investment JSC (เทียบเท่า 67.87% ของทุนจดทะเบียน) ซึ่งเป็นนักลงทุนในโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Khe Cat ใน Quang Yen, Quang Ninh พร้อมกับสิทธิในทรัพย์สินที่เกิดจากโครงการ

นอกจากจะทำหน้าที่เป็นหลักประกันแล้ว Thanh Dat VN ยังมีพันธะในการค้ำประกันการชำระเงินสำหรับพันธบัตรของ Cen Invest และจะไม่ก่อสินเชื่อใหม่หรือใช้สินทรัพย์เพื่อค้ำประกันภาระผูกพันอื่น หากจำเป็นต้องขายหุ้นทั้งหมดใน Thanh Dat VN เพื่อชำระหนี้ Cen Invest ตกลงที่จะกำหนดราคาขั้นต่ำที่ 373 พันล้านดอง โดยขึ้นอยู่กับการอนุมัติของผู้ถือพันธบัตร ธุรกรรมนี้จะเสร็จสิ้นไม่เกินวันที่ 31 พฤษภาคม 2568 และรายได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วจะถูกโอนเข้าบัญชีชำระเงินกู้

สถานการณ์ที่คล้ายกันนี้เกิดขึ้นกับ CRE เช่นกัน ซึ่งเป็นบริษัทที่เพิ่งได้รับการขยายเวลาการชำระหนี้พันธบัตร CRE202001 ออกไปเกือบ 9 เดือนโดยผู้ถือพันธบัตร พันธบัตรนี้มีมูลค่า 450,000 ล้านดอง ออกเมื่อปลายปี 2563 โดยมีอายุเริ่มต้น 36 เดือน แต่ได้รับการขยายเวลาออกไปรวมเป็น 22 เดือน ภายในสิ้นปี 2567 บริษัทได้ซื้อคืนหนี้เงินต้นบางส่วน ทำให้หนี้คงค้างลดลงเหลือประมาณ 354 พันล้านดอง

พันธบัตรของ CRE นั้นได้รับการค้ำประกันโดยหุ้น CRE จำนวนเกือบ 59 ล้านหุ้น พร้อมทั้งหุ้น Cen Invest จำนวน 50 ล้านหุ้น สิทธิในทรัพย์สินจาก Galaxy Land และสินทรัพย์อื่นๆ อีกด้วย อย่างไรก็ตามเนื่องจากมูลค่าหุ้นลดลง บริษัทจึงจำเป็นต้องปรับแผนการชำระเงิน

ตามเอกสารที่ส่งถึง HNX เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2568 CRE มุ่งมั่นที่จะโอนกระแสเงินสดทั้งหมดจากสัญญาความร่วมมือโครงการ Khe Cat ไปยังบัญชีการชำระหนี้สำหรับผู้ถือพันธบัตร ในเวลาเดียวกันอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรก็จะถูกปรับลงจาก 12% ต่อปี เป็น 10.5% ต่อปี ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2568 เป็นต้นไป

นอกเหนือจาก Cen Invest และ CRE แล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จำนวนมากก็ยังประสบปัญหาในการขยายหนี้พันธบัตรเช่นกัน ตัวอย่างเช่น บริษัท Nam An Investment and Trading Joint Stock Company เผชิญกับพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระมูลค่า 4,700 พันล้านดอง Nam An ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนักเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบากและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูงเกินเกณฑ์ความปลอดภัย

หรือในบริษัทร่วมทุน Southern Star Urban Development and Business Investment ซึ่งมีพันธบัตรครบกำหนดชำระมูลค่า 4,695 พันล้านดอง บริษัทนี้อยู่ในสถานะที่น่าตกใจเกี่ยวกับความสามารถในการชำระเงิน

ในทำนองเดียวกัน Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ได้ชำระคืนพันธบัตร 2 ฉบับมูลค่า 1,000 พันล้านดองล่วงหน้าเพื่อลดแรงกดดันด้านหนี้สิน ถึงแม้ว่าวันครบกำหนดชำระเดิมจะไม่ใช่จนกว่าจะถึงเดือนมีนาคม 2029 ก็ตาม บริษัท Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company ยังได้ดำเนินการซื้อพันธบัตรล่วงหน้ามูลค่า 390,000 ล้านดอง ส่งผลให้ยอดพันธบัตรคงค้างอยู่ที่ 0...

จากรายงานของ VNDIRECT Securities Research ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดตราสารหนี้ขององค์กร โดยมูลค่ารวมของตราสารหนี้ที่ครบกำหนดคาดว่าจะอยู่ที่ 203,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 8.5% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับแรงกดดันมากที่สุด โดยมีตราสารหนี้ที่ครบกำหนดมากกว่า 130,000 พันล้านดอง คิดเป็น 64% ของมูลค่าครบกำหนดทั้งหมดของตลาด และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2567

ปัจจัยที่น่าเป็นห่วงคือพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 56,000 พันล้านดองที่เคยขยายระยะเวลาออกไปจะครบกำหนดในปี 2568 ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ มีแรงกดดันด้านสภาพคล่องมากขึ้นในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา การอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงล่าช้ากว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบความลำบาก

ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ธุรกิจการเงินและการธนาคารยังมีปริมาณพันธบัตรที่จะครบกำหนดในปี 2568 จำนวนมาก โดยมีมูลค่ามากกว่า 33,000 พันล้านดอง คิดเป็นมากกว่า 16% ของมูลค่าครบกำหนดทั้งหมด

โดยทั่วไปแล้ว เมื่อภาระหนี้สินเพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องไม่เพียงแต่หาวิธีปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเท่านั้น แต่ยังต้องรักษาให้กระแสเงินสดมีเสถียรภาพเพื่อเอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ด้วย

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html