На рынке недвижимости сегмент коммерческих таунхаусов (шопхаусов) был востребован инвесторами и расцвел в 2015 году. Цена продажи и аренды шопхаусов заоблачно высока из-за многочисленных преимуществ использования их как для проживания, так и для ведения бизнеса или сдачи помещений в аренду.
Однако за последние 2 года этот тип постепенно затих. В частности, с тех пор, как во Вьетнаме началась и длилась долгое время пандемия COVID-19, сегмент шопхаусов стал еще более вялым, хотя многие инвесторы снизили цены, но арендаторов и покупателей по-прежнему нет.
Уже больше года г-жа Ле Май Ха (Хоан Кием, Ханой) непрерывно продает торговый дом площадью более 75 квадратных метров в городской местности в районе Хоангмай. Цена продажи была снижена на 20% по сравнению с ценой покупки в размере почти 14 миллиардов донгов в середине 2021 года, но заинтересованности по-прежнему нет.
Ее магазин-хаус имеет четыре этажа и уже достроен. Стоимость аренды составляет 30 миллионов донгов в месяц, норма прибыли составляет всего лишь более 2% в год. Однако с момента покупки в торговом доме часто не было арендаторов, и помещение пустовало.
Многие торговые дома стоимостью в десятки миллиардов донгов остаются непроданными. (Иллюстрация).
Г-жа Ха пожаловалась, что каждый месяц ей приходится выплачивать проценты и основную сумму банковского кредита в размере более 100 миллионов донгов по кредиту в 6 миллиардов донгов. Арендная плата «низкая», давление процентных ставок велико, поэтому ей пришлось продать с убытком, но после более чем года рекламы она так и не смогла найти покупателя.
Г-н Май Тхе Ань рассказал, что в начале 2021 года, находясь в такой же ситуации, не имея возможности продать или сдать недвижимость в аренду, он купил торговый дом в городском районе на улице Ле Чонг Тан (район Ха Донг) за 24 миллиарда донгов. Проект был сдан в эксплуатацию в 2022 году, однако до сих пор коммерческая деятельность здесь слаба, а население малочисленно. Из-за этого местные магазины обслуживают лишь ограниченное количество жителей проекта, а посетителей практически нет. В настоящее время открыто лишь несколько торговых точек, почти 80% остальных закрыты.
Сначала я думал, что городской район будет развиваться и туда приедет много людей, поэтому шопхаус был лучшим выбором, но реальность оказалась не такой, как я ожидал. Торговля здесь в основном ориентирована на местных жителей, но по привычке они часто ходят в торговые центры за развлечениями, а за покупками — на традиционные рынки, поэтому для торговых домов затишье — обычное дело.
Г-н Тхе Ань сказал, что он вывесил объявление об арендной плате в 35 миллионов донгов в месяц, надеясь покрыть часть процентов по банковскому кредиту, но магазин пустовал почти год. Теперь, когда льготный период по уплате процентов истек, а давление процентов стало высоким, г-н Тхе Ань согласился продать с убытком в 30%, но покупателя так и не нашел.
По словам г-жи Ле Линь, брокера по недвижимости в районе Хоангмай, застойная ситуация наблюдается не только в торговых домах в новых городских районах с небольшим населением и на окраинах, но и в центральном районе Ханоя, где очень сложно продать и сдать в аренду торговые дома. Из-за последствий пандемии COVID-19 и сложной экономической ситуации многие люди, которые не могут заниматься бизнесом, вынуждены возвращать свои помещения или договариваться с арендодателями о снижении цены.
« Многие арендные объекты в центре Ханоя были вынуждены снизить цены на аренду, но они все еще не проданы, поэтому нераспроданность торговых домов неизбежна», — сказала г-жа Линь.
Анализируя этот вопрос, инвестор проекта в Ханое отметил, что получение инвесторами прибыли от торговых домов зависит от различных факторов. Чтобы продукт увеличил свою ценность или обеспечил хорошую прибыль, инвестор проекта должен обеспечить внутреннюю инфраструктуру и социальную инфраструктуру. Только тогда проект сможет привлечь отечественных и зарубежных клиентов. В случае с торговыми домами, то, будет ли доход от аренды хорошим или плохим, зависит от способности заполнить жильцов этой квартиры/проекта городского района.
« Прежде чем вкладывать деньги, инвесторы должны оценить возможности инвестора проекта, увидеть, насколько далеко он развернул инфраструктуру проекта, потенциал для развития и привлечения клиентов в этом районе и насколько близко находится проект. Потенциальные инвесторы будут синхронизировать инфраструктурные объекты, прежде чем привлекать жителей для проживания там. В то время, когда количество пользователей велико и оживленно, магазин будет иметь ценность с точки зрения бизнеса и стабильной аренды », - проанализировал он.
Разделяя эту точку зрения, г-жа Дуонг Туй Дунг, старший директор CBRE, сказала, что торговые дома по-настоящему перспективны только тогда, когда они соответствуют следующим факторам: проект способен быстро заполняться; хорошее обслуживание; Должно быть достаточно большое внутреннее сообщество жителей и, в-четвертых, должны быть налажены бесперебойные связи, привлекающие сообщество жителей за пределами проекта.
Чтобы получить прибыль и безопасность, инвесторам следует выбирать торговый дом с умеренной стоимостью в 2–7 млрд донгов, чтобы изначально не тратить слишком много денег, не зная, будет ли полученная прибыль соразмерной или нет. Инвесторам не следует вкладывать средства в торговые дома на короткий срок в 1-2 года, а следует иметь среднесрочный или долгосрочный план на 3-5 лет или более.
Покупателям также необходимо обратить внимание на коммерческую площадь на первом этаже. Если площадь для товара слишком узкая, всего около 75 м2, это вызовет трудности в бизнесе. Многие продукты попадают в категорию тех, которые покупаются и остаются там, поскольку их нельзя использовать в коммерческих целях.
Нгок Ви
Источник
Комментарий (0)