Двойная потеря из-за шопхауса
В начале 2022 года многие товары из категории «шопхаус» были выведены на рынок с «виртуальной» лихорадкой, что привело к заоблачному росту цен на эти товары. Это заставило многих инвесторов со спекулятивным и авантюрным складом ума броситься на рынок в поисках краткосрочных возможностей получения прибыли, невзирая на риски.
Купив торговый дом площадью более 140 квадратных метров в проекте в городе Тху Дук (Хошимин) за более чем 20 миллиардов донгов, г-н Лонг, инвестор в Хошимине, оказался в затруднительном положении, поскольку волна возврата земельных участков не позволила найти арендаторов для его торгового дома. Кроме того, поскольку большая часть инвестиционных денег поступает из банковских кредитов, каждый месяц г-ну Лонгу приходится выплачивать десятки миллионов процентов.
Шопхаус — это тип недвижимости, который привлекает внимание многих инвесторов, особенно в крупных городских районах и туристических зонах.
«Раньше, когда аренда была легкой, этот магазин приносил денежный поток около 20 миллионов донгов в месяц. Но в последние несколько лет я оставил дом пустым, потому что не смог найти арендатора, и у меня не было времени воспользоваться бизнесом. В настоящее время я продаю его с убытком по сравнению с первоначальной ценой в 3 миллиарда донгов, но не нашел покупателя. Есть несколько людей, которых привели брокеры, но они просто посмотрели и оставили там…», — поделился г-н Лонг.
Этот инвестор также сообщил, что во время покупки этого торгового дома брокер обещал ему возможность легко генерировать денежный поток для компенсации заемного капитала. В то же время, по мере развития городской территории, этот магазин-хаус вырастет в цене и легко принесет прибыль в размере 30% - 40% уже через 2 года. Однако на самом деле из-за последствий эпидемии COVID-19 он не смог заниматься арендным бизнесом после получения дома. Даже когда мы нашли арендатора, мы не смогли продлить договор, потому что дела шли плохо.
Г-н Лонг сказал, что трудности со сдачей в аренду части помещения под магазин необоснованны, если учесть нехватку парковочных мест, малочисленность жителей и удаленность территории магазина от жилого комплекса. По этой причине инвестор считает, что он вложил средства не туда, поскольку не провел тщательного исследования бизнеса и прибыльности продукта.
Не говоря уже о том, что в последние годы инвесторы постоянно выводили на рынок множество товаров в формате «магазин», даже несмотря на то, что старые продукты еще не были распроданы. Вышеуказанные причины приводят к тому, что цены на жилье не могут расти, бизнес затруднен, а банковские проценты по-прежнему необходимо регулярно выплачивать, в результате чего первоначальные инвесторы терпят двойные убытки.
Подобно описанному выше случаю, г-н Нгуен Труонг Джанг (Ханой) также «застрял» в торговом доме в крупном городском районе. Г-ну Джану пришлось занять у банка почти 10 миллиардов, чтобы стать владельцем торгового дома стоимостью 18 миллиардов донгов и площадью более 100 квадратных метров.
Несмотря на большие затраты, после покупки этого торгового дома г-н Джанг смог зарабатывать только 30 миллионов в месяц, сдавая его в аренду. Сумма арендной платы недостаточна для того, чтобы инвестор мог ежемесячно платить банку, и ему приходится привлекать дополнительные средства из других источников.
Бывают периоды, когда количество магазинов на рынке настолько велико, что предложение превышает спрос.
Стоит отметить, что с начала 2023 года и по сей день магазин г-на Джана так и не нашел арендатора. Устав от давления со стороны банка, он также продает торговый дом за 14 миллиардов донгов.
«Многие мои друзья и родственники также терпят убытки из-за инвестиций в торговые дома во многих местах, таких как Ханой, Хайфон, Хошимин, Кьензянг... Большинство из них застряли с этим типом после периода бурного роста рынка в начале 2022 года, и половине из них также приходится продавать с убытком. Однако на данном этапе, я думаю, что сократить убытки также очень сложно», — сказал г-н Джанг.
Получение прибыли от шопхауса — нелегкая задача
После «коллапса» рынка в конце 2022 года многим людям, которые не смогли вовремя продать свою недвижимость, пришлось, к сожалению, искать арендаторов, чтобы дождаться улучшения ситуации на рынке. Но из-за высокой цены и использования большого кредитного плеча денежный поток — это капля в море по сравнению с банковскими процентами. Таким образом, в ряде проектов с избыточным предложением произошел ряд потерь, особенно в городских районах, удаленных от центра города и имеющих небольшую численность населения.
Некоторые инвесторы с многолетним опытом «удержания» торговых домов также поделились тем, что норма прибыли торговых домов в некоторых районах составляет всего 2–3% в год, что в 3–4 раза ниже процентной ставки по сберегательным сбережениям. Не говоря уже о том, что в настоящий момент электронная коммерция затмевает коммерческие помещения. Волна выселений оставила многих арендодателей в затруднительном положении: они не могут найти арендаторов в течение нескольких месяцев.
Выбор «правильного местоположения» магазина является важным фактором для получения прибыли от этого продукта.
Кроме того, многие товары в стиле «шопхаус» со временем теряют свою стоимость, поскольку срок владения таким имуществом составляет 50 лет. В некоторых проектах многие торговые дома пустовали в течение 5–10 лет из-за задержек в реализации, вызванных многочисленными процедурными проблемами. Если у инвесторов нет четкой информации, им будет сложно купить эти торговые дома, поскольку срок владения ими сократился.
Кроме того, выбор правильного магазина также чрезвычайно важен, если вы хотите получать прибыль от этого типа бизнеса. По мнению экспертов, выбор прибыльного продукта в виде магазина должен определяться многими факторами, такими как густонаселенные жилые районы, разумные цены, хорошее качество строительства продукта, местоположение проекта с высокими ожиданиями в отношении развития инфраструктуры...
Кроме того, покупателям также необходимо выбирать продукцию с подходящим дизайном для удобства ведения бизнеса, что облегчит поиск арендаторов. Кроме того, площадь торгового дома не должна быть слишком маленькой, поскольку ее будет трудно использовать в коммерческих целях.
Источник
Комментарий (0)