NDO - 부동산 양도 활동에 대한 개인 소득세 정책은 예산 수입을 보장하고 국민에게 부담을 주지 않아야 하기 때문에 항상 논란의 여지가 있는 주제입니다. 특히, 현재의 과세방식은 여전히 많은 단점을 가지고 있어 거래가치를 허위로 신고하고, 세무적 손실을 초래하며, 시장을 왜곡하는 문제점이 있다고 합니다.
세금 부과 방법은 아직도 많은 단점을 가지고 있습니다
재무부에 따르면 경제거래의 성격을 세금 정책이 제대로 반영하기 위해서는 부동산 양도에 따른 과세소득을 다음 공식에 따라 결정해야 한다. 즉, 과세소득에 세율을 곱한 값, 즉 과세소득은 매매가격에서 총 관련 비용을 뺀 값으로 계산해야 한다.
재무부는 부동산 양도 및 토지이용권 양도로 인한 개인소득세를 20%의 세율로 규제하여 부동산 양도로 인한 법인소득세 세율과 유사하도록 하는 방안을 연구할 필요가 있다고 생각합니다. 하지만 이 방법을 적용하려면 두 가지 중요한 조건이 필요합니다. 첫째, 실제 가치를 정확하게 반영하는 과거 토지 거래 데이터베이스, 둘째, 공제비용 및 증빙조건에 대한 명확한 규정, 셋째, 양도된 부동산의 원가입니다.
문제는 세무 당국이 2018년부터 과거 거래 데이터를 보유하고 있음에도 불구하고 계약서에 명시된 이전 가격이 여전히 실제 가치를 반영하지 않는다는 것입니다. 구매자와 판매자가 정직하게 신고하도록 보장하는 통제는 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 그런데 이전비용과 원가를 증빙하는 서류를 수집하는 일은 간단하지 않습니다.
구매, 건설, 수리 비용 등 쉽게 식별할 수 있는 비용은 인정할 수 있지만, 중개 수수료, 이자, 보상 비용 등의 비용은 입증하기 어렵습니다. 이는 부동산 거래에서 실제 이익을 계산하는 데 큰 장벽이 됩니다. 특히 오래 전에 부동산을 구입했거나 상속이나 증여받은 경우 초기 비용을 판단하는 것은 거의 불가능합니다.
경제 전문가 응우옌 트리 히에우는 이 문제에 대해 베트남의 부동산 시장이 왜곡된 이유 중 하나는 부동산 세금이 효과적으로 적용되지 않았기 때문이라고 말했습니다. 현재 부동산 관련 세금으로는 주로 비농업용 토지이용세, 개인양도소득세, 등록수수료 등이 있습니다. 한편, 미국, 일본, 한국 등 많은 선진국에서는 부동산 가치에 대해 연간 재산세를 부과하여 시장을 규제하고 국가 예산을 위한 지속 가능한 수입을 창출하는 데 도움을 주고 있습니다.
합리적인 재산세 제도가 부족하여 투기와 축적이 이루어졌고, 이로 인해 부동산 가격은 실제로 필요한 사람들이 감당할 수 없는 수준으로 치솟았습니다. 세금 압박을 받지 않을 경우 많은 투자자는 부동산을 거래나 개발에 투자하기보다는 "비축"하는 것을 선호합니다. 이로 인해 공급이 감소하고, 가격이 오르며, 건전하지 못한 시장이 조성됩니다. 동시에 국가는 법인소득세와 부가가치세에 크게 의존해야 하는 반면, 중요한 세수입원을 놓치고 있다.
따라서 응우옌 트리 히에우 씨에 따르면 부동산 세금 정책 개혁은 투기를 제한하는 데 필요하다고 합니다. 고려할 수 있는 해결책 중 하나는 2주택 이상에 대한 누진세를 부과하는 것입니다. 이 방법은 쌓아두는 현상을 통제하는 동시에 주택 구매자에게 영향을 미치지 않습니다. 또한, 소외계층의 주택 접근성을 보장하기 위해 사회주택과 저소득층 주택에 대한 세금 면제 및 감면 정책이 있어야 합니다. 동시에 세금 징수는 지방 자치 단체에 분산되어야 하며, 이를 통해 도시 지역의 인프라 개발과 공공 서비스를 위한 예산원을 만드는 데 도움이 됩니다.
관리 강화 및 세무데이터 연결
현행 개인소득세 정책의 단점을 분석하면서, 국립경제대학 은행금융연구소 부소장인 판 후 응이(Phan Huu Nghi) 전문가는 현재 세금 계산 방법이 두 가지라고 지적했습니다. 첫 번째 방법은 총 거래 가치에 2%의 세금을 부과하는 것이고, 두 번째 방법은 매수 가격과 매도 가격의 차이에 20%의 세금을 부과하는 것입니다.
첫 번째 방법은 간단하지만 많은 사람이 세금을 줄이기 위해 의도적으로 실제 가격보다 낮은 가격을 신고하기 때문에 큰 탈법 행위가 발생합니다. 이는 예산 손실을 초래할 뿐만 아니라 시장의 투명성도 저하시킵니다.
반면, 매수가와 매도가의 차이에 20%의 세금을 부과하는 두 번째 방법은 실제 이익을 보다 정확하게 반영하지만, 특히 수년 전에 이루어진 거래의 경우 원가를 결정하는 데 어려움이 있습니다.
이러한 상황을 극복하기 위해 판 후 응이 씨는 가격 신고 관리를 강화하여 거래 가치가 정확하게 기록되도록 해야 한다고 제안했습니다. 이 경우 구매자가 세금을 피하기 위해 의도적으로 낮은 가격을 기록하면, 문서에 기록된 매수 가격이 너무 낮아서 재판매가 어려워지고, 다음 거래에서 더 높은 세금을 내야 할 수 있습니다. 또한, 시장의 투명성을 확립하기 위해 거래가치를 허위로 신고하는 사례에 대해 강력한 제재를 가해야 합니다.
또 다른 중요한 해결책은 공증인, 세무 기관, 토지 관리 기관 간의 데이터 상호 연결을 구현하여 거래 가치를 보다 효과적으로 통제하는 것입니다.
응이 씨에 따르면, 투명한 데이터 시스템이 있다면 국가는 시장 가격을 비교하여 실제보다 낮은 신고 가격을 발견할 수 있습니다. 동시에 과세소득을 계산할 때 적정한 비용을 결정하기 위한 법률 규정을 연구하고 보완하여, 납세자가 실제 비용을 증명하기 어려워하는 상황을 피할 필요가 있습니다.
일반적으로 부동산 양도에 따른 개인소득세를 개혁하려면 투명성 제고, 세무손실 방지, 안정적인 시장 발전을 위한 여건 조성이라는 두 가지 목표가 필요합니다. 따라서 부동산 거래에서 '두 가격'의 상황을 제한하고 실제 이익을 반영하여 세금을 부과할 수 있는 조정이 필요합니다.
그러나 이 제도가 시행되려면 합리적인 로드맵이 필요하고, 갑작스러운 중단을 피하고, 실제 주택이 필요한 사람들의 권리를 보장해야 합니다. 부동산 세제 개혁은 단순히 재정적인 문제가 아니라 시장의 지속 가능한 발전과도 관련이 있습니다.
개인소득세를 적절히 시행하면, 다른 세금에 지나치게 의존하는 대신 투기를 줄이고 부동산 가격을 안정시키며 예산의 안정적인 수입원을 만드는 데 도움이 될 것입니다. 가장 중요한 것은 세금 정책이 가격 신고 관리, 거래 검증부터 투명한 데이터베이스 구축까지 동기적 관리 생태계에 배치되어야 하며, 이를 통해 구매자, 판매자 및 국가 간의 공정성을 보장해야 합니다.
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출처: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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