건설부의 소형아파트 개발에 대한 견해, 타운하우스 시장은 여전히 '동면', 해안 빌라는 침체

미니 아파트 개발, 침체된 타운하우스 시장, 여전히 높은 가격, 침체된 해안 빌라 등에 대한 의견이 최근 부동산 뉴스입니다.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

최신 부동산: 건설부가 미니 아파트 개발을 위한 2가지 옵션을 제안했습니다. (출처: 청년)

미니 아파트 개발에 대한 의견을 얻으세요

건설부는 방금 주택법 개정안을 정부에 접수, 개정 및 완료했다는 보고를 했습니다. 이 보고서에서 건설부는 가구와 개인을 위한 여러 개의 아파트로 구성된 다층 주택(미니 아파트라고도 함)을 개발하기 위한 두 가지 옵션을 제시합니다.

1번 옵션에서 건설부는 다음과 같은 이슈를 제안합니다.

첫째 , 가구 및 개인은 규정에 따라 주거용 토지를 사용할 권리가 있습니다. 2층 이상의 주택을 건설하는 경우, 각 층에 아파트를 설계, 건설하여 매매 또는 임대매매를 목적으로 하는 주택건설투자사업의 투자자가 되기 위한 조건을 충족해야 합니다. 동시에 건설투자는 건설법 및 주택건설투자사업에 관한 관련법의 규정에 따라 진행됩니다.

이 조항에 따른 아파트의 매매, 임대매매는 이 법 및 부동산사업법의 규정에 의한다. 본 조항에 명시된 각 아파트에 대한 인증서 발급은 토지에 관한 법률의 규정에 따라 시행됩니다.

둘째 , 가구 및 개인은 규정에 따라 주거용 토지를 사용할 권리가 있습니다. 2층 이상의 주택을 건설하는 경우 각 층을 임대용 아파트로 설계 및 건설하는 경우, 해당 주택의 건설에 대한 투자는 개별 주택의 경우 건설법의 규정을 준수해야 하며, 소방안전관리는 생산 및 사업을 결합한 개별 주택의 소방예방 및 소화법의 규정을 준수해야 합니다.

셋째 , 이 조 제1항 및 제2항에 따른 주택의 관리·운영은 건설부장관이 정하는 공동주택 관리·이용에 관한 규정에 의한다.

넷째 , 각급 인민위원회는 자기의 임무와 권한의 범위 내에서 본 조 제1항 및 제2항에 명시된 주택 요구 사항 및 조건의 준수 여부를 검사, 검토할 책임을 진다.

다섯째 , 정부는 이 조항을 자세히 설명합니다.

옵션 2

2번 방안에 대하여 국회 상임위원회가 개정한 주택법 개정안은 다음과 같이 규정하고 있다.

첫째 , 본 법 제54조 제3항에 따라 주택용지를 사용할 권리가 있는 개인이 22층 이상의 주택을 건설하는 경우를 제외하고, 각 층에 2개 이상의 아파트를 임대하는 방식으로 설계·건설하는 경우 본 법에서 정한 요건과 조건을 충족해야 합니다.

즉, 주택에는 아파트 사용을 위한 개인 구역, 주거 사용을 위한 공용 구역, 그리고 공동 사용을 위한 설비가 있어야 합니다.

주택의 아파트는 폐쇄적인 방식으로 설계 및 건축되어야 하며, 각 아파트의 바닥 면적 기준은 아파트 건축물에 대한 국가 기술 기준에 따른 면적보다 낮을 수 없습니다.

주택은 건설법의 규정에 따라 건설허가를 받아야 합니다.

공동주택 규정에 따른 설계 및 방화평가 요건을 충족해야 합니다.

둘째 , 본 조 제1항의 주택은 아파트 매매를 목적으로 매각 또는 임대할 수 없습니다.

셋째 , 20세대 이상의 아파트 규모 주택을 건설하는 경우에는 이 법 제35조의 규정에 따라 주택건설사업의 투자자가 될 수 있는 충분한 조건을 갖추어야 하며, 법령의 규정에 따라 주택건설투자를 시행하는 사업을 수립하여야 합니다.

넷째 , 이 조에 규정된 주택의 관리·운영은 건설부장관이 고시하는 공동주택의 관리·이용에 관한 규정에 의한다.

다섯째 , 도인민위원회는 이 조에 따라 주택건설허가를 발급하기 위한 근거로서 주택지역 소방차의 교통상황을 정하여야 한다. 각급 인민위원회는 자기의 임무와 권한의 범위 내에서 여러 아파트가 있는 다층주택의 아파트를 개인이 임대할 때 본 조 제1항에 명시된 요구 사항과 조건의 준수 여부를 검사, 검토할 책임을 진다.

건설부, 옵션 1 선택

건설부는 옵션 1을 선택하는 것에 대한 의견을 밝혔습니다. 옵션 1을 시행할 때 가구 및 개인이 다층 주택을 개발하는 것을 제한하고, 건설 허가를 준수하지 않고, 규정 및 표준, 특히 최근에 발생한 화재 예방 및 소화 규정 및 표준을 충족하지 않는 많은 아파트를 설계하게 될 것이기 때문입니다.

또한 건설부는 주택건설투자사업 대상이 아닌 개별 주택에 대해서도 건설투자관리 및 화재예방, 소화안전관리 등에 관한 구체적인 규정을 두고 있다고 밝혔다.

동시에 건설부에 따르면, 초안된 법안에는 다층, 다세대 주택을 건설하는 경우 개별 주택에 토지이용권 및 주택소유권 증서를 발급하지 않는 내용도 포함됐다. 따라서 공용 공간과 개인 사용 공간을 구분하는 요건을 정할 필요는 없습니다.

또한 건설부는 다층주택과 임대아파트 형태의 개별주택 관리운영도 건설부장관이 제정한 「아파트 관리 및 이용에 관한 규정」에 따라 관리해야 한다고 제안했습니다.

신규 타운하우스 공급은 적지만 가격은 여전히 높다

JLL Vietnam의 최근 하노이 주택 시장 정보에 따르면 3분기에 하노이의 타운하우스(빌라, 타운하우스, 연립주택) 시장은 계속해서 '동면' 상태를 이어갔으며, 대부분 프로젝트가 일시적으로 제품 목록을 잠그고 가격 목록과 정책을 다시 구축하고 있습니다.

투자자들은 이전 단계처럼 분주한 사전 판매 활동보다는 법적 절차나 건설 진행 상황을 우선시하며 매우 신중한 태도를 보이고 있습니다.

마찬가지로 Savills Vietnam에 따르면 3분기 하노이의 주택 시장은 거래량이 적고 투자자들이 새로운 공급에 신중한 태도를 보이며 매우 조용했습니다.

신규 공급은 계속해서 제한적이며, 수요-공급 격차는 여전히 문제로 남아 있습니다. 하지만 시장에는 앞으로 점진적으로 회복을 촉진할 것으로 기대되는 긍정적인 요인들이 있습니다.

이 부서에 따르면, 하노이의 분기별 신규 아파트 공급은 분기 대비 47%, 전년 대비 65% 감소하여 1,891개의 B등급 아파트로 줄었습니다. 주목할 점은 시장에서 지난 분기에 A등급과 C등급의 신규 공급이 기록되지 않았다는 것입니다.

1차 아파트 공급량은 19,808호로 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 6% 감소했습니다. 이 중 B등급이 공급의 92%를 차지한다. 아파트 판매 건수는 전 분기 대비 16%, 전년 대비 42% 감소하여 2,100호에 그쳤습니다.

빌라와 타운하우스 공급과 관련해, 시장에는 새로운 프로젝트가 기록되지 않았으며, 단지 탄찌의 기존 프로젝트에서 30개의 새로운 주택만 기록되었습니다. 저층 아파트 부문의 신규 공급은 전 분기 대비 76%, 전년 대비 94% 감소했습니다. 3분기 판매된 주택 수는 전 분기 대비 5%, 전년 대비 66% 감소해 101채에 그쳤습니다.

재고가 많아 모든 제품 범주에서 기본 가격이 올랐습니다. 1차 아파트 가격은 m2당 5,400만 VND에 달해 분기별로 2%, 연간으로는 13% 상승했습니다. 1차 아파트 가격은 19분기 연속 상승했으며, 2019년 1분기보다 77%나 높았습니다.

마찬가지로, 1차 빌라의 평균 가격은 전 분기 대비 3% 상승하여, 토지 1m2당 1억 300만 VND에 달했습니다. 타운하우스 가격도 전 분기 대비 9% 상승해 m2당 1억 9천만 VND에 달했고, 상가 가격도 전 분기 대비 6% 상승했습니다.

새로운 1차 공급이 제한적이기 때문에 2차 시장이 더 인기를 끌고 있습니다. 아파트 시장에서 2차 가격은 m2당 3,600만 VND에 달해 분기별로 2%, 연간 8% 상승했습니다. 한편, 저층형 제품의 평균 2차 가격은 단위당 230억 VND로 전 분기 대비 5% 상승했지만, 1차 가격보다 여전히 19% 낮았습니다.

해변가 빌라, 엄청난 손실이 있는 콘도텔

전문가들에 따르면, 정부의 과감한 개입으로 현재 부동산 시장은 긍정적인 변화를 겪고 있습니다. 많은 부동산 부문이 다시 거래를 시작했습니다.

2023년 8월 리조트 빌라 부문의 시장 수요는 미미했으며, 같은 기간 대비 소비량은 15%에 불과했습니다(출처: cafef.vn)

하지만 리조트 부동산 시장은 여전히 암울한 상태입니다. 단트리 기자의 조사에 따르면, 다낭, 나트랑(카인호아), 푸꾸옥(끼엔장), 꽝닌 등 일부 지역에서 빌라와 콘도텔을 손해를 보고 판매한다는 정보가 여전히 부동산 매물 사이트에 많이 올라오고 있다.

"거대한" 가격의 빌라 외에도, 일부 리조트 부동산 프로젝트에 있는 많은 콘도텔이 손실로 판매 광고되고 있습니다.

예를 들어, FLC 그랜드 호텔 하롱 리조트(광닌성)에서는 많은 콘도텔이 5~6억 VND의 손실에 광고되고 있습니다. 구체적으로 위 호텔 19층에 있는 콘도텔은 투자자와 매매계약가액이 14억 7천만 동이었으나, 현재 소유주는 9억 5천만 동에 손해를 보고 매도하고 있다. 마찬가지로 다른 콘도텔의 손실가액은 11억 VND인데, 매매계약금액은 17억 VND입니다...

DKRA에 따르면, 8월 리조트 빌라 부문의 시장 수요는 적었고, 같은 기간 대비 소비량은 15%에 불과했습니다. 이번 달 거래의 대부분은 1개당 100억 VND 미만인 상품에 집중되었습니다.

특히, 시장 수요는 여전히 매우 낮은 수준이며, 8월에 판매된 신규 주택은 17채에 불과해 2022년 같은 기간 대비 14%에 해당합니다. 콘도텔 부문의 주요 매매 가격은 전월 대비 크게 변동이 없었으며 현재 자본 비용이 높아 계속 높은 수준을 유지하고 있습니다. 구체적으로 남부 지역에서는 매매 가격이 m2당 5,550만~8,170만 VND 범위이고, 북부 지역에서는 m2당 3,550만~4,420만 VND 범위입니다.