호치민시의 많은 쇼핑센터가 사무실로 전환되었습니다.

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세빌스 베트남은 2023년 2분기에 호치민시의 소매 공간 소비가 7,000제곱미터 감소했으며, 이는 2022년 4분기 이후 가장 낮은 수치라고 밝혔습니다. 많은 세입자가 건물을 반환함에 따라 프로젝트 소유주는 해당 건물을 상업 센터에서 임대 사무실 건물로 전환했습니다.

비효율적인 운영으로 인해 호치민시의 많은 쇼핑몰이 사무실로 전환되었습니다. 이미지 1 — Giang Huynh, 부국장, 연구 책임자 및 S22M, Savills HCMC

임대 사무실로 전환

최근 미니소 브랜드가 사무실을 반환한 후, 타오디엔 펄 프로젝트(타오디엔, 투덕시)는 사용된 바닥 면적이 3,000m2 감소한 것으로 기록되었고, 임대인은 소매 임대 구역을 사무실 임대로 전환하기로 결정했습니다.

세빌스는 타오디엔 펄뿐만 아니라 교외 지역에서 10,000m2 미만의 소규모 프로젝트도 여러 건 진행 중이며, 이러한 프로젝트는 현대적인 소매 공간에서 사무실 또는 공동 작업 공간으로 기능을 전환해야 했습니다. Savills HCMC의 부국장, 연구 및 S22M 책임자인 Giang Huynh 여사는 이러한 추세가 오늘날 많은 임대용 소매 프로젝트가 직면하고 있는 현실을 지적했다고 평가했습니다.

"소규모 프로젝트는 다양한 세입자 기반을 유치하고 기존 세입자 기반을 유지하는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이러한 프로젝트의 대부분은 F&B, 편의점, 미용실 등과 같은 몇 가지 서비스에만 사업 모델이 제한되어 있는 도심에서 멀리 떨어진 새로운 주거 지역에 위치하고 있습니다. 이들은 종종 높은 임대료를 지불할 수 없는 세입자들입니다.

따라서 이러한 모델은 대부분 투자자에게 재정적으로 비효율적입니다. 따라서 그들은 이런 프로젝트의 기능을 상업적으로 더 효과적인 유형으로 전환하는 경향이 있습니다."라고 Savills 전문가는 분석했습니다.

개발 모델의 과제

세빌리스에 따르면, 2023년 상반기 신규 공급은 매우 제한적입니다. 호치민시의 총 현대 소매 공급은 이전 분기와 동일한 150만 제곱미터의 바닥 면적에 도달했습니다. 중심 지역의 임대 가격은 m2당 한 달에 약 350만 VND이고, 중심이 아닌 지역은 m2당 한 달에 약 100만 VND입니다. 점유율은 이전 분기와 동일하게 91%로 유지되었습니다.

비효율적인 운영, 호치민시의 많은 쇼핑센터가 사무실로 전환됨, 사진 2 — Ms. Tran Pham Phuong Quyen, 리테일 리스 매니저, Savills HCMC

“올해 상반기에는 어려운 경제 상황에도 불구하고 여전히 안정적인 점유율과 가격을 기록했습니다. 이는 시장 수요가 좋다는 것을 보여줍니다."라고 Giang Huynh 씨는 평가했습니다.

2분기에는 3개의 새로운 프로젝트가 진행되었는데, 대부분이 교외 지역에서 진행되었습니다. 일반적으로 티소 몰 살라는 규모가 적당하고 입지가 편리하여 F&B, 패션, 액세서리 브랜드부터 슈퍼마켓까지 다양한 입점업체를 유치하여 좋은 방문객 수를 유치하고 좋은 임대 용량을 달성할 수 있습니다.

“90%가 넘는 점유율은 호치민시의 현대식 소매 공급이 1,300만 명의 전체 인구에 비해 여전히 작다는 사실에 기인합니다. 방콕이나 주변 다른 도시와 비교해보면, 이곳의 총 현대 소매 매장 면적은 약 800~900만 제곱미터입니다. "호치민시의 현대 소매 지역은 소비 측면에서 도시의 큰 잠재력에 비하면 매우 작다는 것을 알 수 있습니다."라고 Giang Huynh 씨가 분석했습니다.

이러한 견해에 동의하며, Savills HCMC의 리테일 임대 관리자인 Tran Pham Phuong Quyen 여사는 외국 임차인의 눈에 베트남 리테일 공간 시장의 가장 큰 문제는 양질의 공간이 부족하다는 것이라고 말했습니다. 베트남은 태국과 말레이시아와 같은 오랜 역사를 가진 이웃 시장과 비교되곤 하는데, 이들 나라에는 넓고 넓은 부지가 많고, 다양한 고품질 상업 센터 프로젝트가 진행 중입니다.

일반적으로 호치민시의 중심가에 있는 소매 공간은 베트남 시장에 진출한 대형 국제 브랜드가 항상 찾는 곳입니다. 이러한 브랜드는 많은 고객에게 접근하고 거리나 유명 쇼핑 센터에서 인상적인 브랜드 존재감을 확보하기 위해 엄격한 위치 요건을 갖는 경우가 많습니다.

"그러나 쇼핑몰의 높은 점유율로 인해 브랜드는 자리를 차지할 기회가 생기기 전에 계약이 만료될 때까지 인내심을 가지고 기다려야 합니다. 한편, 타운하우스는 다층 주택으로 인해 설계 효율성과 면적 활용이 감소하고, 보안, 주차 공간, 임대를 위한 법적 절차 등 다른 장애물이 있어 국제 브랜드가 사업 설립 단계에서 주저하게 됩니다."라고 Quyen 씨가 말했습니다.

올해 마지막 6개월을 살펴보면, 시장에는 중심 지역이 아닌 곳에 위치한 총 면적이 약 7만m2인 3개의 새로운 프로젝트가 있을 것으로 예상됩니다. 하지만 이러한 공급의 대부분이 중심 지역이 아닌 지역과 새로운 주거 지역에 위치하기 때문에 매립 문제가 반복될 가능성이 있습니다.

세빌스 전문가들은 "새로운 소매 모델이 잠재 고객과 재정 여력이 좋은 고객을 유치하고 소비자 트래픽을 유치하는 흥미로운 쇼핑 경험을 제공할 수 있기를 바랍니다."라고 덧붙였습니다.

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