토지 분할과 매매 금지로 부동산 시장을 통제할 수 있을까?

전문가들은 토지 분할과 매매를 금지하면 단기적으로는 시장에 공급 부족이 발생하지만 장기적으로는 안정화될 것이라고 말합니다.

국회에서 통과된 새로운 법안에 따르면, 부동산 시장과 관련된 3개 법률, 즉 토지법, 주택법, 부동산사업법 2023이 2024년 8월 1일부터 시행됩니다. 이 날짜는 이전에 결정된 2025년 1월 1일보다 5개월 앞당겨진 것이다. 이는 부동산 시장이 조만간 안정되고 발전하는 데 도움이 될 '활력'이 될 것으로 기대됩니다.

이에 따라 2023년 부동산사업법은 특례, 1종, 2종, 3종 도시지역의 구, 군, 시에서 토지의 분할 및 매각을 금지합니다. 이에 따라 새 규정에 따라 전국 105개 시·읍에서 토지 분할 및 매매가 허용되지 않게 됐다. 현행 규정에 비해 81개 도시와 마을이 늘어났습니다. 이 규정은 부동산 프로젝트에만 적용되며, 타인에게 증여, 상속 또는 이전할 목적으로 토지를 분리해야 하는 개인 토지나 가구에는 적용되지 않습니다.

2023년 부동산사업법은 특례, 1종, 2종, 3종 도시지역의 구, 군, 시에서 토지의 분할 및 매각을 금지합니다. 사진: 르 토안

2024년 토지법을 시행하기 위해 호치민시 인민위원회는 10월 31일부터 토지 분할에 관한 결정(결정 100)을 발표하여 조건을 충족하는 토지를 소유한 가구와 개인이 분할할 수 있도록 허용했습니다. 또한, 부동산 사업법을 실현하기 위해 호치민시 인민위원회는 인프라 투자가 완료된 부동산 프로젝트가 토지를 분할하여 판매하는 것을 금지하는 내용의 결정 제83호를 발표했습니다.

이에 따라 호치민시 인민위원회는 "재정착을 위해 예약된 토지를 제외하고 5개 교외 지구를 포함한 해당 지역 전역에서 토지 구획 및 매각을 금지하고, 주택 프로젝트의 경우 투자자는 양도가 허가되기 전에 건설을 완료해야 한다"고 결정했습니다.

이 문제에 대해 많은 의견이 있었습니다. 그들은 이러한 규정이 2023년 부동산 사업법에 어긋난다고 믿고, 토지 분할 및 매매 금지 규정이 장기적으로 이익을 가져올 수 있지만, 현재로서는 시장이 어려운 시기를 겪고 사람들이 토지에 덜 관심을 가지면서 이 시장이 침체되었다는 점을 강조하기 때문입니다.

그러나 일부 전문가들은 이에 동의하며, 호치민시 인민위원회가 위와 같이 토지 분할 및 매각을 금지한 규정은 적절하며 2023년 부동산 사업법 규정에 따라 완전히 인민위원회의 권한 내에 있다고 말합니다.

이 문제에 대한 자신의 견해를 공유한 동도이 법률 사무소의 쩐 쑤언 티엔 변호사는 사실 최근 많은 지역에서 토지 분할과 분리가 광범위하게 이루어져 가격 인플레이션, 토지 축적, 토지 방치라는 결과가 발생하고 있다고 말했습니다. 많은 지역에서는 특이한 현상이 감지되면 이 활동을 금지했습니다.

이에 따라 티엔 변호사는 호치민시의 구획 및 토지 매매 금지 조치로 인해 처음에는 토지 공급이 부족할 수 있지만 장기적으로는 새로운 규정이 무분별한 구획 및 토지 분할과 관련된 많은 문제를 해결하고, 불법 건축 상황을 줄이며, 이러한 유형의 토지 거래 시 법적 위험을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

콩트엉 신문과의 인터뷰에서 자연자원환경부 전 차관인 당 훙 보(Dang Hung Vo) 씨는 호치민시가 토지 구획을 이용한 재정착 프로젝트를 제외하고 도시 전역에서 토지 구획의 세분화 및 매각을 금지한 결정은 올바른 결정이며, 도시화의 질을 향상시키고 주택이 없는 토지에 사람들이 쌓이는 유휴 자금을 줄이는 데 일조한다고 말했습니다.

전문가들에 따르면, 토지에 대한 수요는 항상 매우 높은 반면, 공식적인 프로젝트를 통한 공급은 시장에 부족합니다. 게다가 많은 투기자들이 이 기회를 이용해 가격을 부풀려 경쟁을 벌이고, 그 결과 부동산 가격이 치솟고, 이로 인해 시장에 혼란이 초래되었습니다. 동시에 그들은 땅을 모아서 구획으로 나누고, 심지어 구매자와 판매자를 유치하기 위해 합법적인 프로젝트라는 이름까지 붙입니다.

“따라서 토지의 세분화와 매각을 강화하는 것은 투기를 제한하는 데 필요합니다. 토지는 매각하기 전에 주택을 짓는 데 사용되어야 하기 때문에 제품의 총 가치가 증가합니다. 장기적으로 토지의 세분화와 매각을 강화하면 시장이 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전하고 투기를 방지하며 토지 낭비를 제한하는 데 도움이 될 것입니다.”라고 Vo 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 위의 관점에 동의하며, 새로운 규정은 단지 프로젝트를 위해 토지를 요청한 다음 토지를 여러 구획으로 나누어 판매함으로써 국가에 경제적 효율성을 가져다주지 못하는 투자자들을 없애는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

"새로운 법률은 투자자를 위한 토지 구획의 분할 및 매각을 엄격하게 규제했지만, 토지 구획을 분할하고 인프라를 기반으로 가격을 부풀리는 활동은 여전히 ​​더 엄격한 관리 규정이 필요합니다. 따라서 2024년 토지법과 2023년 부동산 사업법의 시행은 가상 토지 가격을 부풀리는 상황을 없애기 위해 더 명확하고 세부적이어야 합니다." 라고 Dinh 씨는 지적했습니다.

출처: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html