ハノイの住宅需要は依然として抑制されている
サヴィルズの2024年第1四半期ハノイ不動産市場レポートによると、2024年第1四半期に記録されたアパートの供給数は前期比41%増、前年比99%増の4,062戸となった。 当四半期の主な供給戸数は12,928戸で、前四半期比9%増、前年同期比34%減となった。
マンション分野における需要と供給の不均衡は依然として存在しています。市場では3,000万ドン/m2以下の製品（グレードC）が引き続き不足しており、これらの製品は新規供給のわずか4％を占め、完売しています。 2020年以降、グレードCの一次供給は毎年47％減少しました。
サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ担当シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のようにコメントしています。「供給は主にBクラスマンションに集中しており、約90%を占めています。プライマリーマーケットのCクラスマンションやAクラスマンションはごくわずかです。さらに、今から年末にかけて、主要な法律が可決されたにもかかわらず、新規供給は改善されていません。」
（出典：インターネット）
一方、ハノイとホーチミンの両大都市では、住宅の年間自然需要は約5万戸となっている。これは、移民、成人の自宅からの転出、平均世帯規模の減少によるものです。この需要数値は、しばらくの間、供給制約によって満たされず、住宅に対する潜在需要を生み出しています。さらに、金市場の変動や低金利などのマクロ要因により、投資家は合理的で長期的な投資チャネルを探すようになり、ハノイ市場におけるアパートの需要は目に見えない形で増加しています。
製品ラインを比較すると、実際に住宅を必要としている購入者は、アパートの価格が、別荘やタウンハウスなど、プロジェクト内の土地ベースの製品よりもまだ手頃であることがわかります。これにより、2024年第1四半期のマンション部門の需要とプライマリー価格が上昇するという見通しが浮上しています。サヴィルズの同四半期レポートによると、ハノイのマンションのプライマリー価格は5,900万ドン/平方メートルに達し、前四半期比3%増、前年比14%増となっています。
さらに、一次価格が高値で推移するなか、二次市場でも取引量が増加し、価格も前回に比べて上昇した。過去には二次市場も一次価格よりもリーズナブルな価格水準でしたが、住宅需要の増加に伴い、2024年の最初の数か月間に二次価格も上昇を記録しました。
ハング氏によれば、購入者の心理は変化しているという。マンションは「消耗品」という見方は過去のものになったようですが、現在ではこの見方は変わり、大都市のマンション商品は資産でもあるということに買い手が徐々に気づき始めています。過去には、マンションの購入は多額の出費とみなされていたため、購入の決定にはかなり長い時間をかけて検討する必要がありましたが、最近では住宅購入者は購入の決定を下すのにそれほど長く待つことはありません。購入の決定がより迅速になり、入金もより迅速になりました。
しかし、彼女は、これは市場全体に当てはまる話ではないとも説明しました。「価格と製品の品質が釣り合わないアパートプロジェクトの場合、購入者はすぐに決断できないかもしれません。2024年第1四半期に市場の注目を集めているプロジェクトはすべて、信頼できる投資家によるプロジェクトであり、市場に投入された製品は、品質やその他の法的要素が一定に保証されています。同時に、これらの投資家は、デザインチーム、ランドスケープデザインチーム、製品デザインチームなど、一流ブランドやコンサルティングチームを活用することがよくあります。多くのプロジェクトは、プロジェクト自体の評判を高めるために、信頼できる海外のユニットを持つ投資家によって選ばれています。優れたプロジェクト、信頼できる投資家、そして法的保証こそが、プラスの取引量を記録するプロジェクトなのです。」
手頃な価格の地域への需要の移行
価格の高騰に直面して、一部のプロジェクトは実際の価値を超える価格設定になっています。ハン氏は購入者に対し、利用価値とプロジェクトの妥当性を慎重に検討するようアドバイスした。
「一般的に、価格が上昇し続ければ、購入者は自身の経済状況を考慮するでしょう。実質的な住宅需要が依然として大部分を占めていますが、価格が上昇し続ければ、購入者は都心部のアパートを借りることを検討し、選択するか、ハノイの近隣の省で手頃な価格の需要と供給のシフトを受け入れるかを選択できます」とハン氏は述べた。
サヴィルズ・ハノイ コンサルティング・リサーチ シニアディレクター ド・トゥ・ハン氏
実際に住宅を必要としている住宅購入者は、インフラ整備のおかげで、フンイエン省やバクニン省、環状4号線や環状3.5号線などの近隣地域での供給を選択できる。インフラは住宅市場の価値構造を変える上で依然として最も重要な手段です。インフラ開発により郊外地域が市内中心部に「近づく」ことになり、移動時間が短縮されます。とりわけ、近隣の州や郊外地域では、投資家はより低コストで土地にアクセスでき、より手頃な住宅供給が可能になります。
近隣の省の製品がハノイの住宅需要をますます満たすようになることが分かっています。フンイエン省とバクニン省では、2024年から2026年にかけて約20万3000戸のマンションが供給される予定です。改正法によって不動産市場の発展が促進され、供給に一定の改善がもたらされると期待されています。 2025年以降、市場には101のプロジェクトから約84,400戸のマンションが売り出される予定だ。
N.Giang
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