公営住宅建設による利益増加、投資家は興味あるか？

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11月13日午前、不動産市場の困難を解決するための首相の電報を実施するためのオンライン会議で、ハノイ建設局の代表者は、利益率を15～20％に引き上げることも市場の多くの投資家の願いであると述べた。

この提案を分析し、ハノイで2つの社会住宅プロジェクトの建設を準備している企業のリーダーは、投資家が住宅を建設した場合の最大利益は総投資資本の10％であると述べた。つまり、プロジェクトの投資資本が1兆VNDの場合、投資家は約1000億VNDの利益を得ることになります。

この人は、利益をコントロールすることで住宅を低くコントロールできるという利点があると考えています。しかし、現実には、公営住宅を建設する過程では、資材価格の高騰、インフレ、人件費の上昇など、いくつかのリスクが発生する可能性がある。

「投資家は社会住宅プロジェクトに参加する際に損失を被ることを非常に恐れています。したがって、利益を15％～20％に増やすのは合理的です」と彼は述べた。

多くの専門家は、投資家の利益が増加すれば、公営住宅を開発する動機が生まれると考えています。（イラスト：ホアン・トー）。

同意します、博士。ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・コイ会長は、コストを相殺し、投資家が社会住宅部門の開発を継続するよう動機付けるために、利益を15％に引き上げるか、社会住宅開発の実績に基づいてボーナスを与えるか、または同等の形態が必要であると述べた。

専門家のレ・スアン・ギア博士も、投資家が享受できる利益は最大10％という規制により、投資家は社会住宅の建設に興味を示さないと述べた。社会住宅プロジェクトは、行政手続きから建築許可の決定まで3～5年かかりますが、手続きや書類の数は商業住宅プロジェクトの2倍になることもあり、企業にとって大きなコストがかかります。

さらに、土地比率、土地計画、社会住宅プロジェクトの土地配置に関する問題も解決されていません。

そのため、レ・スアン・ギア氏は、社会住宅を開発する企業に対する最大利益規制を撤廃すべきだと強調した。代わりに、各地域に適した社会住宅の価格枠組みを発行します。投資家向け金利については、市場金利方式（各期間の市場でのAgribank、BIDV、Vietcombank、Vietinbankを含む国営商業銀行のベトナムドン建て中長期貸出金利の平均）から2％を差し引いたものが適用されます。

経済学者のカン・ヴァン・リュック氏は次のように分析している。「資本の混雑、資金調達の困難、プロジェクト準備、資材、労働力のコスト増加、インフレといった状況では、計算上は最大利益10％は利益にはならず、損失さえ出るため、社会住宅建設企業はこの制限を受け入れることが難しい。」

サヴィルズ・ベトナムの副CEOトロイ・グリフィス氏によると、ベトナムでは現実として、社会住宅プロジェクトを開発する際に、当事者間の利益の調和を確保する適切な投資モデルを見つけるのは容易ではないという。社会住宅の購入条件、分配方法、社会住宅の譲渡に関する規制など、慎重に検討する必要がある要素はまだ多くあります。

特に、この製品ラインから得られる利益を考慮すると、社会住宅の開発を支援する政策は、市場の大多数の投資家を実際に引き付けていません。経済問題に直面している民間部門は、依然として高級セグメントに重点を置いています。

「プロジェクト開発プロセス中にリスクを伴う公営住宅への投資で得られる年間10％の利益と、企業が銀行預金から簡単に年間9.5％の利益を得ることができるという事実を比較すると、公営住宅は企業にとって必ずしも魅力的な投資チャネルではない」とトロイ氏はコメントした。

利益が増えれば住宅価格も上がる？

投資家誘致のため法律を改正する際に企業の利益率を現在の10％から15％に引き上げるという提案に関して、昨年9月の政府定例記者会見で、建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、2014年の住宅法改正の過程で、社会住宅に投資する企業の利益という重要な問題も徹底的に議論されたと述べた。企業を誘致して社会住宅の開発に投資してもらうために利益を15％に引き上げたらどうかという意見は多いが、起草委員会は利益水準を依然として10％に維持している。

グエン・ヴァン・シン副大臣は、利益を10％から15％に増やすと、意図せず低所得者向けの住宅価格が上昇し、低所得者にとって生活が困難になると述べた。

グエン・ヴァン・シン副大臣は、社会住宅を開発する投資家に対する優遇措置について、近年、土地使用料、所得税の免除・減額、投資ローンの支援など、非常に明確な規制がいくつかあると述べた。政府は今後、2014年の住宅法を改正する際に、企業や投資家に対する「より積極的な支援」の方向性も国会に提出する予定だ。

「その中で、私たちは土地使用料の免除、法人税、VATに関連する支援、10％の利益の享受を支援し続けるとともに、投資家が建設した都市部の住民にサービスを提供するために、商業およびサービスエリアに投資できるように土地面積の20％を確保します。」

さらに、地方自治体は社会住宅プロジェクトにおける技術的・社会的インフラへの投資を支援する」とグエン・ヴァン・シン副大臣は明らかにした。

ゴック・ヴィ

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