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| 国会代表は、不動産取引フロアで行われる取引に対して、より厳しい管理メカニズムを追加することを検討することを提案した。 （写真：ホアン・ハ） |
ツープライス住宅は依然として人気がある
8月29日、国会議事堂で不動産事業法改正案について発言したレ・タン・ホアン氏（タインホア省国会議員代表）は、不動産取引フロアで行われる不動産取引をより厳しく管理する仕組みを追加することを検討するよう提案した。なぜなら、彼によれば、商品が2つの価格で販売される状況は非常に一般的だからです。
「バイク、車、家など、投資家が販売価格を公開しているので、オンラインで検索するのは難しくありません。しかし、記載された価格で購入するのは非常に困難です」とホアン氏は語った。
ホアン氏は、企業が売りに出す不動産の実際の取引価値はどこにあるかと質問した。これらはインターネット上に公開されている価格ですが、外国レート、振替レート、投資家価格に「魔法のように」変換されますが、販売契約には明記されていない追加の差額が加算され、実質的に脱税となります。
不動産仲介業に関して、ホアン氏は、この法案は不動産市場の透明性と利便性に向けて重要な法的枠組みを完成させ続けるものだと述べた。真剣なチーム以外にも、仲介活動が制御なしに豊かで多様な形で行われていることは容易に想像できます。
「いわゆる土地ブローカーの現象は広まっており、不動産ブローカーの合法的な活動に影響を及ぼしている。さらに、一部の仲介グループによる機会主義的な活動、不当利得、価格操作が依然として存在し、顧客に損害を与えている」とホアン氏は述べた。
したがって、この国会議員代表はまた、この法律を起草する機関に対し、禁止されるケースを明確に定義する方向で、不動産仲介組織および個人の責任に関する規定を検討し、補足するよう要請した。
具体的には、次のケースです。
不動産購入者にその権利を開示せずに割引手数料を除き、不動産に直接の権利を有すること。一方の当事者が預託契約または売買契約に違反し、他方の当事者と新たな契約を締結するように唆すこと。
恣意的に価格を引き上げ、取引の関係者に不利益となるように不動産価格を設定すること。契約締結の仲介には参加するが、不動産に関する情報を取引の当事者に十分かつ誠実に伝えない。
「上記の禁止行為のいくつかは、不動産仲介組織や個人の責任を検討する根拠となる。性質や違反内容によっては、刑事訴追を含む行政処分が検討される可能性がある」とホアン氏は強調した。
ハノイ西部と東部の新規供給は、アパート市場シェアの40％を占めることになる。
専門家は、今後、西部と東部地域の新規供給がマンション市場シェアの40％を占めると予測している。さらに、特にこれらの地域、そしてハノイ全体の不動産商品はますます改善されるでしょう。
サヴィルズによれば、2008年はハノイにとって新たな発展のステップとなり、首都ハノイは合併後、総面積が3,300km2を超え、以前の3.6倍の規模となり、世界最大の17都市の1つとなった。
2011年、政府は2050年までのビジョンを掲げた2030年までの首都建設マスタープランを承認し、ハノイを同期したインフラと技術システム、高い競争力、調和のとれた文化の発展を備えた持続可能な都市にするという目標を掲げた。
同時に、ハノイの西側では以前から移動があったため、既存の都市の様相は明確で、この地域への定住を目的とした移住の波が形成されています。ト・ヒュー - レー・ヴァン・ルオン、環状道路2号線、環状道路3号線、そして計画中の環状道路3.5号線と環状道路4号線の開発は、不動産プロジェクトの開発に弾みをつけました。西部地域では、これらのルートに沿って、ザ・マナー・セントラル・パーク、ビンホームズ・グリーンベイ、ビンホームズ・タンロン、マイランド・ハノイ・シティなどの大規模プロジェクトが開発されました。
サヴィルズ・ハノイのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクター、ド・トゥー・ハン氏は、2011年以来、バクトゥーリエム、ナムトゥーリエム、カウザイ地区の西部地域が供給市場シェアで常に約30％で市場をリードしていると語った。そのため、このエリアは首都圏最大のオフィス供給エリアとなっており、市場シェアは50%となっています。近い将来、この地域はハノイの開発の中心地となるでしょう。
市の東部では、2030年までの首都交通計画によると、2050年までのビジョンで、ハノイは、ビントゥイ2橋、チャンフンダオ橋、トゥーリエン橋、ニュータンロン橋、トゥオンカット橋、ホンハ9橋など、いくつかのプロジェクトにより、紅河にさらに10の大きな橋を建設する予定です。
一方、環状2号線の延伸や環状4号線の計画などのインフラプロジェクトの完成により、ハノイから他の地域への移動時間が短縮され、近隣地域のニーズに対する東部の魅力が高まります。
同時に、2020年から2030年の間に人口を約215,000人削減する必要があると判断することを目標に、2021年に歴史的な都心部の計画が開始されました。全体として、6 つの歴史的な都心部の都市ゾーニング計画は 2,700 ヘクタールを超える研究規模を誇り、主な要件は人口抑制であり、人口を 120 万人 (2009 年) から予想される 672,000 人に削減し、社会および技術インフラ システムの改善に貢献します。
ハング氏の評価によれば、住宅プロジェクトは歴史的な都心部からの移住によって恩恵を受けるだろう。特に、インフラの整備状況が良く、交通の便が良いことから、旧市街の元住民の中には東部地域の近隣の主要地区に移住した人もいます。
サヴィルズ・ハノイ・ド・トゥー・ハンのリサーチ＆コンサルティング担当シニアディレクターは、今後、西部と東部のエリアの新規供給がマンション市場シェアの40％を占めると予測している。
特に、ロンビエン地区、ジアラム地区を含む東部エリアは、土地資金が大きく、インフラがビングループ、エコパークなどの大手投資家の参加により強力に開発されており、ハノイ中心部からの購入者を惹きつけています。サヴィルズによれば、市場全体の総供給量に対する東部のアパート供給量の割合は、2011年の非常に低いレベルから2023年上半期には12%に増加している。
さらに、このエリアは近年低層住宅供給の成長が最も顕著で、2014年のハノイの供給市場シェアの8％から2023年上半期には15％に増加すると予想されています。
一方、住宅製品の主な価格も両地域で異なります。サヴィルズによれば、西部地域では、2023年上半期の主要アパートの平均価格は1平方メートルあたり5,800万ドンに達した。
東部の主要アパートの平均価格は1平方メートルあたり約4,800万VNDです。低層物件の場合、2023年上半期の主要価格は、西部では1億5,700万〜2億2,500万VND/m2、東部では1億5,800万〜1億6,800万VND/m2となる。
Do Thu Hang 氏によると、2 つの地域の価格差は、東部地域が後から、しかしかなり急速に形成され、発展したためであり、そのため西部地域との間に依然としてこのような価格差があるとのこと。
トゥエンクアン省：17兆ドン超の資本金を持つリゾート都市プロジェクトへの投資家を募集
トゥエンクアン省計画投資局は、総投資額17兆ベトナムドン超のミーラム-トゥエンクアンリゾート都市部プロジェクトへの投資家募集を発表した。ミーラム・トゥエンクアンリゾート都市圏プロジェクトは、地域と近隣地域の社会経済発展に画期的な進歩をもたらすことが期待されています。
このプロジェクトは、ミーラム区（トゥエンクアン市）とミーバンコミューン（イエンソン郡）に位置し、540ヘクタールの規模を誇ります。プロジェクトの総投資額は約17兆1000億ベトナムドン。補償と移住支援の費用は1兆2000億ドンを超える。
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| トゥエンクアン省トゥエンクアン市の一角。 (出典: BXD) |
プロジェクトの実施進捗は、投資方針承認決定日から4年間です。このプロジェクトの運営期間は50年です。投資家は今から9月29日まで入札することができます。
リゾートと多様なモデルサービスを組み合わせたエコロジカルな都市空間を構築するプロジェクトです。自然の緑の景観要素を活用します。これに先立ち、7月10日、チャン・ホン・ハ副首相は、投資家を選定するための入札の形で、ミーラム・トゥエンクアンリゾート都市部プロジェクトの投資方針を承認する決定第820/QD-TTg号に署名した。
現時点では、これはトゥエンクアン省最大のリゾート都市エリアプロジェクトです。このプロジェクトは、社会経済発展に画期的な進歩をもたらし、トゥエンクアン市とその周辺地域で実施されてきた、あるいは現在も実施されている開発の原動力となることが期待されています。
ピンクブックなしでアパートを売買する際のリスク
規則によれば、ピンクブックのないアパートでも、例外的な場合を除き、売買は可能です。その他の場合には、ピンクブックが必要となります。したがって、購入者は「頭金」を払う際のリスクを回避するために、ピンクブックなしでアパートを購入するかどうかを調査して慎重に検討する必要があります。
2014年住宅法第11条第1項a号に基づき、個人および組織は、証明書（一般にレッドブックまたはピンクブックと呼ばれる）を所持している場合、以下の場合を除き、売買を行うことができます。将来の住宅の売買。住宅建設投資プロジェクトにおける商業用住宅の売買契約の譲渡（住宅は引き渡されているが、ピンクブックの申請が提出されていない場合でも）公営住宅の売買。
上記の各例外については、法律により追加の条件が満たされることが義務付けられています。具体的には、将来の住宅の売買条件（政令99/2015/ND-CP第72条第1項に基づく）。アパートのピンクブックは必要ありません。交換のために投資家から建設省に書面による文書が送付される必要があります。この文書は以下の条件を満たしている必要があります: アパートが販売可能であることを示す内容。プロジェクト文書、設計図、建設許可証、受諾書、または投資家の責任の表明を伴う抵当解除書類（以前に抵当権が設定されていた場合）など。
住宅建設投資プロジェクトにおける商業用住宅売買契約の譲渡条件: 当事者の要請により、公証の有無にかかわらず書面による。契約書の枚数：6 部、投資家が 3 部保管、税務当局が 1 部保管、譲渡者が 1 部保管、譲受人が 1 部保管、公証役場が 1 部保管。
社会住宅の売買条件（住宅法第63条第2項に基づく）：建設投資プロジェクトの書類、技術設計、建設許可証などの以下の書類が必要です。基礎工事、給排水設備、電気設備等の完了を証明する書類...
上記の規定によれば、ピンクブックのないアパートでも、例外的な場合を除き、売買は可能です。その他の場合には、ピンクブックが必要となります。したがって、ピンクブックがなく、上記の条件を満たしていない場合は、アパートを売買することはできません。
最も深刻なリスクは、当事者がアパートの売買を許可されていないにもかかわらず、法律に違反して売買契約を締結した場合、その契約は無効とみなされることです。契約が無効と宣言された場合、購入者はアパートの購入に費やしたお金を「失う」可能性があります。
さらに、売買が成立しておらず、当事者が預託金または委任契約を締結することで法律を「回避」しているが、実際には売買である場合、同様に、これらのタイプの契約は無効となる可能性があります。
したがって、ピンクブックのないアパートを購入するかどうかを検討するには、購入者はまず、このような状況が存在する理由を考慮する必要があります。理由がわかった上で、ピンクブックがない物件であっても売買の対象となっているマンションであれば、普通に売買することは全く可能です。
逆に、他の理由や潜在的なリスクがある場合、購入者はそのアパートを購入しないことを検討して決定する必要があります。
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ソース
![[写真] ファム・ミン・チン首相が経済成長に関する地方との政府会議を主催](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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