アパートと土地のどちらに投資すべきでしょうか?不動産テナントは月額1000万VND以下のセグメントを好み、ハノイの700以上のプロジェクトがレビューされ、検査の結論、チェック、事後チェック...が最新の不動産ニュースです。
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| 不動産: 土地は依然として多くの注目を集める投資チャネルですが、土地の分割や売却を制限する規制により、この商品の供給は今後あまり多くありません。 （写真：ドゥオン・タム） |
アパートと土地のどちらに投資すべきでしょうか?
「土地を買って損はしない」という考えから、土地の価格は時間の経過とともに常に上昇する傾向にあるため、多くの人がハノイ郊外の省の土地に投資することを計画しています。しかし、アパートを買って月々貸し出せると計算する人もいます。
SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイでは賃貸アパートに投資する場合、賃貸需要が高く、借りやすいと分析した。しかし、現時点では、アパートへの投資は資本コストの面でもはや効果的ではありません。
チョン氏が挙げた理由は、マンション価格がピークに近づいており、資産価値が上がる見込みがほとんどないことだ。アパートの購入価格が高騰しているため、賃貸価値はもはやそれほど魅力的ではありません。実際、ハノイのアパートの賃貸利回りは3〜4％程度しか変動しません。
そのため、チョン氏によれば、土地は、土地の分割や売却を制限する規制により今後この商品の供給があまり多くないとしても、依然として大きな注目を集める投資チャネルである。さらに、土地は多くの金額レベルがあり、多くの人に適した投資セグメントです。
「急速な都市化により、地方での需要は高まるため、キャピタルゲインを増やすために土地を購入する投資は依然として良いことであり、安全です。 「30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺の土地、バクニン、バクザン、フンイエン、ハイズオン、ハイフォン、クアンニンなどの工業団地に関連する経済の中心地に投資することができます。これらは現在多くの投資家の注目を集めている地域です」とチョン氏は提案した。
しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は少なくとも売買契約書に署名するかレッドブックを持っているなど、法的条件を満たすプロジェクトに注意を払う必要があるとも指摘した。同時に、投資家の能力を考慮する必要があります。ニーズを満たし、将来の居住者を引き付ける場所を選択します。
EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、現時点ではハノイやホーチミン市のような大都市のアパートや土地への投資は魅力的でも効果的でもないと指摘した。理由は、価格が高値で「固定」されているものの、流動性が低下したためです。
「マンションの価格は、マンションを購入したい多くの人々にとって、手の届かない金額になっています。以前はマンションが25～30億ドンで購入できましたが、現在は40～50億ドンで購入できます。投資用マンションの価格は2倍になっていますが、賃貸価格はあまり上昇していないため、投資効率は低下しています。マンションとともに土地価格も上昇しています。路地にある30平方メートルの3～4階建ての住宅は、以前は30億ドンでしたが、現在は場所によって50億～70億ドンです」とトアン氏は語った。
同氏は、多くの投資家がハノイやホーチミン市などの大都市からハイフォン、ビンズオン、ドンナイ、バリア・ブンタウなどの他の地域に資本を移す傾向にあると付け加えた。
入居者は月額1000万VND以下の価格帯を選択
不動産入居者の人物像と心理について、Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクターであるLe Bao Long氏は、賃貸の必要性はすべての収入層において主に節約の理由から生じると強調した。ロン氏によると、回答者の73%が1,000万ドン未満の賃貸を希望しているが、このセグメントの供給も減少している。
具体的には、Batdongsan.com.vnの調査回答者の41％が500万〜700万VNDで家を借りたいと望んでいましたが、2024年にBatdongsan.com.vnに掲載されているこの価格帯の賃貸不動産物件数（市場の供給をある程度反映）はわずか19％に過ぎませんでした。
上記の数字は、不動産賃貸価格が売買市場、特にハノイ市場での価格上昇に合わせて上昇したことを示しています。注目すべきは、ハノイに住む調査参加者の52%が、収入の31～40%を家賃に充ててもよいと答えたことだ。
さらに、ハノイの平均賃貸価格が2024年第4四半期に月額1,900万VNDに達し、ホーチミン市の月額1,400万VNDを上回る状況の中で、ハノイの入居者はコスト削減のためにアメニティや立地面で妥協する傾向にあります。彼らは、家賃のコストを削減するために、アメニティの少ない物件を借りること、中心部から離れた物件を借りること、質の低い物件を選ぶこと、小さなアパートにダウンサイズすること、または他の人と賃貸物件をシェアすることを選択する傾向があります。
ル・バオ・ロン氏は、賃貸手続きがスムーズに進むよう、入居者は立地、エリア、アメニティに関するニーズを明確に定義し、交渉のために同じエリア内の価格を比較し、契約書、賃貸状況、支払い条件を確認するなど、いくつかの点に注意を払うことを推奨しています。
ハノイでは700以上のプロジェクトが審査され、検査、検討、事後検査が終了しました。
ハノイ人民委員会は、ハノイで遅れている土地を利用した予算外資本プロジェクトの処理に重点を置いた、投資進捗の加速化措置に関する2022年4月8日付ハノイ人民評議会決議第04/NQ-HDND号に基づき、遅れている土地を利用した予算外資本プロジェクト712件を特定し、処理・解決計画を発表した。
2024年11月までに、総面積11,352ヘクタールの土地に及ぶ706件のプロジェクト（99.2%を占める）が審査され、検査、審査、事後検査を経て終了し、処理に向けて指示された。これは第20回会議において市人民委員会が市人民評議会に報告した内容です。
市党委員会の抜本的な指示と2022年4月8日付市人民評議会決議第04/NQ-HDND号を執行するため、市指導委員会、市人民委員会党委員会、市人民委員会委員長は、定期的に監視、促し、指示し、市の各部、支部、区、鎮、市の人民委員会に任務を割り当て、措置の同時実施、特に審査、検査、点検、事後点検の作業を組織し、遅延や土地投資法違反の事例を速やかに検出し、原因を分析・解明し、障害や困難を取り除く措置と適切な処理オプションを提案することに重点を置きました。
特に、市は投資家が問題を克服するための実行可能な解決策と時間を持ち、土地をすぐに開発・利用し、浪費を防ぎ、土地管理と利用に関する法律違反の防止に貢献するための条件を整えました。多くの延長プロジェクトは違反を克服し、土地を正しい目的に使用し、積極的に投資手続きを完了し、リソースを集中し、困難を克服し、投資プロジェクトを完了し、土地を使用開始しました。規定に従って土地使用料と地代を国家予算に納める。
故意に先延ばしし、継続的に違反した場合は、法律の規定に基づいて厳格に処理されます。市人民委員会委員長、指導委員会委員長が議長となり、市人民委員会副委員長、市部門・支部の部長、区・鎮人民委員会の書記・委員長が定期的に会合し、状況、結果の報告を聞き、各プロジェクトの処理を指導します（書面による報告を聞き、現状の具体的なイメージを確認します）。各区、町の部門、支部、人民委員会に対し、投資家が障害や困難を克服できるよう指導、除去、支援することに積極的に注力するよう要請する。積極的に検討、検査し、法律に従って違反を厳格に処理します。
そのため、市人民委員会は、土地利用の進捗が遅いと特定された712件の非予算資本プロジェクトのうち、総面積11,352ヘクタールの706件（99.2%を占める）のプロジェクトの処理と解決を指示した。残りの6つのプロジェクト（0.8%を占める）は総面積81.6ヘクタールの土地で、政策決定はされているものの、国から土地の割り当てや賃貸は行われていない。計画投資局が調査を行い、具体的な解決策を提案している。
ハノイ、4億ドル超の競馬場建設計画を承認
ハノイ人民委員会は、フーリン、ティエンドゥオック、タンミン、スアンザン、ドゥックホア、ドンスアン、キムルー、ソクソン町（ソクソン地区）の各コミューンにおけるソクソン第3地区（規模1/2000）の都市区画計画を承認する決定第6396号を発行した。
したがって、ソクソンエリア3の都市計画研究の面積は約1,424ヘクタールです。 2030年までの予測人口は約46,210人です。
研究境界範囲、北はソック寺院エリアへの計画ルートに隣接しています。南は新しく計画されたルートである国道18号線に接しています。西側は保護回廊とハノイ・タイグエン国鉄に接しています。東側は幅40mの都市計画道路に接しています。
区画は 2 つの計画ゾーン (ゾーン III.1 と III.2) に分かれており、開発と交通ルートを制御するための 16 の計画ブロックがあります。
具体的には、エリアIII.1は面積246.5ヘクタールで、緑地や水面を増やす生態都市開発エリアである2つの計画ブロックが含まれています。このうち、計画ブロック III.1-1 は、地域スポーツおよび娯楽センター (競馬場) として特定されています。
計画ブロック III.1-2 は、完全な社会インフラシステムを備えた新しい住宅開発エリアとして指定され、さらに商業およびサービス機能を開発し、特に競馬エリアと一般的にエリア全体を補完します。
14の計画ブロックを含む約1,170ヘクタールの面積を持つゾーンIII.2は、集中した医療・文化・教育複合機能、都市公共サービスの開発、マルチモーダル交通センターの形成、ダフック駅周辺と接続する商業サービスエリア、オフィス、ホテルなどの開発、社会インフラシステムの開発、既存の村の周りの新しい住宅用地基金の拡大、独立した住宅グループと住宅ユニットの完成に重点を置いたエリアです。
今年初め、ソクソン地区人民委員会は、タンミン村、フーリン村、ソクソン町の多目的娯楽施設・ソクソン競馬場の1/500詳細計画プロジェクトに関する協議を開催した。このプロジェクトには約4億2,000万米ドルの投資が見込まれ、約5,000人の労働者の直接雇用が創出され、他のサービス事業部門で働く労働者約25,000人が誘致される見込みです。
このプロジェクトに関しては、2019年9月に内閣総理大臣が投資方針を承認することを決定しました。
2019年10月にハノイ市計画投資局は最初の投資登録証明書を発行し、2020年3月に3番目の変更証明書を発行した。
競馬場は2021年以降も運営される予定だが、いくつかの困難に直面しており、実施できない。
2022年半ば、ハノイは首相に対し、プロジェクト実施のために125ヘクタールの土地の干拓に関する困難を取り除くよう提案した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html
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