アパートか土地のどちらに投資すべきでしょうか?不動産テナントは月額1000万VND以下のセグメントを好み、 ハノイの700以上のプロジェクトがレビューされ、検査の結論、チェック、事後チェック...が最新の不動産ニュースです。
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| 不動産: 土地は、今後も大きな注目を集める投資チャネルですが、土地の分割や売却を制限する規制により、この商品の供給はそれほど多くありません。 （写真：ドゥオン・タム） |
アパートか土地のどちらに投資すべきでしょうか?
「土地を買って損はしない」という考えから、土地の価格は時間の経過とともに常に上昇する傾向にあるため、多くの人がハノイ郊外の省の土地に投資することを計画しています。しかし、アパートを購入して月々貸し出すことも可能だと計算する人もいます。
SGOホームズ不動産投資開発株式会社のレ・ディン・チュン社長は、ハノイでは賃貸アパートに投資する場合、賃貸需要が高く、借りやすいと分析した。しかし、現時点では、アパートへの投資は資本コストの面で効果的ではなくなります。
チョン氏が挙げた理由は、マンション価格がピークに近づいており、資産価値が上がる見込みがほとんどないことだ。アパートの購入価格が高騰しているため、賃貸価値はもはやそれほど魅力的ではありません。実際、ハノイのアパートの賃貸利回りは3〜4％程度しか変動しません。
そのため、チョン氏によると、土地は、土地の分割や売却を制限する規制により今後この商品の供給があまり多くない時期でも、依然として大いに注目される投資チャネルである。さらに、土地はさまざまなレベルの資金があり、多くの人に適した投資セグメントです。
「急速な都市化に伴い、地方の需要は高まるため、土地を購入してキャピタルゲインを高める投資は依然として有効かつ安全です。30億～40億ドンあれば、ハノイ周辺、バクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省、ハイフォン省、クアンニン省といった工業団地と連携した経済拠点の土地に投資できます。これらは現在、多くの投資家の注目を集めている地域です」とチョン氏は提案した。
しかし、SGOホームズのゼネラルディレクターは、土地を購入する際には、投資家は少なくとも売買契約書に署名するか、レッドブックを持っているなど、法的条件を満たしたプロジェクトに注意を払う必要があるとも指摘した。同時に、投資家の能力を考慮する必要があります。ニーズを満たし、将来の居住者を引き付ける場所を選択します。
EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、現時点ではハノイやホーチミン市のような大都市のアパートや土地への投資は魅力的でも効果的でもないと指摘した。理由は、価格が高値で「固定」されているものの、流動性が低下しているためです。
「マンションの価格は、購入を希望する多くの人々にとって手の届かないものになっています。以前は25～30億ドンでマンションが購入できましたが、今では40～50億ドンで購入できます。投資用マンションの価格は倍増している一方で、賃貸価格はあまり上昇していないため、投資効率が低下しています。マンション価格の上昇に伴い、土地価格も上昇しています。路地裏にある30平方メートル、3～4階建ての住宅は、以前は30億ドンでしたが、今では場所によっては50億～70億ドンにもなります」とトアン氏は述べた。
同氏は、多くの投資家がハノイやホーチミン市などの大都市からハイフォン、ビンズオン、ドンナイ、 バリア・ブンタウなどの他の地域に資本を移す傾向にあると付け加えた。
テナントは月額1000万VND以下の価格帯を選択
不動産入居者の人物像と心理について、Batdongsan.com.vnのマーケティングディレクターであるLe Bao Long氏は、賃貸の必要性は、すべての収入層において、主に節約の理由から生じていると強調した。ロン氏によれば、回答者の73%が1,000万ドン未満の賃貸を希望しているが、このセグメントの供給も減少している。
具体的には、Batdongsan.com.vnの調査回答者の41％が500万〜700万VNDで家を借りたいと希望していましたが、2024年にBatdongsan.com.vnに掲載されたこの価格帯の賃貸不動産物件数（市場の供給をある程度反映）はわずか19％にとどまりました。
上記の数字は、売買市場、特にハノイ市場における価格上昇に伴い、不動産賃貸価格も上昇していることを示しています。注目すべきは、ハノイ在住の調査参加者の52％が、収入の31～40％を家賃に充ててもよいと回答したことだ。
さらに、ハノイの平均賃貸価格が2024年第4四半期に月額1,900万VNDに達し、ホーチミン市の月額1,400万VNDを上回る状況の中で、ハノイの入居者はコスト削減のためアメニティや立地面でより妥協する傾向にあります。彼らは、家賃のコストを削減するために、アメニティの少ない物件を借りること、中心部から離れた物件を借りること、質の低い物件を選ぶこと、小さなアパートにダウンサイズすること、または他の人と賃貸物件をシェアすることを選択する傾向があります。
Le Bao Long氏は、賃貸手続きがスムーズに進むよう、入居者は立地、エリア、アメニティに関するニーズを明確に定義し、交渉のために同じエリア内での価格を比較し、契約書、賃貸状況、支払い条件を確認するなど、いくつかの点に注意するよう勧めています。
ハノイでは700以上のプロジェクトが審査され、検査、検討、事後検査が終了しました。
ハノイ市人民委員会は、投資進捗を加速させるための措置に関するハノイ市人民評議会決議第04/NQ-HDND号2022年4月8日号に基づき、遅れている土地利用の非予算資本プロジェクト712件を特定し、ハノイ市で遅れている土地利用の非予算資本プロジェクトの処理に重点を置き、その処理と解決に向けた計画を発表した。
2024年11月までに、総面積11,352ヘクタールの土地に及ぶ706件のプロジェクト（99.2%を占める）について審査、検査、審査、事後検査を終え、処理を指示した。これは第20回会議において市人民委員会が市人民評議会に報告した内容である。
市党委員会の抜本的な指示と2022年4月8日付市人民評議会決議第04/NQ-HDND号を貫徹するため、市指導委員会、市人民委員会党委員会、市人民委員会委員長は、市の各部、支部、区、鎮、市の人民委員会に対し、定期的に監視、督促、指導、任務割り当てを行い、措置の同時実施、特に審査、検査、点検、事後点検の業務を重点的に組織し、土地投資に関する遅延や法律違反の事例を速やかに発見し、原因を分析・解明し、障害や困難を取り除く措置、適切な処理案を提示するよう求めた。
特に、市は投資家が実行可能な解決策と問題を克服するための時間を持ち、土地をすぐに開発・利用に回し、浪費を防ぎ、土地管理と利用に関する法律違反の防止に貢献できるような条件を整えました。多くの延長プロジェクトは違反を克服し、土地を正しい目的に使用し、積極的に投資手続きを完了し、リソースを集中し、困難を克服し、投資プロジェクトを完了し、土地を使用開始しました。規定に従って土地使用料と地代を国家予算に納める。
故意に遅延し、継続的に違反した場合は、法律の規定に従って厳正に対処します。市人民委員会委員長、指導委員長が議長となり、市人民委員会副委員長、市部局支局長、区鎮人民委員会書記、委員長らとともに定期的に会合し、各プロジェクトの状況、成果の報告を聴取し、処理を指導する（書面による報告を聴取し、現状の具体的なイメージを確認する）。各区、町の部門、支部、人民委員会に対し、投資家が障害や困難を克服できるよう指導、除去、支援することに積極的に重点を置くよう要請する。積極的に検討、検査し、法律に従って違反を厳正に処理します。
そのため、市人民委員会は、土地利用の進捗が遅れていると特定された712件の非予算資本プロジェクトのうち、総面積11,352ヘクタールの706件（99.2%を占める）のプロジェクトの処理と解決を指示した。残りの6つのプロジェクト（0.8%を占める）は総面積81.6ヘクタールの土地で、政策決定はされているものの、国から土地の割り当てやリースは行われていない。計画投資省は調査を行い、具体的な解決策を提案している。
ハノイ、4億ドル超の競馬場建設計画を承認
ハノイ市人民委員会は、フーリン、ティエンドゥオック、タンミン、スアンザン、ドゥックホア、ドンスアン、キムルー、ソクソン町（ソクソン地区）の各コミューンにおけるソクソン第3地区（縮尺1/2000）の都市区画計画を承認する決定第6396号を発行した。
したがって、ソクソンエリア3の都市計画の調査範囲は約1,424ヘクタールです。 2030年までの予測人口は約46,210人です。
調査境界範囲、北はソク寺院エリアへの予定ルートに接する。南は新しく計画されたルートである国道 18 号線に接しています。西側は保護回廊とハノイ・タイグエン国鉄に接している。東側は幅40mの都市計画道路に接しています。
区画は、開発と交通ルートを制御するための 16 の計画ブロックを持つ 2 つの計画ゾーン (ゾーン III.1 と III.2) に分かれています。
具体的には、エリアIII.1は、緑地や水面を増やす生態都市開発エリアである2つの計画街区を含む、面積246.5ヘクタールです。このうち、計画ブロック III.1-1 は、地域スポーツおよび娯楽センター (競馬場) として特定されています。
計画ブロック III.1-2 は、完全な社会インフラシステムを備えた新しい住宅開発エリアとして指定され、さらに商業およびサービス機能を開発し、特に競馬エリアと一般的にエリア全体を補完します。
14の計画ブロックを含む約1,170ヘクタールの面積を持つゾーンIII.2は、集中した医療・文化・教育複合機能、都市公共サービスの開発、複合輸送センターの形成、ダフック駅周辺に接続する商業サービスエリア、オフィス、ホテルなどの開発、社会インフラシステムの開発、既存の村の周りの新しい住宅用地基金の拡大、独立した住宅グループと住宅ユニットの完成に重点を置いたエリアです。
今年初め、ソクソン地区人民委員会は、タンミン村、フーリン村、ソクソン町の多目的娯楽施設・ソクソン競馬場の1/500詳細計画プロジェクトに関する協議を開催した。このプロジェクトには約4億2,000万米ドルの投資が見込まれ、約5,000人の直接雇用が創出され、他のサービス事業分野で働く労働者約25,000人が誘致される見込みです。
このプロジェクトについては、2019年9月に内閣総理大臣が投資方針を承認することを決定しました。
ハノイ市計画投資局は2019年10月に第1弾の投資登録証明書を発行し、2020年3月には第3弾の変更証明書を発行した。
競馬場は2021年以降も運営される予定だが、いくつかの困難に直面しており、実施には至っていない。
2022年半ば、ハノイは首相に対し、プロジェクト実施のために125ヘクタールの土地の干拓に関する困難を取り除くよう提案した。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html
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