タウンハウスは値下げにもかかわらず、依然として売れにくい

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継続的な価格引き下げ

タンニエン記者の調査によると、ここ数カ月、7区、フーニャン区、ビンタン区、タンビン区など、以前は見つけるのが難しかった地域で、値下げして売りに出されている戸建て住宅の数が急増しているという。売り手は多いが、買い手はかなり少ないということに注目すべきです。

ホーチミン市ニャーベー区在住のフォン・ディさんは、1年近く前から、土地面積140平方メートルの3階建ての家を130億ドンから120億ドンに値下げして売りに出しているという。多くの顧客が家を見に来て、その美しい家と良い価格を褒めて「うなずいた」にもかかわらず、取引は依然として不成立でした。値引きだけでなく、顧客が購入を希望する場合は家にある家具をすべて無料で提供するとフオン・ディさんは語った。顧客が家具を受け取らない場合は、販売価格から差し引かれます。

「たくさんのお客様が家を見に来ました。皆、家はきれいだし値段も手頃だと褒めてくれましたが、金額がかなり高額だったので、お客様は躊躇しました。なぜなら、買うとしたら銀行から借り入れをしなくてはならないのですが、今では家にそんなに多額の現金を持っている人はほとんどいないからです。しかし、この不況の時期には収入が減り、家を買うために銀行から借り入れをしなくてはならないことで、お客様は気落ちしてしまいました」とフォン・ディさんは語った。

Nhà phố giảm giá vẫn khó bán- Ảnh 1. — 多くのタウンハウスは、価格を下げたにもかかわらず、依然として顧客を見つけるのに苦労しています。

タンビン区では、トゥアン氏がリー・トゥオン・キエット通りの42平方メートルの住宅を当初43億ドンで売りに出していたが、現在は8億ドン値下げして35億ドンとなっている。この家は多くの仲介業者に委託され、あらゆるところで広告されているが、まだ売れていない。トゥアン氏の家からそう遠くない、リー・トゥオン・キエット通りの路地では、ディエムさんが4階建ての個人宅を38億ドンで売りに出しており、まだ交渉中だ。

7区タントゥアン区では、面積が30平方メートル近い住宅が、2023年初頭に所有者によって50億ドンで売りに出されていたが、誰も買わなかった。所有者は現在、価格を40億ドンに引き下げていますが、家は新築で路地には車が通行可能であるにもかかわらず、まだ売却できません。ニャーベ県第7区の不動産投資家トロン氏によると、最近多くの「困窮した」投資家が、かなり安い価格で多くの不動産を売却しなければならなかったという。しかし、現在は経済が厳しく、現金が不足しているため、誰もが安全のために現金を保持しています。

「現時点では、現金やシード資金を持っている人は、銀行から借り入れて『圧倒された』住宅を購入し、不動産市場の回復を待つことができます。これが第一です。私はまた、所有者が銀行に『圧倒された』通りに面した住宅を探し、賃貸に利用したり、リゾートを買い戻して事業に利用したりしています。現時点での銀行融資の金利は年間約6〜7％です。2年間借りると金利は約12〜14％で、多くの銀行はさらに安い金利を設定しています。一方、売りに出されている多くの住宅の価格は10〜20％下落しており、一般的な市場レベルよりもさらに低くなっています。したがって、現金を持っている人は、銀行から借りる必要はありません。銀行から少し借りるだけでも、それらの不動産を保有し、後で売却するときに確実に利益を得ることができます。特に、通りに面した賃貸可能な不動産は、賃貸収入で金利の一部をカバーできます」とチョン氏は計算しました。

市場は第2四半期に回復するだろう。

ほとんどの専門家によると、ホーチミン市の既存住宅地のタウンハウス部門は、価格の急落にもかかわらず、現在流動性の問題に直面している。不動産専門家のトラン・カン・クアン氏は、200億～300億ドン相当のタウンハウスは値引きしても取引が難しい場合が多いと分析した。一方、50億～70億ドンの価格のマンションは、賃貸に出すことが難しいため、顧客を見つけるのが難しい。過去数年間、年末には市場は好調に推移していたが、現在はまだかなり「下落」している。タウンハウスを購入する人のほとんどは、賃貸してキャッシュフローを得て、価格の上昇を待つ投資家だからです。これらの人々はすでに多くの資産を保有しており、投資家自身も売却できないため、さらに購入することに躊躇しています。

通りに面したタウンハウスの価格が 30 ～ 40% 下がればすぐに売れるかもしれませんが、ゆっくり下がれば、やはり売れにくいでしょう。賃貸に出せてキャッシュフローを生み出せる物件は売却しやすく、人気も高くなります。あるいは賃貸サービスビル、賃貸オフィスなど価格を20％程度下げたものは即売却も可能です。 2〜3階建ての小さなタウンハウスは売却が非常に困難です。

不動産専門家、トラン・カイン・クアン氏

「通りに面したタウンハウスの価格が30～40％下がれば、すぐに売れるが、少し下がったとしても、売れるのはやはり難しい。賃貸に出せてキャッシュフローを生み出せる不動産は売れやすく、人気も高まる。あるいは、20％ほど値引きされた賃貸サービスビルや賃貸オフィスはすぐに売れるだろう。2～3階建ての小さなタウンハウスは売れにくい。現在は明るい兆しがあり、多くの人が内覧に訪れ、購入を希望しているが、経済がまだ厳しく、市場がまだ回復していないことを恐れて、躊躇している人も多い」とトラン・カン・クアン氏は予測した。

一方、タウンハウスの価格が下がっているにもかかわらず、取引件数が依然として少ない理由について、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、4つの要因があると述べた。まず、低層不動産の価格は人々の収入よりもはるかに高いです。購入する場合には多額の資金が必要となり、その一部を借入しなければならない場合も少なくありません。現在の経済不況が所得と高金利に影響を与えている一方で、このセグメントは買い手に対して厳しい姿勢をとるだろう。

次は、開放的で安全な生活空間を求める現在の傾向です。その価格なら、もう少し郊外に行って、広さ、エリア、景観、インフラの整った、もっと大きな家を買うべきです。狭いタウンハウスで混雑する代わりに、設備が充実していて安全なアパートに住むことを選択する人もいます。最後に、このタイプの利益率は期待したほど高くありません。民家賃貸の需要はマンションよりも少なく、現在の販売価格と投資利益の上昇は土地付きタウンハウスやサテライトタウンハウスほど速くありません。その結果、この製品グループに対する投資需要が減少します。

また、銀行融資金利は大幅に低下し、市場は回復の軌道に乗っているものの、投資家は依然として躊躇しており、さらなる価格低下を待ち続けているため、流動性が低下しているとの意見も多数ある。通常、不動産市場が低迷しているときは経済も困難な時期にあるため、人々は現金を蓄えたり、銀行に貯金を預けたりする傾向があります。したがって、このセグメントの流動性の回復は、利益の獲得率と銀行資本へのアクセス、および金利を引き下げる能力に依存します。多くのコメントでは、経済は回復し、金利は急激に低下しているため、このセグメントは2024年第2四半期に再び活発になる可能性があると述べられています。

オンライン不動産情報サイトbatdongsan.com.vnの統計によると、2023年第3四半期には、このタイプの不動産の販売価格は前四半期と比較して平均3〜6％減少しました。具体的には、ビンタン区が1％減少、ビンタン区が6％減少、タンビン区が2％減少、タンフー区が2％減少、トゥドゥック市が5％減少、第12区が2％減少...

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