州はすべてのプロジェクトのために土地を埋め立てる必要がある。

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中途半端な仕組みは1つのプロジェクト、2つの土地価格を危険にさらす

土地法案（改正案）第79条には、国家の利益のために社会経済発展のために国が土地を回収する具体的な事例が31件列挙されている。これらは、移住プロジェクト、農村住宅プロジェクト、産業集積地、免税地域、原油貯蔵施設、ガスおよび石油ポンプ場、伝統的な市場などです。

そのため、企業が土地の譲渡を受けるために人々と交渉しなければならない開発プロジェクトはわずかしか残っていない。例えば、商業住宅プロジェクト、住宅と商業事業の混合プロジェクト、サービス、多目的複合施設、娯楽エリア、大規模都市エリアなど。

先週末に行われたこの草案に関する討論会で、多くの国会議員は、国全体の平等と統一を実現するために、すべての社会経済開発プロジェクトのために国が土地を接収する必要があると述べた。国が土地を収用し、企業が独自に交渉するという仕組みを維持すると、同じプロジェクトで2種類の土地価格が存在するという不平等が意図せず生じてしまいます。これはまた、訴訟の長期化と土地資源の浪費につながります。

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — 国家は社会経済開発プロジェクトのために土地を開拓すべきである。

ホーチミン市の不動産会社の副社長であるドゥオン・コン・トゥエン氏は、国会議員による上記の勧告を高く評価した。企業向けプロジェクトの補償と用地取得の責任者であるトゥエン氏は、交渉と用地取得の段階が最も難しいと認めている。企業がプロジェクトを実施していることを知ると、土地所有者は市場価格よりもはるかに高い価格での補償を要求することがよくあります。そのため、補償事業は残り数パーセントしか残っていないにもかかわらず、未だに完了していない事業が数多くあります。

「土地を所有している人の多くは投機家や投資家で、地元民ではないため、彼らは緊急に住宅を必要としていないため、非常に『厳しい』のです。しかし、後から来た人への補償が先に行った人よりも高ければ、先に行った人が戻ってきてもっとお金を要求する可能性が非常に高くなります。これが、予算プロジェクトを含む多くのプロジェクトが長期化し、資本が増加し、実行さえできない理由です」とトゥエン氏は率直に述べ、評価した。国会議員は、社会生活と経済生活の核心であるホットな問題に言及した。彼らは国民とビジネス界を代表して発言した。

「したがって、起草委員会が上記の意見と勧告を真剣に検討し、今回の土地法を補足・改正して、最大限の効率を達成することを期待します」とトゥエン氏は強調した。

国会議員は、商業住宅プロジェクトのために国が土地を返還することを提案

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2つの方法を規定した中央執行委員会の決議18を引用し、次のように述べた。「1つ目は、商業住宅プロジェクトを行う企業を含む土地の割り当てと賃貸のために国が入札や競売を行う方法です。」これは国内外の投資家の願いです。 2 番目の方法は、投資家がプロジェクトの土地使用権を交渉することです。土地オークションおよび入札方式を選択した場合、国はクリーンランド基金を創設するために補償する必要があります。プロジェクトに入札して投資家を選ぶだけでは、会社から補償金を得るのは非常に困難になります。通常、ホーチミン市第1区のプロジェクトでは、企業が入札に勝ち、投資家として選ばれ、その後、企業は補償金として国に資金を送金します。しかし、人々はどの企業がプロジェクトの投資家であるかを知っており、その企業との交渉のみを望んでいたため、拒否しました。そのため、プロジェクトは何年も延期され、州がそれを強制しなければなりませんでした。

「国が土地を干拓するなら、すべてのプロジェクトを干拓すべきだ。そして土地を競売にかけ、地代差額は企業の懐に流れ込むのではなく、国民のためのインフラ投資に使われる。これがうまくいけば、国は公共投資と民間投資の両方のための主要な土地市場を統制し、管理することになるだろう」とチャウ氏は提案した。

プロジェクトは平等に扱われるべきです。

土地収用だけでなく、土地法案（改正案）では観光産業が「忘れ去られて」いたが、タン・ニエン紙は先週国会で多くの国会議員も発言した土地法案について論評する一連の記事も掲載した。

タ・ヴァン・ハ代表（クアンナム代表団）によると、政治局は観光を先導的な経済部門として発展させることを決議した。しかし、土地法（改正）案は合計16章、265条、226ページあるが、「観光用語は11語しかなく、そのうち2語は観光産業に関するもので、残りの9語は林業法改正の問題を解決するためのものだ」という。

同氏は、大きな期待が寄せられている先導的な経済部門への対応は不十分だと述べ、観光業の発展には土地取得が重要であると強調した。そのため、この国会議員は、第 79 条に、国家回収の対象でもある観光開発用の土地を規制対象として追加することを提案しました。

グエン・タット・タン大学のフイン・タン・ディエン博士は、社会経済開発プロジェクトのための土地基金の創設に関して有効な意見を述べた国会議員らを歓迎し、いかなる分野のいかなるプロジェクトにおいても、特に大規模プロジェクトの場合、敷地の整地が常に最も困難なステップであると断言した。企業自体には回収権がなく、協定に頼るしかないため、敷地を集中させることは非常に困難です。

たとえば、大規模な観光地を建設するには、住宅、商業センター、娯楽施設などを含む多目的都市エリアに非常に広い土地が必要です。企業が住民と交渉し、土地を徴収するのを許せば、団結の欠如につながる。時には、大規模プロジェクトに徹底的かつ包括的に投資しても、人々が土地の引き渡しを受け入れないために、まだら模様の「ヒョウ皮」のような斑点が残ることがあります。その結果、プロジェクトの実施が長期化し、コストが増加し、地元や地域の経済発展を促進するという目標が達成されません。言うまでもなく、プロジェクトコストの増加は製品価格の上昇にもつながり、最終的な損失を被るのは消費者です。

「国は土地の回収、計画、プロジェクトの設立を担当し、その後、公開的かつ透明な方法で入札して、資格と経験のある投資家を選定する。これは唯一の包括的かつ体系的な方法であり、開発計画に沿っており、苦情は出ないだろう。国が土地を回収する場合、土地の価格は均一であることは言うまでもないが、市場に従う場合、それはいくらの価格になるのだろうか？この規制はあまりにも漠然としている。経済開発プロジェクトはすべて、地方開発、地域開発、全国の総合経済開発の総合計画の一部であり、人々により多くの雇用を創出することを考慮する必要があるため、平等に扱われるべきである。工業団地、サービスエリア、観光、娯楽エリア、都市エリアなどの機能エリアを持つ経済区のプロジェクトも、国による土地回収の対象にする必要があります。したがって、娯楽エリア、商業とサービス業を組み合わせた新都市エリア、娯楽エリア、組織など、土地回収の対象となるプロジェクトについて詳細な規制が必要です。「多目的複合施設、娯楽エリア、観光エリア、都市エリア、経済特区内のその他の機能エリア」とディエン博士は述べた。

国会議員：計画を中止し、土地を荒廃させた団体や個人は、賠償金を支払わなければならないのか？

企業が自ら補償するようになると、大規模なプロジェクトを実施することが難しくなります。

今では、人から土地を買うことほど難しいことはありません。うまく行けば、国家の財政蓄積はますます大きくなるでしょう。州は、観光プロジェクトや多目的娯楽エリアを含むすべてのプロジェクトのために土地を埋め立てます。企業に自費負担を強いると、大きなプロジェクトや大きな都市圏は存在しなくなります。

レ・ホアン・チャウ氏 （ホーチミン市不動産協会会長）

困難の原因をビジネスのせいにしないでください。

企業が土地開拓の最も困難な部分をただ放置して処理するのであれば、都市部と経済を体系的に発展させることはできません。政府は、特に土地部門における困難を企業のせいにすべきではない。地方自治体が統一的に実施できるよう、法律には詳細かつ具体的な規制が盛り込まれていなければならない。なぜなら、法律に明確に規定されていなければ、政府機関はそれを敢えて実行できず、プロジェクトは停滞してしまうからです。これが今回土地法を改正する根本であり、そうでなければ後退することになる。

フイン・タン・ディエン博士（グエン・タット・タン大学）

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