完成するより放棄する方が良い
数百億ドンの価値がある廃墟となった別荘の状況は、特にハノイでは多くの場所で目にするのは難しくありません。時間が経つにつれて、これらの別荘は草が生い茂り、苔で覆われるようになり、無駄が生じるだけでなく、すでに所有者がいるにもかかわらず「ゴースト」都市空間を生み出しています。
ハノイ西部の都市部に別荘を所有するトラン・タイ・ソン氏は、現在の市場価格に基づくと、彼の別荘の価値は約280億~310億ドンであると語った。現在の価格は、彼が2010年にこの別荘を購入した価格のほぼ3倍です。
孫氏は、この別荘が10年以上放置されている理由について、放置されているにもかかわらず、別荘の価値は依然として高まっていると語った。この地域のインフラや公共施設はまだ荒廃しており、賃貸需要や賃貸価格は高くありません。さらに、この別荘を完成させるための投資費用も10億ドン以上かかりました。
「この別荘を購入したとき、私はその価値の最大60%の資金レバレッジも利用しました。賃貸用に完成させ続けても、賃貸価格が高くなければ、借金を返済するのに大きなプレッシャーがかかります」と孫氏は語った。
ハノイのホアイドゥック地区の市街地には、廃墟となった別荘が点在している(写真:ハ・フォン)。
孫氏によれば、家を賃貸用に完成させるか、それとも放置するかという問題については、解決策を見つけるために何度も検討してきたという。しかし、利益の面から考えると、レンタルを完了することは現実的ではありません。
「私の別荘は延べ床面積が500平方メートルを超えており、完成させるには単純に投資するだけで15~18億ドンかかります。一方、この別荘の推定賃貸価格は月額3000~3500万ドンに過ぎません。そのため、完成させるのに費やした資本を回収するには5~7年かかるでしょう。管理、利息、プロジェクトへの損害から生じる一連の問題は言うまでもありません...」とソン氏は語った。
ハノイのプロの不動産投資家であるトラン・ディン・グエン氏によると、別荘は市場のどの段階でも投資家から大きな注目を集める不動産商品です。別荘を購入する投資家は通常、「大物実業家」であり、金融レバレッジを利用する人々です。
「『ホット』な時期には、住むことも、ビジネスをすることも、賃貸することもせずに、投機目的で別荘を購入するために銀行から最大70%を借り入れる投資家もいました。『リッチ』な投資家はお金を持っているので、別荘を購入するのは見せびらかすため、お金の使い方を気にせずに手元に置いておくためだけになることもあります」とグエン氏は語った。
別荘の所有者は、賃貸用の別荘を完成させるために数十億ドルを費やすことを選択しなかった(イラスト:ハ・フォン)。
グエン氏によると、購入者が実際にそこに住む必要がない場合、別荘を購入する投資家のほとんどは、完成させて使用することを考慮せずに、別荘を放置しておくことを受け入れるだろう。こうした別荘の所有者が気にするのは、価格がどの程度上昇するか、あるいは売却するためにいつ資金が必要になるかということです。
「別荘の内装仕上げの最低価格は1平方メートルあたり300万~400万ドンです。例えば、200平方メートルの3階建ての別荘を完成させるには、約18億~24億ドンかかります」とグエン氏は述べた。
廃墟化した別荘の扱いは難しい
ハノイの多くの都市部で放置された別荘の状況について、不動産専門家の中には、これは長期にわたる不動産市場の活況の結果であり、あらゆる世帯が不動産に投資しているのだと言う人もいる。不動産「王者」たちは、人々の本当のニーズよりも、投機的な「仮想」需要に過度の期待を寄せてきた。
放棄された数百万ドルの別荘が廃棄物を生む(イラスト:ハ・フォン)。
この状況について、ハノイ都市開発計画協会の副会長であるダオ・ゴック・ニエム氏によれば、生産物(住宅の種類、都市部)と社会的ニーズの類似性は均一ではないとのことです。過去には、この分野の多くの投資家は、インフラや生活アメニティに注意を払わず、主に住宅製品に焦点を当てていました...
ンギエム氏によれば、遺棄状況が完全に解決できるかどうかは難しい問題だという。なぜなら、現在の法制度では、複数の住宅を所有することは禁止されていないからです。不動産業も制限しません。
不動産会社役員によると、古い市街地では廃墟化した別荘が頻繁に発生するという。現在、多くの新しい都市エリアが建設されており、投資家は古い投資家を引き付けるために、充実した施設や緑地などに投資することに重点を置いています。
「投資家の中には、完成した別荘を所有し、それを活用する顧客に対してインセンティブプログラムを提供するところもあります。それは、別荘が「ゴースト」都市部になるのを防ぐためです。さらに、別荘を放置しないことは、都市アメニティの開発も促進します」と、不動産会社の取締役は語った。
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