世界の住宅市場はジレンマに陥っており、借入コストは記録的な高値を更新し続け、供給は限られているため住宅価格が上昇している。多くの地域では、住宅を所有するという夢が多くの人の手の届かないところへ滑り落ち、一方で幸運にもすでに住宅を所有している人たちは住宅ローンの返済に苦労している。
30年住宅ローンが一般的である米国では、金利が上昇すると購入者が頭金を払いたがらないため、住宅市場はほぼ凍結している。ニュージーランドとカナダでは、住宅価格は購入者が妥当と考える水準まで下がったことがない。
英国から韓国に至るまで、自営業者の経済的困難は拡大している。そして、世界中の他の多くの場所では、借入コストの高騰により、新しい住宅の建設や所有がこれまで以上に高価になっています。
世界中の人々にとって、住宅を購入したり所有したりすることが難しくなってきています。 （写真：ブルームバーグ）
各国において、不動産市場の難易度には異なる特徴があります。しかし、全体として、この状況は、人々が住宅費を賄うために、所有するか賃貸するかにかかわらず、より多くのお金を使わなければならないため、世界経済の成長に悪影響を及ぼすでしょう。
そして、住宅購入者がより慎重になるにつれ、多くの国で何世代にもわたって人々の個人的な経済的自立を築く基盤となる、収益性の高い投資手段としての住宅所有の魅力は薄れつつある。稀な勝者と言えば、不動産価値の上昇で利益を得たり、住宅ローンなしで住宅を購入したりできた幸運な長年の住宅所有者だけだ。
ムーディーズ・アナリティクスの主任エコノミスト、マーク・ザンディ氏は、現在7.4％である米国の30年住宅ローン金利は、今後10年間で平均5.5％に低下すると予測している。しかし、これは2021年の初めに記録されたわずか2.65％と比較すると、依然として比較的高い金利です。さらに重要なことは、この傾向は他の多くの先進国でも発生すると彼は考えていることです。
そして、予測できない変数はまだ他にもあります。中東で続く紛争と中国の経済難は世界経済の成長を鈍化させ、住宅需要を抑制し、住宅価格を押し下げる可能性がある。一方、商業用不動産部門は、多くの経済において、この市場にとって実際に「重荷」となっている。
そして、インフレが沈静化し、金融政策が緩和し始めても、借入コストが世界金融危機後の時期ほど低くなることは決してないだろうという考えが、多くの人の心にまだ残っているかもしれない。
多くの国で住宅ローン金利が急上昇している（写真：ブルームバーグ）。
「凍結段階」
全米不動産協会によると、米国では住宅在庫の減少、住宅価格の上昇、住宅ローン金利の高騰により、住宅販売が2010年以来の最低水準に落ち込んだ。 10月の住宅購入契約件数は前月比4.1％減少し、約1年ぶりの低水準となった。
インターコンチネンタル・エクスチェンジ社のデータによると、住宅市場は現在、過去40年間で最も手が出せない状況にあり、住宅費が世帯収入の約40％を占めている。
しかし、最も困難な段階はまだ来ていません。ゴールドマン・サックスは10月の報告書で、住宅ローン金利上昇の影響は2024年に最も顕著になるだろうと述べた。同社は住宅販売数が1990年代初頭以来の最低水準に落ち込むと予測した。
「ある意味、私たちはすぐには解けない『凍結』段階の始まりにいる」とペンシルベニア大学ウォートン校の教授ベンジャミン・キーズ氏は語った。
ブルームバーグ・エコノミクスの経済学者ニラジ・シャー氏は「状況は改善するだろうが、人々が望むような形ではないことは確かだ」と予測した。世界の住宅市場は売り手と買い手の双方にとって苦戦していると彼は語った。
彼は、先進国の住宅価格は失業率がそれほど急激に上昇しないため、「暴落」するのではなく、ゆっくりと下落すると予測している。しかし、そのせいで、家は依然として多くの人々にとって購入できる価格を超えているだろう。また、住宅価格と金利が高騰する中で住宅購入者は債務返済のために支出を削減せざるを得なくなるだろうとも付け加えた。
1ペニーまで数える
最も緊迫した状況が記録されたのはニュージーランドで、パンデミック中に住宅市場が最も力強く活況を呈した。ニュージーランドの住宅価格は2021年だけで30％近く上昇した。ニュージーランド準備銀行（RBNZ）のデータによると、国内の未払い住宅ローンの25％がその年に発行され、住宅ローンの借り手の5人に1人が初めて住宅を購入する人々だ。
南太平洋の国における住宅ローン金利は通常3年未満で固定されており、2021年10月から政策金利が525ベーシスポイント上昇すると、今後の返済負担はさらに重くなることになる。 RBNZは、オーストラリア人の利払いは2021年の可処分所得の9％から2024年半ばまでに約20％に上昇すると予測している。
ニュージーランド人の住宅ローンの利子支払いは、収入の最大5分の1に達すると予想されている（写真：ブルームバーグ）。
これにより、2021年に100万NZドル（60万3000ドル）のローンを借りて120万NZドルの4ベッドルームの家を購入したアーロン・ルービンさんのような人々の収入が減少することになる。 8年前に米国からニュージーランドに移住した後、彼と妻のジェシカさんは、海沿いの都市ネルソンに家を買うことは、2人の子どもたちの将来に安定した生活をもたらす正しい決断だと常に信じていた。
当初、夫婦はローンとして月々約4,000ニュージーランドドルを支払うだけで済みました。しかし金利凍結が終了したため、彼らは今後、毎月2,400ニュージーランドドルを追加で支払わなければならない。
「米国に帰って親戚を訪ねるお金さえありません。使うお金は1ペニーでも慎重に考えなければなりません」と、現在はソフトウェアエンジニアであるルービンさんは言う。 「時間がかかり、ストレスもかかりました。私たちの生活はひっくり返ってしまいました」と彼は語った。
しかし、彼は依然として、毎月の利息を支払う余裕があるのは幸運だと考えている。彼の友人の多くは、もっと大きな経済的プレッシャーにさらされていると彼は語った。
投資家は背を向ける
過去 10 年間のブームにより、ニュージーランド、オーストラリア、特にカナダなどの国々では、不動産商品が収益性の高い主要な投資チャネルとなり、数万人もの人々が急速に不動産市場の F0 投資家になりました。
2020年現在、少なくとも1つの不動産商品を所有する投資家が所有するアパートの数は、北米の国で最も人口の多い2つの州（オンタリオ州とブリティッシュコロンビア州）の住宅総数の3分の1を占めています。
しかし、金利と債券利回りの上昇により、その投資方式はもはや効果的ではなくなりました。バンク・オブ・モントリオールの調査によると、カナダ最大の都市トロントでマンションを所有した場合、経費を差し引いた後の利回りはわずか3.9％で、国債の利回り5％を下回る。
カナダでは住宅購入はもはや魅力的な投資手段ではない（写真：ブルームバーグ）。
投資家が完成前に不動産商品を購入する意欲は、過去 10 年間、開発会社にとって重要な資金調達チャネルとなってきました。そして、顧客の「ためらい」により、資金不足で多くのプロジェクトが停滞しています。
カナダでは住宅供給が少ないため、市場状況が厳しいにもかかわらず住宅価格が高止まりしている。そして、建設活動が困難に直面すると、供給不足はさらに悪化するだけです。
同様の状況が欧州でも発生しており、金利の上昇と建設コストの上昇により住宅が不足している。
ドイツでは、今年上半期の建築許可申請件数が27％以上減少し、フランスでは今年最初の7か月間で28％の減少を記録した。一方、スウェーデンの建設活動は市場全体の需要を満たすのに必要な量の約3分の1に過ぎず、住宅価格は落ち着くどころか上昇し続けるだろう。
高インフレの影響についても言及する必要がある。英国では、過去数十年で最も速いペースで生活費が上昇しており、金融年金庁の調査によると、約200万人が生活費をやりくりするために「今買って後で支払う」という方法に切り替えざるを得なくなった。今年は100万人以上の住宅所有者が住宅ローンの支払い額の増加を余儀なくされるため、経済的圧力が強まることは間違いない。
KPMGの最近のレポートによると、金融コストの上昇により、住宅ローンを組んで住宅を購入した英国の人の約4分の1が現在の住宅を売却し、より安価な住宅への移転を検討しているという。賃借人にとっても、家主にかかる経済的負担の一部を負担する必要がある。
ロンドンに住むカレン・グレゴリーさんは、月々の住宅ローンの支払いが3倍以上に増えたため、現在の家を売却せざるを得なかった。その時、家を借りている幼い子供を持つ若い夫婦は、住む場所を探すか、新しい所有者と契約を再交渉する必要があるでしょう。
グレゴリー氏は「金利上昇にはもううんざりだ」と語った。
金利上昇により建設活動が低迷し、住宅供給が依然として不足している（写真：ブルームバーグ）。
アジアも例外ではありません。
韓国では、住宅所有者が不満を訴えている。韓国の家計債務対GDP比は先進国の中で最も高く、8000億ドル近い「チョンセ」債務を含めると157％に達する。
このシステムに参加する場合、家主は賃貸期間（通常2年から4年）の初めに、アパートの価値の半分に相当する保証金（ジョンセと呼ばれる）を受け取ります。
金利が上昇すると、チョンセは月々の家賃支払いよりも魅力が薄れ、家主が徴収する保証金の額が減少する。家主は、期限切れの賃貸契約をカバーするために、新しい保証金を使用することがよくあります。当時、彼らにとって、以前のように上記の義務を果たすことはもはや容易ではありませんでした。
韓国の住宅価格が上昇していた時期に契約満了となる物件が多かったため、2024年もマンション所有者の債務不履行リスクは高いままになると予想されている。
一方、香港の住宅市場は中国の成長鈍化、人口移動、高金利の悪影響を受けており、住宅価格の上昇が鈍化している。香港の通貨は米ドルに固定されているため、香港の金融規制当局が採用する金融政策は、FRBの行動に厳密に従わなければならない。
かつては市内で最も高価だと考えられていた地域の住宅価格は6年ぶりの安値にまで下落しているが、誰も気に留めていない。そのため、建設会社は大幅な値引きを余儀なくされ、政府は市場の需要を刺激するために登録税を軽減する解決策を適用している。
香港（中国）の住宅価格は下落しているが、依然として多くの人々にとって手が届かない価格である（写真：ブルームバーグ）。
しかし、金利が引き下げられなければ、市内の住宅市場は回復しないだろう。ここの住宅価格は過去10年間で急激に上昇しており、多くの人にとって住宅を所有するという夢は手の届かないものとなっている。残念なことに、最近の住宅価格の下落は借入コストの上昇を相殺するほどには強くなかった。
「過去20年間、多くの国の住宅市場は記録的な低金利と限られた供給に支えられ、活況を呈してきた」とシャー氏（ブルームバーグ・エコノミクス）は述べた。 「しかし、これからの10年は苦しいものになるだろう」と彼は警告した。
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