第二に、不動産税問題が再び注目されており、市場の健全性に適したロードマップを構築する必要がある。

不動産税は住宅価格を下げることができますか?

建設部は、最近の不動産価格上昇の原因について政府庁に提出した報告書で、多くの住宅や土地を所有・使用している人が短期間で利益を得るために投機や売買を行うことを制限する税制政策を検討・提案すると明らかにした。

建設省によれば、最近の住宅価格上昇の要因としては、多数の投資家、投資家グループ、投機家、不動産仲介業者の「参加」などが挙げられる。建設省は、１平方メートル当たり１億円以上の落札価格の競売について、競売に参加してすぐに売却し利益を得ることを専門とする投資団体が多いと指摘した。オークション会場の外では、多くのブローカーが結果を待っており、1区画あたり2億～5億ドンの価格差で土地を売買する用意をしている。違法な利益を得るために多くの土地を売買する行為は一般的であり、組織化されていて、土地やその周辺の住宅の価格を上昇させています。

一部の団体、投資家、個人の不動産ブローカーは、市場情報を歪曲して「価格をつり上げ」、仮想価格を作り出し、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ています。

通常、住宅プロジェクトの投資家は、商品を販売するために、取引フロアとブローカーに販売価格の平均 3% を支払います。しかし、ブローカーは顧客との取引時に市場条件を選択して価格をさらに上乗せすることが多く、その結果、買い手が「差額」を支払うことになります。

「熱狂期には、多くのブローカーが「デポジット」方式を使って売り手から家や土地を購入し、その後価格を10～15％引き上げて他の人に販売します。たとえば、アパートの価格が50億VNDの場合、ブローカーは購入のために10億VNDをデポジットし、1か月以内に支払うことに同意します。しかし、この1か月以内に、ブローカーは60～70億VNDの差額で販売する顧客を見つけるでしょう。

さらに、一部の投資家は「高い販売価格を提示」することで住宅価格の上昇にも貢献し、期待利益を不動産プロジェクトの平均よりも高くしている。建設省は報告書の中で、 「売りに出されている物件がわずか、あるいは1件しかない地域では、競争や参考価格の欠如により、投資家は利益を上げるために価格を引き上げることができる」と述べている。

この問題についてコメントしている、Ths.不動産法の専門家グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅価格や土地価格の高騰の原因の一つは、銀行が支援する「土地取引ほど儲かるものはない」という考えによる投機や買いだめの現象だと語った。これは銀行業界の「VIP」顧客ファイルです。なぜなら、ローンの担保は常に住宅や土地であり、これらはほぼ常に価値が上昇し、リスクがほとんどないと考えられているからです。人々の投資ニーズは正当なものですが、この現象が高レベルになると、投機や家屋や土地の買いだめにつながり、市場を歪め、土地が耕作されないまま放置され、資源が浪費されることになります。

こ。グエン・ヴァン・ディン氏は、土地と住宅への課税は必須の解決策であり、制度と政策の継続的な革新と完成、土地管理と利用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年決議第18-NQ/TW号に明確に規定されていると述べた。決議 18 では、 「土地の無駄な利用、土地の休耕、汚染、劣化といった状況を克服する」、「広大な土地、多くの住宅、土地投機、土地の利用が遅い、土地を休耕にしている人に対しては、より高い税率を規定する」という課題と解決策が提示されています。

グエン・ヴァン・ディン氏は、最近の土地オークションでは、落札価格が開始価格の数十倍に上ることがあると語った。大半の人々は、州予算に大きな収入源が補充されるという事実を喜ぶよりも、オークションの結果に懐疑的な見方をしている。その理由は、オークションで落札された後、その土地は放棄されることが多く、多くの場合「ゴーストタウン」を形成してしまうからだ。これらの「プロジェクト」のほとんどは入居率が非常に低く、実施されてから数十年経っても、実際に建てられた家はほんの数軒で、そこに人が入居しただけです。したがって、ThS.グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅と土地への課税は党の決議18に政治的根拠があるが、地方間で同期して公平に実施されなければならないと述べた。

重要な要素は、適切な対象に税金が課されることを保証し、税制の有効性を促進するために、課税に関するデータベースが必要であることです。現時点では、完全なデータベースが存在せず、また、不動産名義が他人に譲渡されるという現象により、この不動産の所有者が誰であるかの正確な判定は行われていません。

しかし、首相は最近、デジタル変革に役立つ人口データ、身分証明、電子認証のアプリケーションを開発するプロジェクト06を承認した。新しい土地法、住宅法、不動産業法では、土地、住宅、不動産情報に関する国家データベースの構築についても言及されています。効果的に実施されれば、近い将来、不動産税法が可決された後にそれを施行するための重要なデータベースとなる信頼性の高いデータベースシステムを構築することが可能になる。

「不動産が課税対象となり、不動産に関する情報システムやデータベースを収集して「所有権を帰属」させ、誰がその不動産を所有しているかを正確に把握できれば、不可能と思われることが起きる可能性がある。住宅や土地の価格は下がり、場合によっては大幅に下がるだろう。不動産投機はほぼ完全に停止するだろう。銀行も土地王の代わりに新たな顧客基盤を探さなければならないだろう。」

課税は「住宅は住むためのものであり、投機するためのものではない」という考え方を具体化するためのものであり、そうして初めて労働者が定住するという夢はより遠ざかることになる」とグエン・ヴァン・ディン氏は強調した。

不動産市場は最近、国会が市場に関する3つの重要な法律を正式に承認し、予定より6か月早く2024年8月1日から施行されることで改善の兆しを見せています。不動産市場が活況を呈しているのはハノイのみで、他の地域はまだかなり静かです。不動産事業が多くの困難に直面し、投資家が依然として地方市場に「閉じ込められている」状況の中で、セカンドホームに課税するという最近の提案には多くの反対意見が寄せられている。

実は、セカンドハウスへの課税は新しい提案ではなく、2009年から言及されていたが、さまざまな理由から、2022年6月に国会常任委員会によって発行された決議第18-NQ/TW号に正式に含まれるまで合法化されなかった。しかし、特に第2不動産以上の土地に対する土地使用権や所有権への追加課税を通じて土地市場を規制するための規制・政策を策定するプロセスには、多くの障害が存在します。

特に、不動産税の課税が慎重に計算され、均等化されなければ、住宅価格が上昇し、低・中所得者層の住宅へのアクセスが困難になるなど、逆効果が生じる可能性があると多くの専門家が懸念している。

どのルートが適していますか?

税金は、不動産の譲渡、投機、価格高騰などにおける脱税に対処するための効果的な手段です。しかし、セカンドハウスへの課税は、市場の現実と一致し、すべての当事者の利益の調和を確保するように慎重に計算する必要があります。

多くの専門家によると、税金は急騰する土地価格を抑制し、投機を減らし、市場操作を防ぎ、不動産を本来の価値に戻すための手段となり得る。しかし、現在の土地情報管理の仕組みは不明確であり、課税は容易ではありません。

税金は良い解決策であり、国家予算の収入を増やし、6～12か月または1～2年の短期的には市場の調整に貢献しますが、長期的にはその影響を維持することはできません。しかし、土地価格に対して売り手が課税するため、課税すると価格が上がるだけではないのかという懸念もある。

金融専門家のディン・テ・ヒエン氏は報道陣に対し、財産税は単純に資産を持つ人々から徴収される税金であると理解していると述べた。資産が多ければ多いほど、税金も増えます。平均的な生活水準の人々にとって、住む家が 1 つしかないことは問題ではありません。

資産（不動産）をたくさん持っている人や、継続的に利益を生み出す資産を持っている人にとっては、より多くの税金を払うのは当然です。投資目的で借り入れる場合、税金は投資家が計算しなければならないコストの一部であり、「利益を得て損失を負担する」ことになります。

最近、ベトナム不動産協会（VARS）も、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループに適用される不動産税政策を提案した。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。

以前、2023年8月にホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税と、土地価値を生み出さない空き地や住宅へのより高い税金の課すことを提案し続けました。財務省は、不動産税法プロジェクトを研究開発し、2024年の法律および条例の整備プログラムに追加される予定であり、第8回国会（2024年10月）で意見を募集するために国会に提出したと発表した。

カン・アン

出典: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html