一連の新政策は2024年8月から施行される

土地・住宅・不動産事業法は2024年8月1日から施行される

6月29日、国会は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号のいくつかの条項を改正および補足する法律を可決した。

5条から成り、2024年8月1日に発効するこの法律は、土地法第31/2024/QH15号のいくつかの条項の修正と補足を規定しており、たとえば、第251条第2項の修正と補足：「2025年1月1日から、労働生産と経済建設活動と組み合わせた国防・安全保障用地の管理と使用における困難と遅延を解消するためのいくつかの政策を試行する、2020年11月17日付国会決議第132/2020/QH14号を廃止する。」

土地、住宅、不動産事業に関する法律は2024年8月1日から施行されます。写真: ファム・フン

第252条第1項を改正し補足する：「この法律は、本条第2項および第3項に規定する場合を除き、2024年8月1日から発効する。」

また、第255条第10項を改正・補足する：「土地法第45/2013/QH13号の規定、関連法、および土地利用計画・計画に従い、土地使用権オークションの形式をとらずに土地の割り当てや賃貸を行う場合の投資プロジェクトだが、まだ土地の割り当てや賃貸が行われていない場合、以下のケースに該当する場合は、本法の規定に従い、投資家やプロジェクト所有者に土地を割り当て、賃貸するために、土地の割り当てと賃貸の手順と手続きの次のステップを引き続き実行しなければならない。」

a) プロジェクトは、2014 年 7 月 1 日から 2024 年 8 月 1 日までに、投資法、住宅法、入札法の規定に従って投資家およびプロジェクト所有者を選定している。

b) 投資家が2024年8月1日までに投資家およびプロジェクトオーナーの選定手続きを行うための有効な書類を提出し、2025年1月1日までに投資家およびプロジェクトオーナーを選定したプロジェクト。

この点に規定するプロジェクトの投資家およびプロジェクト所有者の選定は、書類提出時点で有効な投資法、住宅法および入札法の規定に従って実施されるものとする。

同時に、この法律は住宅法第27/2023/QH15号の第197条第1項も改正および補足します。不動産事業法第29/2023/QH15号第82条第1項を改正および補足する。信用機関法第32/2024/QH15号第209条第2項を改正および補足し、2024年8月1日から発効する。

補償、支援、移住に関する新たな規制

政府は、国が土地を取得する場合の補償、支援、移住を規制する2024年7月13日付政令第88/2024/ND-CP号を発行した。 2024年1月8日より有効。

政令第88号は、土地法第96条第1項、第98条第1項、第99条第1項の規定に従って国が土地を回収する場合、回収した土地の種類とは異なる用途の土地または住宅の形での補償について規定しています。

規定によれば、ベトナム国内で土地使用権が付与された住宅地を使用している、または住宅を所有している世帯、個人、海外在住のベトナム系の人々に対して、回収した土地の種類とは異なる用途の土地で補償する場合の土地使用料の計算に使用される土地価格は、補償・支援・再定住計画の承認時点での土地価格表に基づいて決定される土地価格となります。

土地賃借による補償の場合、賃借期間全体にわたって地代を一括して支払う場合、地代を計算するための土地価格は、補償、支援および再定住計画の承認時に管轄人民委員会が決定した特定の土地価格です。

回収された居住用地を有する経済組織に対し、回収された土地の種類とは異なる用途の土地で補償する場合の土地使用料および地代を計算するための土地価格は、補償、支援および再定住計画を承認した時点で、管轄レベルの人民委員会が決定した具体的な土地価格です。

土地を回収された者が、回収した土地の種類と用途が異なる土地や住宅で補償を受ける場合において、土地に対する補償及び支援と土地使用料、土地の割り当てを受ける際に支払う地代、他の土地を借りたり、住宅を購入するためのお金との間に価値の差がある場合には、次のように取り扱う。

土地に対する補償金及び支援金が、回収された土地の種類又は家屋の購入価格以外の目的で土地を割当て、又は貸し付けた場合に支払われるべき土地使用料又は地代金を上回る場合、土地を回収された者はその差額を受け取る。

土地に対する補償金及び支援金が、回収した土地の種類又は家屋の取得価格以外の用途で土地を交付し、又は貸し付けた場合に支払うべき土地使用料又は地代金に満たない場合には、土地を回収された者はその差額を支払わなければならない。

省人民委員会は、土地基金、住宅基金及び現地の実情に基づき、規定に従って土地を収用された人々に補償するため、収用された土地の種類と用途が異なる土地又は住宅に関して、換算率及び補償条件を規定するものとする。

不動産評価基準

財務省は、2024年6月20日付でベトナムの不動産評価に関する評価基準を公布する通達第42/2024/TT-BTC号を発行し、2024年8月5日から施行されました。

したがって、ベトナムの評価基準は、価格に関する法律の規定に従って価格を評価する際の不動産評価について規定し、ガイドラインを提供します。このベトナムの評価基準は、土地法の規定に基づく土地評価には適用されません。

不動産評価に適用されるアプローチには、ベトナムの評価基準に規定されている市場アプローチ、コストアプローチ、収益アプローチ、またはこれらのアプローチの組み合わせが含まれます。

不動産評価に用いられる評価方法には、上記に規定する手法に属する評価方法、または、上記手法を組み合わせた評価方法が含まれる。剰余金法は、市場アプローチ、原価アプローチ、収益アプローチを組み合わせて構築された評価方法です。

鑑定対象となる不動産の特性、鑑定の目的、鑑定の時期、鑑定評価額の根拠、収集可能な鑑定対象となる不動産に関する情報やデータに基づいて、適切な鑑定アプローチと鑑定方法を選択します。

信用機関による社債売買に関する新たな規制

国立銀行は、信用機関および外国銀行支店による社債の売買を規制する通達16/2021/TT-NHNNのいくつかの条項を修正および補足する2024年6月28日付通達11/2024/TT-NHNNを発行しました。 2024年12月8日より有効。

通達11/2024/TT-NHNNは、社債の売買の原則に関する第4条に第14項を追加し、発行企業は、信用機関が社債を購入する前に、信用機関法に規定されている関係者に関する情報を信用機関に送信する必要があります。発行企業の関係者とは、信用機関法第4条第24項に規定される発行企業と関係のある組織および個人をいう。

関連する個人に関する情報（氏名を含む）。個人識別番号;国籍、パスポート番号、発行日、外国人の場合は発行場所。発行会社との関係。関連者が組織である場合、その情報には、企業の名称、商業登録番号、本社住所、商業登録証番号または同等の法的文書が含まれます。法定代理人、発行企業との関係。

さらに、通達では第 4 条に第 15 項が追加され、信用機関は非現金支払いに関する法律の規定に従って社債の売買の支払いを行う際に非現金支払いサービスを利用しなければならないと規定されています。

この通達では、社債購入限度額に関する第8条第1項も改正・補足されている。したがって、社債購入総額（企業および当該企業の関連当事者が発行した債券を含む）は、信用機関法の規定および信用機関の業務における限度額および安全比率に関するベトナム国家銀行の規則に従って、顧客および関連当事者に対する総未払い信用残高に含まれます。

海外間接投資規制の改正

国立銀行は、海外間接投資を規制する政府の2015年12月31日付法令第135/2015/ND-CP号に規定された内容のいくつかをガイドする2016年6月29日付通達第10/2016/TT-NHNN号のいくつかの記事を修正および補足する2024年6月28日付通達第23/2024/TT-NHNN号を発行した。

海外発行株式報奨制度の実施原則に関する第8条を修正・補足する通達。したがって、海外株式報奨プログラムの実施は、以下の原則を確保する必要があります。ベトナム人従業員が参加する海外株式報奨プログラムは、株式報奨プログラムを実施する組織を通じてのみ実施できます。

海外株式ボーナスプログラムに関連する配当金およびその他の合法的な収入から徴収された外貨は、本通達第12条に規定されたプログラム実施口座を通じてベトナム人従業員に送金されなければなりません。外国為替管理、所得税義務、およびベトナムの法律のその他の関連規制に関する規制を遵守します。

現行の規制と比較すると、Circular 23/2024/TT-NHNNでは、海外で発行された株式を報奨するプログラムを実施する前に国立銀行から登録を確認する必要性がなくなりました。

同時に、この通達は、ボーナスの形式に関する第9条を改正し、補足します。(1) 株式による直接ボーナス。 （２）海外におけるその他の形態の株式報酬は、海外にキャッシュフローを生み出さない。

この通達では、海外でキャッシュフローを生み出さない海外での株式報酬の他の形式が追加されています。現在の規制では、直接的な株式報酬と優遇条件付きの株式購入権報酬のみについて言及されています。

出典: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html