南部地域の不動産在庫の増加

大手不動産企業では在庫が増加し続けており、総資産の半分を占めるまでになっており、南部地域の企業に大きな圧力をかけている。

在庫は資産の半分以上を占める

市場は改善の兆しを見せていますが、特に法的問題や流動性の低いセグメントに直面しているプロジェクトを抱える企業では、在庫は増加し続けています。

在庫量の多い企業グループをリードしているのは、Novaland Group です。第2四半期末までに同社の在庫は142兆2400億ベトナムドンに増加した。同社の総資産240兆1780億ベトナムドンと比較すると、ノバランドの在庫はほぼ半分を占めている。

同様に、ナムロングループも今年上半期に在庫の急増を記録した。その結果、2024年第2四半期末までにナムロンの在庫価値は19兆1640億ドンに達し、年初（17兆3520億ドン）と比較して約2兆ドン増加しました。このうち、イズミプロジェクトの未完成価値は約8兆7,000億VND、ウォーターポイントフェーズIは3兆8,000億VND以上、フェーズIIは2兆VND以上、アカリは2兆4,000億VND以上です。総資産は29兆7,310億ベトナムドンに達し、ナムロンの在庫は64％以上を占めています。

もう一つの企業であるカンディエングループも、在庫が大幅に増加し、昨年末にはわずか17兆7,860億ドンだったのに対し、21兆4,580億ドンまで増加した。 6月末の総資産28兆4,010億ベトナムドンと比較すると、カンディエンの在庫/総資産比率は75%にまで上昇した。

カンディエンの在庫が増加した理由は、5.8ヘクタール規模のビンチュンドン区住宅プロジェクト（ビンチュンドン1）の未完成建築の価値が、年初と比較して1兆ドン以上増加し、約4兆2千億ドンに達したためです。ビンフン11A住宅地区の価値も9,000億ドン以上増加し、1兆5,000億ドン以上となった。

ベトナム不動産協会（VARS）によると、不動産在庫構造では、未完成プロジェクトの製品群が大部分を占めているが、これは主に法的問題によるもので、残りは一部のセグメントが市場からの需要を十分に得られていないことが原因である。

例えば、メリーランド・クイニョンとグランド・センター・クイニョン・リゾート不動産プロジェクト（ビンディン省）の投資家であるフン・ティン・クイニョン社は、今年上半期に約1,994億ドンの税引き後損失を記録した。この水準は同時期の5.8倍であり、2023年通年の1520億VND以上の損失を上回っています。

在庫の価値は発表されていないが、リゾート不動産市場の低迷と債券債務の満期が、フンティンクイニョンの赤字経営の主な原因となっている。

DKRAの最新レポートによると、リゾート不動産部門は全体的に改善の兆しを見せていない。多くのプロジェクトでは販売実施時期を延期せざるを得ず、供給不足に陥り、北部地域のみで供給が行われている。

DKRAによると、購買力の急激な低下、新規供給の不足、高価値在庫などがここ数カ月の間に大きな障害を引き起こし、このセグメントが長期にわたる「休眠」サイクルに陥る原因となっている。

在庫削減の取り組み

市場が好調な場合、大量の在庫は必ずしも負担にはなりませんが、優れたプロジェクトにとっては大きな利点となります。しかし、市場が厳しい状況になると、企業に大きなプレッシャーがかかります。

ホーチミン市不動産協会の会長レ・ホアン・チャウ氏は、在庫は企業の計画や戦略の一部であれば正常なことだと語った。在庫に関する懸念は、市場で製造され販売されたが、市場に受け入れられず、流動性が低い製品があることです。

チャウ氏によると、弱い企業が大量の在庫を抱え、高い財務レバレッジをかけると、負債の山が企業の肩にのしかかり、流動性がなければ、企業は困難に直面することになるという。

在庫を減らすために、一部の企業はプロジェクトの進行を早めて早期に引き渡し、近い将来に販売できるようにしています。

カーン・ディエンの場合、2024年第4四半期にプリヴィア・プロジェクトのアパートの引き渡しが始まると、在庫の価値が下がると予想されている。 2024年第2四半期末までに、プリヴィア・プロジェクトは1,043戸のマンションすべてを販売し、推定売上高は3兆3,500億ベトナムドンに達する。

SSIは最近の報告で、カン・ディエンが一連のプロジェクトを推進していると述べた。このうち、ソリナプロジェクト（ビンチャン地区）は総面積が16.4ヘクタールに及び、当社はプロジェクト全体の補償と用地取得を完了しました。

同様に、ノバランド社についても、主要プロジェクトで多くの製品を引き渡したと同社は述べている。現在、同グループの進行中のプロジェクト群のうち16件のプロジェクトのうち14件が建設中であり、総建設限度額は12兆1000億ドンで、段階的に支出されている。完成・納品された製品と新たに販売開始された製品の合計価値は、約480兆億VNDと推定されます。

しかし、在庫を削減できる企業はごくわずかであり、多くの企業は半完成在庫、つまり何年も前から実施されているが、法的問題により未だ完了していないプロジェクトについて非常に心配しています。解決策は管轄当局の手に委ねられています。問題が迅速に解決されなければ、この「血栓」はすぐに解消されません。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html