不動産在庫データの解読

Báo Đầu tư•15/07/2024

政令44/2022/ND-CP第3条第1項によれば、不動産在庫とは、取引の法的要件を満たしているものの、報告期間中に取引が行われていないプロジェクト内の不動産物件の数と定義される。

在庫レベルを決定する際に使用される基準は何ですか？

建設省の最新報告によると、2024年第1四半期における全国56省市のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸（アパート、戸建住宅、宅地を含む）で、内訳はアパートが3,706戸、戸建住宅が8,468戸、宅地が10,855戸となっている。したがって、在庫の大部分は戸建住宅と宅地のセグメントに集中していることがわかる。

建設省は現在、売れ残りのアパートが3,706戸あると発表したが、実際の数はそれよりもはるかに多い。

DKRAグループの研究開発担当ディレクターであるヴォ・ホン・タン氏によると、不動産在庫とは、不動産プロジェクトにおいて販売に成功していない商品の数を指す。

タン氏によると、在庫データは政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき不動産事業者が報告した数値から集計されたものである。同政令によれば、不動産在庫とは、取引の法的要件を満たしているものの、報告期間中に取引が行われなかったプロジェクト内の物件数を指す。

報告期間は四半期ごとであり、投資家は政令44/2022/ND-CPに添付されている様式第10号および第12号に従って、プロジェクト情報および取引状況（不動産在庫情報を含む）を報告するものとする。

具体的には、様式第10号には、取引対象となる不動産プロジェクトおよび不動産商品に関する情報とデータが含まれており、様式第12号には、当該プロジェクトの不動産取引状況に関する情報とデータが含まれています。

現実はデータとは異なる。

不動産業界は、建設省が発表する在庫統計は必ずしも正確ではないと主張している。トラン・アン・グループの副総支配人であるハ・ヴァン・ティエン氏は、現在在庫統計を公表しているのは証券取引所に上場している企業だけだと述べた。

非上場不動産会社は、年次財務諸表にのみ報告を行います。不動産会社が規制を「回避」しているという未確認情報もあり、物件を売却していない一部の開発業者が、従業員に名義貸しさせて物件を購入させ、銀行から融資を受けて資金を調達しているというものです。購入者が物件を購入すると、会社は銀行との融資を完済し、実際の購入者に物件を売却します。これは売却が成功したとみなされますが、実際には在庫として残っています。そのため、公表されている在庫数は正確ではない可能性があります。

ティエン氏によると、実際の在庫数は報告されている数字よりも多いとのことだ。なぜなら、上場していない不動産会社が多数存在し、その多くが様々な省で多数のプロジェクトを抱えており、在庫は長年にわたって販売されているからである。

例えば、ビンズオン省には、法的書類がすべて揃ったマンションプロジェクトが数多くありますが、販売量は非常に少ないのが現状です。具体的には、ダンコイグループの「アストラルシティ」プロジェクトは4,966戸のマンションを擁し、2020年に発売されましたが、現在までに販売されたのは全体の約40%に過ぎません。レフォングループは現在、法的書類がすべて揃ったプロジェクトを3件販売中で、うち2件は引き渡し段階にあり、約1,000戸が未販売となっています。

さらに、ビンズオン省には現在、完成間近で長期間市場に出回っているプロジェクトが数十件あるにもかかわらず、開発業者は未販売の物件を売りに出している。一方、建設省のデータによると、現在の市場には約3,706戸のアパートの在庫がある。このように、両者の数字には大きな差があることがわかる。

例えば、ホーチミン市では、2023年には新規プロジェクトの開始は少なかったものの、アパートの供給量は依然として相当なものでした。例えば、トゥドゥック市のMTイーストマークシティプロジェクトは、約2,000戸のアパートユニットを擁し、2021年から販売されており、現在も開発業者によって販売されています。ノバランドグループが2019年に開始した1区のプロジェクトには、まだ売れ残りユニットがあります。アンジアグループのビンチャイン区のアパートプロジェクトは、すでに引き渡し済みですが、まだ大量の売れ残りユニットがあります…しかし、2024年初頭、ホーチミン市建設局は、現在市内に売れ残り在庫はないと報告しました。

さらに、在庫に関する特筆すべき事例として、2022年から現在までの経済的な困難を受けて、不動産商品を注文したものの資金不足に陥った多くの顧客が、商品を開発業者に返品せざるを得なくなり、結果として相当量の売れ残り在庫が発生したことが挙げられる。

さらに、法律に従って取引可能なプロジェクトに適用される政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づいて在庫の計算を行うことも問題があります。

例えば、ホーチミン市では、着工、建設、顧客への引き渡しが完了しているにもかかわらず、取引に関する法的要件を満たしていないプロジェクトが多数存在します。そのため、開発業者と顧客は、物件価格の最大95%を既に受け取っているにもかかわらず、ユニットを予約するための手付金契約を締結しているに過ぎません。これらのプロジェクトは必要な法的条件を満たしていないため、未開発とみなされ、ユニットが販売されない限り在庫として計上することができません。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html