不動産在庫データの解読

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政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき、不動産在庫とは、法律の規定に従って取引の対象となるが、報告期間中に取引されていないプロジェクトの不動産の数量であると説明されています。

在庫を決定する基準は何ですか?

建設部の最新報告によると、全国56省市の2024年第1四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸（マンション、戸建、土地を含む）で、そのうちマンションは3,706戸。一戸建て住宅 8,468 戸土地は10,855区画あります。したがって、在庫率は主に個別の住宅不動産セグメントとプロジェクトの土地区画に集中していることがわかります。

建設省によると、現在在庫のあるマンションは3,706戸あるというが、実際の数はもっと多い。

DKRAグループの研究開発部門ディレクターであるVo Hong Thang氏は、不動産在庫とは、不動産プロジェクトにおいて取引が成功していない製品の数として理解されていると述べた。

タン氏によると、在庫データは、政令44/2022/ND-CP第3条第1項に従って不動産事業者が報告したデータに基づいている。政令によれば、不動産在庫とは、法律の規定に従って取引の対象となるものの、報告期間中に取引されていないプロジェクトの不動産の量です。

報告期間は四半期ごとに実施され、投資家は政令44/2022/ND-CPに添付されているフォームNo.10および12に従ってプロジェクト情報と取引状況（不動産在庫情報を含む）を報告します。

このうち、第10号様式には、取引対象となる不動産プロジェクトおよび不動産商品に関する情報およびデータが含まれています。様式第12号には、プロジェクトの不動産取引状況に関する情報およびデータが記載されます。

現実はデータとは異なる

不動産業界は、建設省が発表する在庫数値は正確ではないと指摘している。トランアングループ不動産株式会社のハ・ヴァン・ティエン副社長は、現在、在庫データを報告している企業は証券取引所に上場している企業であると述べた。

非上場不動産企業は年次財務諸表のみで報告します。不動産業界がどのようにして問題を「回避」しているかについては、未確認の情報もある。投資家の中には、商品を販売できなかったため、会社の従業員に自分の名前で商品を購入させ、銀行から借り入れてキャッシュフローを確保している人もいるという。これらの商品を購入する顧客がいる場合、企業は実際の顧客に販売するために銀行との融資を決済するため、商品は正常に販売されたとみなされますが、実際にはこれはまだ在庫です。したがって、公表された在庫数値は正確ではない可能性があります。

ティエン氏によれば、証券取引所に上場していない不動産業者の数は非常に多く、これらの業者は地方で多数のプロジェクトを抱えており、販売された商品の量は何年も続くため、実際の在庫は報告された数字よりも大きいとのことだ。

例えば、ビンズオン省では、法的書類が完備されたアパートプロジェクトが多数ありますが、販売される製品の数は非常に少ないです。具体的には、ダンコイグループのアストラルシティプロジェクト（4,966戸のマンションを含むプロジェクト）は2020年から販売が開始されましたが、上記の製品のうち約40％しか売れていません。 Le Phong Group は、法的書類が完備した 3 つのプロジェクトを販売しており、2 つのプロジェクトで住宅の引き渡し手続き中ですが、未販売の製品数は約 1,000 ユニットです...

さらに、ビンズオン省には現在、長い間売りに出され、ほぼ完成しているプロジェクトが数十件あるが、投資家は依然として在庫を売りに出している。一方、建設省によれば、現在市場には約3,706戸のマンションが在庫されている。ご覧のとおり、データは非常に異なります。

また、ホーチミン市では、2023年に市場に売りに出されているプロジェクトは少ないものの、商品の量は少なくありません。たとえば、市内の MT Eastmark City プロジェクト。 2021年から現在までに約2,000戸のマンションが販売されたThu Ducは、投資家によって現在も販売中です。 2019年から販売が始まったノバランドグループの1区プロジェクトは、未だに売れ残りが残っている。アンジアグループのビンチャン区のアパートプロジェクトは、引き渡しは済んでいるものの、未だに大量の在庫を抱えている……。しかし、2024年初頭、ホーチミン市建設局は、ホーチミン市には現在在庫がないと報告した。

また、在庫に関して特筆すべき話としては、2022年から現在までの厳しい財政状況を経て、不動産商品を注文したものの資金力が足りず投資家に返品せざるを得なかった顧客が多く、この在庫もかなり多くなっているということだ。

さらに、法令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき、取引対象となるプロジェクトに法律の規定に従って在庫として計算することも問題です。

例えば、ホーチミン市では現在、販売が開始され、建設され、顧客に引き渡されているものの、取引の法的条件をまだ満たしていないプロジェクトが多数あり、投資家や顧客は住宅の価値の最大95％を集めているにもかかわらず、場所を確保するために手付金契約に署名しただけとなっています。そして、これらのプロジェクトは法的要件を満たしていないため、未形成のプロジェクトとみなされ、製品が売り切れていない場合は在庫にカウントされません。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html