家を建てる代わりにお金を支払うよう求める集団請願
建設省は、住宅開発計画に関する多くの概要報告書の中で、社会住宅危機の原因の一つは、多くの地方自治体がこの種の住宅を開発するための土地資金の割り当てに重点を置いていないことだ、と述べた。多くの省や市の商業住宅プロジェクトでは、土地基金の20％を社会住宅開発に割り当てることが義務付けられているが、貧困層向けの住宅を建設する代わりに支払いを要求する文書が送られてくる。
多くの省では、企業が住宅を建設する代わりに金銭を支払うことで社会住宅を建設する義務を果たすことを選択することが多い。
例えば、 Thanh Nienが収集した文書によると、2019年8月、建設省は、社会住宅開発のための土地基金の20％をその地域の商業住宅開発プロジェクトと都市投資プロジェクトに割り当てないというビンディン省人民委員会の提案についてコメントを求められた。
建設省は、法規制に従い、第3類以上の市街地における10ヘクタール以上の都市開発プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトでは、土地の20％を社会住宅用に確保しなければならないと述べた。ビンディン省が、新しい都市プロジェクトにおいて土地基金の20％を社会住宅用に留保せず、投資家が金銭を支払うことで社会住宅の義務を果たすことを提案する場合、詳細なプロジェクトエリアにおける社会住宅の必要性を明確にする必要があります。各プロジェクトにおける20%の不適切な土地割り当て。承認された住宅開発プログラムおよび計画に準拠していない場合は、各プロジェクトについて検討するために首相に報告します。
もう一つの例は、クアンザップ・グループ・カンパニー・リミテッドが投資したハイズオン市（ハイズオン省）の13.5ヘクタール規模のヴィエットホア・タンビン都市圏プロジェクトです。このプロジェクトは2017年12月に詳細な計画が承認されました。
計画段階から、ハイズオン省人民委員会とハイズオン省党委員会常任委員会が会合し、この市街地に社会住宅を建設するための土地を割り当てないことに合意した。プロジェクトを実施する際、投資家は規則に従って州の社会住宅開発基金を補充するために現金で支払わなければならない。その後、ハイズオン省人民委員会は政府に対し、金銭を支払って社会住宅開発義務の履行を許可するよう提案した。
2020年6月、建設省は、法的規制に従い、このプロジェクトでは土地基金の20％を社会住宅開発のために確保する必要があるとコメントしました。建設省は、土地基金の20％を社会住宅の開発に割り当てないプロジェクトを許可することを検討できると判断した。条件は、その地域に他の対応する土地基金を手配することです。プロジェクトの土地基金の20％に相当する社会住宅開発のための十分な資金を支払う。ハイズオン省人民委員会は、同地域の社会住宅用地基金を持つ投資家に対し、地元の需要を満たすために早急にプロジェクトを実施するよう要請した。
同様に、クアンナム省人民委員会も2020年12月に、クアンナム省タムキー市タンタン区の76ヘクタール規模の北西部モデル都市圏プロジェクトに社会住宅用地基金の20％を割り当てないよう政府に要請する文書を発行した。規定によれば、社会住宅用地基金の20％は5ヘクタール以上である。
多くのプロジェクトでは、社会住宅を建設するための土地が割り当てられているが、住宅の建設は求められておらず、一般の人々の住宅危機につながっている。
2021年4月、ダナン市人民委員会は、ダナン市カムレー地区ホアスアン区の17ヘクタールを超える規模の「クリエイティブスペース」プロジェクトで社会住宅を建設するために、土地基金の20％を留保しないことを政府に提案した。
建設省は、クアンナム省とダナン市の2つのプロジェクトについては、計画の明確化や対応する土地資金の割り当てなどの条件とともに、検討と承認の権限は首相にあると述べた。
不動産市場における需要と供給の不均衡の長期化
2020年12月、ドンナイ省人民委員会は、ニョンチャック県（ドンナイ省）の3つのプロジェクト（ロンタンコミューンのレイク都市住宅地区プロジェクト、規模35.3ヘクタール）で金銭を支払うことで社会住宅開発義務の履行を許可することを政府に提案する文書を送付しました。ロンタンコミューンの都市住宅地プロジェクト、規模は34ヘクタール以上。フオックティエン村の住宅プロジェクト。規模は約 53 ヘクタール。
建設省は、上記3つのプロジェクトはすべて、土地基金の20％を社会住宅建設のために確保する必要があると述べた。同時に、ドンナイ省は社会住宅開発率が低い地域で、地元の住宅開発プログラムと比較すると、わずか15％に達し、ニョンチャック地区では10％に達しています。
一方、同地域では社会住宅の需要が依然として大きいため、建設省はドンナイ省人民委員会に対し、上記プロジェクトの土地基金の20％を社会住宅の開発のために留保し、その促進に重点を置くよう提案した。
ドンナイ省人民委員会が上記プロジェクトの土地基金の20％を社会住宅用に確保していない場合は、矛盾点を明らかにし、首相に報告して検討してもらう必要がある。承認された場合、対応する土地基金を手配し、3つのプロジェクトで土地基金の20％に相当する社会住宅開発料を支払う必要があります。
元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、現行法では投資家が社会住宅開発の義務を果たすには、住宅を建てるか金銭を支払うかの2つの方法があると述べた。多くの地方自治体が企業を支援し、公営住宅を建設する代わりに土地使用料を支払うことを許可するよう中央政府に要請することを提案しているという事実は違法ではない。
しかし、その結果、不動産市場における需要と供給の不均衡が続き、本当に住宅を必要としている人々が住宅を購入できず、社会には高級住宅が過剰に存在することになります。したがって、地方自治体は、人々の実際の住宅ニーズを満たし、資源の無駄遣いを避けるために、住宅開発計画を見直し、慎重に策定する必要があります。
専門家によると、長年にわたり、建設省による不動産市場の統計報告や概要では、高級住宅の過剰と手頃な価格の住宅の不足という需要と供給の不均衡が指摘されてきた。
社会住宅の需要は高いため、プロジェクトがあると住宅購入書類を買うために列に並ぶ光景が繰り返されるだろう。 最近、NHS Trung Van社会住宅プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム地区）には数千件の購入申し込みが寄せられた。
2014年に住宅法と宅地建物取引業法が公布・施行された際、前述の需給不均衡が解消されるのではないかと期待する声が多くありました。しかし、現在までこの二つの法律が改正・補足され続け、国会の承認・公布を待っている状況では、社会住宅の供給構造の不均衡を解消するという問題が引き続き提起されている。
不動産市場に関連する専門団体や企業による多くの調査報告書でも、不動産市場の中心地であるホーチミン市とハノイなどの特別な都市部では、手頃な価格のアパートが「絶滅」していることが示されています。これは、大都市の低所得者や労働者階級が住宅を所有する機会を閉ざすようなものです。
社会住宅の開発には特別な規制が必要
ベトナム不動産協会（VNREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、現実には、投資を誘致するために、地方自治体が企業に優先順位を付け、多くの優遇措置を提供し、さらには「最大限に甘やかして」省の開発資源を誘致しなければならないケースが多いと述べた。中には、公営住宅の開発に興味がない事業者も多く、公営住宅を建設する代わりに土地使用料を支払い、地元から支援を受けることを選択するケースも多い。
アパート形式の社会住宅は、ハノイ、ホーチミン市、ダナン市、バクニン、ドンナイ、ビンズオンなど、多くの工業地帯がある大都市でのみ強い需要があります。多くの地域では、文化や生活習慣がこのタイプのアパートに馴染みがありません。特に、多くの地域では地価が高くないため、人々の主な需要は土地と住宅です。社会住宅としてアパートを建て続けると、放棄や無駄につながる可能性があります。
ディン氏は、社会保障を促進し、多くの貧困層や労働者が住宅にアクセスし、生活を安定させるために、ハノイ、ホーチミン市、ダナン市、ドンナイ、ビンズオンなどの人口密度の高い大都市で、社会住宅用の20％の土地基金の開発を優先することについて厳しい規制を設けるべきだと述べた。社会住宅の開発を促進するために、別途具体的な規制を設ける可能性も排除できない。
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