不動産ビジネスは借金返済のために資金を調達する

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多くの不動産会社は、負債の返済やプロジェクトの建設に必要な資金を得るために、資産を売却したり、銀行融資を利用したり、株式を提供したりしています。

資本への渇望を満たすために資産を売却する

現在までに、ノバランドグループは融資と社債債務の再編を基本的に完了しているが、2023年の監査報告書では、PwCベトナムは依然としてノバランドの継続企業の前提について言及している。

独立監査人によると、キャッシュフローの不足、短期債務の満期、金融市場での資金調達能力の制限などの複合的な影響により、ノバランドに対する短期的な流動性圧力が高まったという。さらに、連結貸借対照表日時点で、Novaland は融資契約および債券契約に基づく特定の義務に違反しました。

この問題に関して、ノバランド社は、住宅購入者への各段階の引き渡しの進捗を確実にするため、プロジェクトの建設を実施するための資金援助を継続的に提供するという商業銀行からの約束を同社が受けたと述べた。具体的には、銀行は今後も15兆8,160億ベトナムドンの追加信用限度額を支払い続ける予定です。

特に、ノバランドは契約で定められた期限内に債務を返済するために、約2兆8,700億ベトナムドンで資産を売却する計画だ。同時に、同社は投資家から、予想価値8,917億ベトナムドンの資産売却に関する関心表明書も受け取った。同社は今後12カ月以内に資産の売却を完了すると述べた。

多くの企業は、銀行融資を受ける資格を得る前に、バランスシートを整理するために債券債務を段階的にまたは完全に帳消しにする努力をしてきました。

同様に、LDG投資株式会社も、債券、銀行およびその他の負債を返済するために、開発協力、プロジェクト譲渡、株式売却の計画を実施しています。

具体的には、LDGは、ハイズイ株式会社（LDGの子会社）が投資したバイブット・ソンチャ観光エリアプロジェクトを譲渡します。このプロジェクトの商号は「LDGグランドセントラル」で、規模は29ヘクタール、総投資額は4兆6000億ベトナムドン以上となる。

同時に、LDG は市のビンアン区にあるアパートメントプロジェクトロット C1 の譲渡も希望しています。ディアン、ビンズオン省およびその他の資産とプロジェクト。

もう一つの典型的な事例は Phat Dat Company です。 Phat Dat社の取締役会長であるグエン・ヴァン・ダット氏は、過去2年間の予期せぬ市場ショックにより、Phat Dat社の成長率が大幅に鈍化したと評価した。慎重に立てられた長期計画であっても変更を余儀なくされます。多くの成長指標を調整する必要があります…

このような状況において、ファットダットは投資および金融ポートフォリオを再構築する戦略を抜本的に実行しました。より緊急な問題に集中するために、資産の一部売却、子会社の株式譲渡など、短期的な利益を犠牲にすることを受け入れることも含まれます。

具体的には、2022年から2023年にかけて、ファットダット社は、サイゴン-KL不動産会社（アストラルシティビンズオンプロジェクトの投資家）とファットダット工業団地投資開発株式会社（PDI）の2つの子会社を売却する予定です。

その結果、ファットダットは財務上のプレッシャーを軽減し、特にすべての債券を2023年末までに期限通りに返済することに成功し、業界全体の経営が極めて暗い状況にある中、債券負債のない珍しい不動産企業となった。

資本圧力は徐々に緩和されるだろう。

ベトナム投資信用格付け株式会社（VIS Rating）は、住宅不動産業界に関する最近の最新レポートで、高いレバレッジと2024年の多額の債務満期によりキャッシュフローが改善しても、不動産企業の債務返済能力は依然として弱いと評価しました。負債/EBITDA比率（企業の債務返済能力を測定）は、負債の伸びが利益の伸びを上回ったため、2022年の7倍に対して2023年には8.7倍になります。 2023年の総負債に対する短期負債の比率は45％に達し、過去5年間で最高となる。

さらに、2024年には約130兆ドン相当の不動産債が償還を迎える予定で、これは過去5年間で最高水準であり、投資家にとって資本再構成のリスクとなっている。法的問題に直面しているプロジェクトや投機的なプロジェクトを実施している投資家は、債券の元本および利息の支払い遅延やキャッシュフローの悪化のリスクに直面する可能性があります。したがって、これらの企業こそが最も資本増強を必要としている企業です。

実際、多くの企業は、特に資本面で困難に直面しているにもかかわらず、銀行融資や株式市場での資金調達の資格を得る前にバランスシートを整理したいという思いから、未払いの債券債務を段階的に、または完全に解消する努力をしてきました。

例えば、市場変動に適応するために再編した後、ファットダットは現在、住宅不動産部門のみに注力しており、6つの主要プロジェクトを市場に投入しており、これらのプロジェクトからの推定総収益は約40兆億ベトナムドンです。

同社は運転資金を調達するため、既存株主に対し1億3,430万株以上を1株当たり1万ベトナムドンの価格で発行し、発行比率は5.5:1、権利行使の形で発行する予定である。成功すれば、ファットダットは1兆3,400億ベトナムドン以上の収益を上げることができる。調達資金はすべて当社及び子会社の不動産事業の実施に充てられます。

同様に、DIC社は4回にわたり4億1000万株を発行し、約6兆5000億ベトナムドンを調達する計画だ。同社は調達した資金を、バリア・ブンタウ省のトゥイヴァン169番地にあるキャップ・サン・ジャック複合プロジェクト第2フェーズおよび第3フェーズの投資資本の補充に充てる予定。ヴィタン商業住宅地区プロジェクト（ハウザン省）ナムヴィンイエン新都市圏プロジェクト（ヴィンフック省）ラムハー地区（ハナム省フーリー市）のラムハーセンターポイント住宅地区プロジェクト。

VIS Ratingによると、銀行融資と資本市場へのアクセスが改善されたことにより、今後は借り換えリスクが減少するだろう。したがって、2022年第4四半期から投資家が直面する流動性ストレスは緩和されました。不動産事業に対する銀行融資は2023年に28％と大幅に増加し、投資家の資本と流動性のニーズをサポートするために2024年も引き続き増加するでしょう。

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