コスト最適化は不動産ビジネスにとって頭を悩ませる問題

コストの最適化は、不動産業界がコストを削減するために「真剣に考える」必要がある解決策の 1 つです。

コストの最適化は、不動産業界がコストを削減するために「真剣に考える」必要がある解決策の 1 つです。

コストが上昇し、住宅価格が上昇し、企業は販売困難を懸念

ナムロン社の投資担当取締役グエン・タン・フオン氏は、新たな成長サイクルを見据えた戦略の中で、2024年8月1日から施行される法律によって、プロジェクト買収、土地利用転換、M&A、オークション参加など、企業にとって柔軟なアプローチが可能になったと述べた。

しかし、土地オークションへの参加は投入コストの面で課題を引き起こし、住宅価格の上昇を引き起こし、住宅購入者のアクセスに影響を及ぼします。企業は、利益を確保しながらも購入者のニーズを満たす適正な価格を提供することを慎重に検討する必要があります。

「土地を競売にかけると、投資家の投入コストが増加します。特に土地価格やその他のコストが上昇している状況では、これは難しい問題です」とフオン氏は述べ、投入コストの高騰により不動産価格は必然的に上昇していると付け加えた。

投資コストが上昇すると、管理費など積極的に削減できる要素に加え、設備の維持や将来の発展のために確実に利益を確保しなければならないため、多くの投資家はプロジェクトに投資すべきかどうか迷っています。

住宅価格の圧力を軽減し、実際の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外に拡大する必要がある。

「コストが上昇する状況では、投資家には二つの選択肢しかありません。一つは、売却できるなら投資するか、もう一つは投資しないかです。投資するなら利益が出て事業が発展しなければなりませんが、コストが高すぎると、どうすればいいのでしょうか？」とフオン氏は述べた。

CBREベトナムが最近発表した市場レポートでも、住宅供給の大幅な改善が見られず、セグメント間の格差が依然として非常に大きい状況下で、ホーチミン市の不動産価格は2024年も上昇傾向を続けることが確認された。そのうち、市内にはわずか9,000戸のアパートと2,000戸のタウンハウスが追加される予定で、その83%は6,000万VND/m2以上の価格の高級住宅セグメントに属する。

レ・タン社のレ・ヒュー・ギア社長は、ホーチミン市の不動産市場は市場セグメント間の不均衡という大きな問題に直面していると語った。中低所得者層の住宅需要が大部分を占める一方で、ほとんどの資源は需要が限られている高級プロジェクトに集中している。

ギア氏は、ホーチミン市の不動産価格は現在1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドンで変動しており、60平方メートルのアパートの場合、約30億ドンに相当すると述べた。

「土地価格と資金調達コストは住宅価格の上昇に大きな役割を果たしています。特に、借入コストとプロジェクトの遅延は価格への圧力を著しく高めます」とギア氏は述べた。

同じ見解を共有している、ヴィナキャピタル傘下のヴィナリビング投資部門責任者のトラン・タン・ハイ氏も、今年だけでなく、今後1～2年も、新しい土地価格表が適用されるため、住宅価格はさらに上昇するだろうと述べた。土地価格が急騰し、投資家が支払わなければならない土地利用コストも高騰しているため、企業自身も少なからぬ圧力にさらされている。これらの要因により、最終的な販売価格は手に負えないレベルまで押し上げられることになります。

住宅価格を下げるにはどうすればいいですか?

不動産市場は多くの新たな成長期待を背負って2025年を迎えたが、ダウトゥ新聞の記者に対し、ホーチミン市の不動産会社の代表は、市場は依然として多くの傷を負っており、市場の信頼は徐々に回復しつつあると語った。企業に関しては、多くの企業が依然として法的問題、大量の在庫、キャッシュフローの混乱により困難に直面しています。

言うまでもなく、新しいプロジェクトの実装や古いバックログ問題の処理は依然として障害に直面しており、コストの増加につながり、法的待機時間が長くなるほどコストも高くなります。

この人物は、新たな資金源を引き付けるためには、企業が広範に協力し、M&A取引を増やす必要があると考えています。最も重要なことは、コストを削減しながら、いかにして法的問題を迅速かつ効果的に解決するかです。企業は、実際の住宅、実際の不動産、そしてそれらの真の価値を得るために、適切な市場、適切なセグメントを選択し、適切な潜在的顧客をターゲットにし、投資コストと妥当な利益のバランスを取る必要があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、2024年には初めて高級住宅セグメントがホーチミン市の不動産市場全体を支配するようになり、現在は商業住宅プロジェクトにおいて中価格帯や手頃な価格の住宅の供給はもうないと語った。この現実は、ホーチミン市の不動産市場における住宅商品構造をさらに歪めています。

チャウ氏は、住宅価格を下げるには住宅供給、特に手頃な価格の住宅を増やす必要があると述べた。しかし、供給を増やすには、148 件を超える停滞および保留中のプロジェクトを解決する必要があります。 「ホーチミン市と企業は、住宅供給、特に手頃な価格の住宅供給を増やす必要があります。同時に、100万戸の社会住宅が実現すれば、住宅価格は下がるでしょう」とチャウ氏は述べた。

別の観点から、CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、住宅価格の圧力を軽減し、実際の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外に拡大する必要があると述べた。郊外と市内中心部の便利な接続を確保するには、交通システム、地下鉄、橋、道路などのインフラへの同時投資が必要です。

しかし、ホーチミン市では、クチやニャーベなどの郊外都市の開発は、インフラの接続不足のために依然として多くの障害に直面しています。改善するには、政府は環状道路や高速道路への投資を優先し、商業住宅向けに適正価格で土地基金を開発できる条件を整える必要がある。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html