コスト最適化は不動産ビジネスにとって頭を悩ませる問題

コストの最適化は、不動産事業者がコストを削減するために「真剣に考える」必要がある解決策の 1 つです。

コストが上昇し、住宅価格が上昇し、企業は販売困難を懸念

ナムロン社の投資ディレクターであるグエン・タン・フオン氏は、新たな成長サイクルを見据えた戦略の中で、2024年8月1日から施行される法律により、プロジェクトの買収、土地利用の転換、M&A、オークションへの参加など、企業にとって柔軟なアプローチが生まれたと述べた。

しかし、土地オークションへの参加は投入コストの面で課題をもたらし、住宅価格の上昇を引き起こし、住宅購入者のアクセスに影響を与えています。企業は、利益を確保しながらも購入者のニーズを満たす適正な価格を提供することを慎重に検討する必要があります。

「土地を競売にかけると、投資家の投入コストが増加します。「これは難しい問題だ。特に土地価格やその他のコストが高騰している状況ではなおさらだ」とフオン氏は述べ、投入コストの高騰により不動産価格は上昇傾向を避けることは難しいだろうと付け加えた。

投資コストが上昇すると、管理費など積極的に削減できる要素に加え、設備の維持や将来の発展のために確実に利益を確保する必要があるため、多くの投資家は投資すべきかどうか迷っています。

住宅価格の圧力を軽減し、実際の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外に拡大する必要がある。

「コストが上昇する状況では、投資家には2つの選択肢しかありません。 1つは目標を定めて売り出すこと、そして実行すること、2つは実行しないことです。「何かをするということは利益を生み、事業を発展させなければならないが、コストが高すぎたら、どうやってそれを実現できるのか」とフオン氏は語った。

CBREベトナムが最近発表した市場レポートでも、住宅供給の大幅な改善が見られず、セグメント間の格差が依然として非常に大きい状況の中、ホーチミン市の不動産価格は2024年も上昇傾向を続けることが確認された。そのうち、市内にはわずか9,000戸のアパートと2,000戸のタウンハウスが追加される予定で、そのうち83%は6,000万VND/m2以上の価格の高級住宅です。

レ・タン社のレ・ヒュー・ギア社長は、ホーチミン市の不動産市場は市場セグメント間の不均衡という大きな問題に直面していると語った。中低所得者層の住宅需要が大部分を占める一方で、ほとんどの資源は需要が限られている高級プロジェクトに集中している。

ギア氏は、ホーチミン市の不動産価格は現在1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドンで変動しており、60平方メートルのアパートの場合は約30億ドンに相当すると述べた。

「土地価格と資金調達コストは住宅価格の上昇に大きな役割を果たしている。特に、借入コストとプロジェクト期間がコストへの圧力を大幅に高めます」とンギア氏は述べた。

同じ見解を共有するVinaLiving投資部門（VinaCapital傘下）のトラン・タン・ハイ部門長は、今年だけでなく、今後1～2年も新しい土地価格表が適用されると住宅価格は上昇し続けるだろうと述べた。土地価格が急騰し、投資家が支払わなければならない土地利用コストも高騰しているため、企業自体も少なからぬ圧力にさらされている。これらの要因により、最終的な販売価格は手に負えないレベルまで押し上げられるでしょう。

住宅価格を下げるにはどうすればいいですか?

不動産市場は多くの新たな成長期待を背負って2025年を迎えたが、ダウトゥ新聞の記者に対し、ホーチミン市の不動産会社の代表は、市場は依然として多くのダメージを受けており、市場の信頼は徐々に回復しつつあると語った。企業に関しては、多くの企業が依然として法的問題、大量の在庫、キャッシュフローの乱れにより困難に直面しています。

言うまでもなく、新しいプロジェクトの実施や古いバックログ問題の処理には依然として障害があり、コストの増加につながり、法的待機時間が長くなるほどコストも高くなります。

この人物は、新たな資金源を引き付けるためには、企業が広範囲に協力し、M&A取引を増やす必要があると考えています。最も重要なことは、コストを削減しながら、いかにして法的問題を迅速かつ効果的に解決するかということです。企業は、実際の住宅、実際の不動産、そしてそれらの真の価値を得るために、適切な市場、適切なセグメントを選択し、適切な潜在顧客をターゲットにし、投資コストと妥当な利益のバランスを取る必要があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、2024年には初めて高級住宅セグメントがホーチミン市の不動産市場全体を支配するようになり、現在は商業住宅プロジェクトでは中価格帯や手頃な価格の住宅の供給がなくなると語った。この現実は、ホーチミン市の不動産市場における住宅商品構造をさらに歪めています。

チャウ氏は、住宅価格を下げるには住宅供給、特に手頃な価格の住宅を増やす必要があると述べた。しかし、供給を増やすには、148 件を超える行き詰まった保留中のプロジェクトを解決する必要があります。「ホーチミン市と企業は住宅製品、特に手頃な価格の住宅製品を増やす必要があります。同時に、100万戸の社会住宅の建設が成功すれば、住宅価格は下がるだろう」とチャウ氏は語った。

別の観点から、CBREベトナムのCEOであるドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、住宅価格の圧力を軽減し、実際の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外に拡大する必要があると述べた。郊外と市内中心部の便利な接続を確保するには、交通システム、地下鉄、橋、道路などのインフラへの同時投資が必要です。

しかし、ホーチミン市では、インフラの接続が不十分なため、クチやニャベなどの郊外都市の開発は依然として多くの障害に直面しています。改善するには、政府は環状道路や高速道路への投資を優先し、商業住宅向けに適正な価格で土地基金を開発できる条件を整える必要がある。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html