「私には難しすぎる」
ホーチミン市が8月1日から新しい土地価格表を適用する計画についてのニュースを読んで、グエン・タン・ヴィンさん（ホーチミン市ゴーヴァップ地区在住）は、地域に応じて現在の土地価格表に比べて5～50倍に上がるように土地価格が調整されることに驚きました。
2023年、ヴィンさんは農地を購入し、用途を住宅地に変更する手続きを完了した。彼は十分な資金力がないため、土地使用料として3億ドンを滞納しており、今年8月に少しずつ返済できるよう貯金する予定だ。
しかし、資金が間に合わず、新しい土地価格が適用された場合、負債が数十億ドンに達する可能性があることを知って彼はショックを受けた。ヴィンさんは、借金がここまで増えると、昔の借金を返済できなくなるのではないかと心配している。
ホーチミン市は8月1日からの土地価格調整表で、土地価格を市場価格に近い5～50倍に引き上げる予定だ（写真：ナム・アン）。
「新しい土地価格表を見ると、土地を買うのは2度目のような気がします。子どもたちが新学期を迎えるので、いろいろなお金を管理しなければなりません。それは私にとっては難しすぎます」とヴィンさんは語った。
彼は社会共通の利益のための国家の政策を常に支持していると述べた。しかし、8月1日からの新しい地価公示の適用時期はあまりにも急務です。彼は、人々が本当の性質を理解し、すべてに対処する時間が持てるよう、時間の経過とともに調整が行われることを望んでいます。
ヴィンさん同様、グエン・フオンさん（タンフー地区在住）も次のように不満を述べた。「新聞を読んで、自分の目が信じられませんでした。間違いかどうかは分かりませんが、市は土地価格を急激に引き上げる政策を実施しました。まだ200平方メートル近くの農地が住宅地に転換されていません。家族が暮らしていけるよう、市が2025年末まで現在の土地価格を維持してくれることを願っています。」
フオンさんによると、5年前に購入したにもかかわらず、200平方メートルの土地の用途を住宅用地に変更していないのは、経済的な困難のためだという。彼女は土地を購入する際に約20億ドンを借り入れなければならず、まだ借金を返済していない。
適応時間が短すぎて、変化の本質を理解し対応することが難しいという声もあった（イラスト：ナム・アン）。
「新型コロナウイルス感染症の流行後、我が家の事業は本当に厳しい状況です。土地価格が再び上昇した場合、住宅地に移転するのに十分な資金がいつ貯まるかわかりません。私は常に国の政策に従いますが、市が住民の希望を考慮し、8月1日からの土地価格の上昇を延期してくれることを願っています」とフオンさんは希望を述べた。
不動産専門家のグエン・デュイ・タン氏は、土地価格表の調整は、税金や銀行を通じた不動産取引コストが高くなるため、投資家に大きな影響を与えると述べた。
「法的問題が残っており、住民に証明書を発行できていない土地やアパートのプロジェクトについては、投資家はすぐに非常に高い税金を支払わなければならないため、事業計画でこれを予見することができません。これは、5年または10年前に実施したプロジェクトの利益率に影響を及ぼします」とタン氏は述べた。
さらに、近い将来、不動産取引の透明性、新たな税率、投資需要、利益成長基準により、土地価格が上昇するのではないかとも懸念している。
「人々は、自分の個人的な義務を予見していないのでショックを受けるかもしれません。本当に住宅を必要としている人々は、土地税の多額の追加費用を負担しなければなりません。将来的には、社会的需要と土地税の増加という要因により、現在よりもアパートの価格水準が高くなることが予測されます」とタン氏は語った。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は7月31日午前、同協会がホーチミン市人民委員会に対し、8月1日から適用される土地価格表を発行しないことを検討するよう要請する文書を送ったと発表した。むしろ、2024年土地法の規定に従って、2026年1月1日から適用される最初の土地価格表を作成することに重点を置くべきです。
同指導者によると、HoREAの土地価格表草案は、土地使用権、住宅所有権、土地に付随する資産の証明書（ピンクブック）の発行を提案しており、土地価格表に従って土地使用料をこれまでよりも高く支払わなければならないため、多くの個人や世帯に大きな影響を与えるだろう。
次に、土地価格表案の価格は経済の多くの分野の投入コストに影響を与え、まず第一に、用地取得の補償費用が上昇するでしょう。
新しい土地価格表を正しく理解する必要がある
タン氏によると、まだ多少の影響はあるものの、土地価格の調整は不動産分野の欠陥を「埋め」、法的枠組みを完成させ、より透明で公平かつ具体的な市場を創出することに貢献するだろう。
人々は市場の現実に近い価格で取引できるようになります。さらに、経済・社会開発のための土地開墾の決定によって影響を受ける人々は、市場価格に近い価格で補償されることになります。
さらに、この調整により、現地の土地開拓の進捗が加速し、長期にわたる苦情が減り、安全が確保され、社会経済と交通インフラにプラスの影響を与えることになります。
経済専門家によると、新たな土地価格表を市場に近づくように調整するのは合理的だという（イラスト：ナム・アン）。
「これまで、国の土地税率は非常に低く、社会の予算収入に大きな損失をもたらしていました。一方で、不動産投資家はその損失から利益を得ていました。今回の調整により、国は予算を増やし、インフラに投資し、社会住宅政策などに取り組めるようになるでしょう」とタン氏は語った。
多くの経済専門家によれば、国有地価格を市場価格に近づけることは合理的であり、長い間多くの専門家によって提案されてきました。しかし、人々が「待ち伏せされる」という心理状態にならないようにするには、ロードマップが必要です。
経済学者のディン・テ・ヒエン氏は、多くの場合、土地利用目的を農地から住宅地に変更した人は、新たな土地価格に応じて数十億ドンの税金を支払わなければならないと述べた。ミクロの観点から、経済学者もこれらの事例について遺憾の意を表明した。
「人々は新しい土地価格表を正しく理解する必要があります。以前の土地価格は時代遅れで、市場価値からかけ離れていたため、この調整が必要でした。実際、調整された土地価格は市場価値の70％にすぎません。この調整は、これまで長引いていた2つの価格の問題を解消するのにも役立ちます」とヒエン氏は語った。
しかし、マクロ的な視点で見ると、宅地化して土地の価値を高めるには、時価に応じて税金を支払うことが必要です。
「重要なのは、国が調整した価格が市場価格と一致していなければならないということだ。そうすれば、国民や不動産投資家は高い価格を支払わなくて済む。また、住宅用地の不足を心配する必要もない。なぜなら、価格が高騰しているプロジェクトに加えて、市場にはアパートやタウンハウスなどがまだたくさんあり、価格も安定しているからだ」とヒエン氏は語った。
土地価格表を発行する前に人々の生活への影響を評価する
政令71/2024/ND-CP第23条では、土地価格表案および地域別・場所別の土地価格表案の説明報告書案の作成にあたり、土地価格情報の調査、調査、収集の結果と比較して土地価格の適切性または不適切性を評価しなければならないと規定されています。土地価格表草案が社会経済状況、投資環境、土地と所得に関する金融政策の実施、土地を使用する世帯、個人、組織の生活に与える影響を評価する。
ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、2024年土地法第257条第1項に基づく土地価格表の調整について発表する記者会見で、2026年1月1日まで待たずにわずか9日間で新しい土地価格表を緊急に作成する必要があると述べた。8月1日からK係数が存在しなくなるため、土地価格表を調整する必要があるためである。新しい土地価格表が適用されない場合、移転価格表がないため、8月1日から公共事業が停滞することになります。
「この土地価格表は2025年12月31日まで適用される。2026年1月1日からは、法律で認められた規定に従って調整が行われる。おそらく2024年末までに、土地価格表の影響をまとめ、再評価するだろう」とホーチミン市天然資源環境局長は語った。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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