企業は新しい土地価格表を見て驚愕する。

1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催した。

1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催した。

企業は新しい土地価格表を見て驚愕する。

土地価格の枠組みの撤廃と、新たな画期的な土地価格表の規定は、2024年土地法の大きな取り組みです。市場により近い透明性の高い土地価格を基盤として、土地管理と不動産市場の発展に関する新たな章が始まります。地価の上昇は予算にプラスとなり、土地収用の対象となる土地の所有者との間でより多くの合意が生まれます。これにより、土地紛争や苦情が軽減され、プロジェクト用地の整地の進捗が早まることが期待されます。しかし、新たな地価公示の有効性や影響については依然として懸念が残る。

2024年土地法第257条では、2025年12月31日までは旧土地価格表を適用すると規定されているが、必要に応じて、省人民委員会が実情に合わせて土地価格表を調整することを決定する。これは、一部の土地使用者の権利と義務に影響を与える突然の価格ショックを回避するために、地方自治体が2026年1月1日から正式に適用される新しい土地価格表を段階的に作成するのを支援するための移行規制です。同時に、これまで土地価格の決定根拠が不足していたために頓挫していたプロジェクトを解消する。

暫定統計によれば、約25の地方自治体が今年末まで有効な調整地価表を発行している。しかし、多くの地域では、調整後の地価公示が旧地価公示に比べて急激に上昇したため、世論の強い反発を招いている。

例えば、ホーチミン市の調整済み土地価格表は、2024年10月31日から有効になり、約4〜38倍に上昇し、最高レベルは6億8,720万VND/m2です。同様に、ハノイでは、最近発行された調整決定による価格表の土地価格は、2025年から適用される古い価格表と比較して2〜6倍に上昇しました。その中で、最高価格は6億9,530万VND/m2です。バクザン省の調整済み土地価格表も1平方メートルあたり1億2000万ドンの最高値を記録しており、旧価格表に比べて約2.4倍に上昇した。

投資用地、商業用地、スポーツ用地、文化用地など、土地価格が急騰しています。土地を借りて毎年賃料を支払っている多くの企業は、土地の賃料が急騰すると、投資計画や事業計画が失敗したり、利益が目減りしたり、さらには損失が出たりするリスクに直面し、経営効率の算出が難しくなり、行き詰まっているようです。専門家によると、地域のビジネスや投資環境への大きな影響を避けるためには、この問題の解決策を見つける必要があるという。

現実的な問題に直面して、省人民委員会は、市場に適した土地価格表の作成、予算収入の増加、土地価格のコントロールの間で慎重に検討し、土地へのアクセスを増やし、ビジネスを支援し、投資を誘致し、人々の土地費用の負担を軽減する必要がある。しかし、市場原理に従って土地の価格設定において国家、国民、企業間の利益の調和を確保することは、特に市場要因が多様で、情報が混沌としていて不安定な場合には、簡単に解決できる問題ではありません。

地方自治体へのプレッシャーは非常に大きい。土地価格表を、ビジネスや投資を阻害するのではなく、真に開発の原動力となるようにするにはどうすればよいかという問題だ。これら 2 つの要素のバランスを見つけることが、土地評価制度を完成させ、持続可能な社会経済の発展に貢献するための「鍵」となります。

ワークショップの概要：「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナムの不動産市場の持続可能な発展のための課題と解決策」

土地評価における大きなボトルネック

「土地評価が大きな混雑を引き起こしている」とGP.Investのグエン・クオック・ヒエップ会長はワークショップで語った。

ヒエップ氏によれば、 GP.Investは9か月前に土地の割り当てが決定されたプロジェクトを実施しているが、土地価格はまだ決定されていないという。他社のプロジェクトでは2年間も土地の評価が行われていないケースがあります。住宅プロジェクトが完成しても、土地の価格が決まらない。これにより、多大なフラストレーションが生じています。

「私が強調したいのは、土地価格がこのように上昇した場合、ベトナムへの投資誘致は依然として存在するのかということです。なぜ現在、ベトナムの産業集積地はどこでも80～90%の稼働率を誇っているのでしょうか。その答えは、第一に人件費が安く、第二に土地価格が手頃で、第三に物流が便利だからです。しかし、人件費が高騰する中で、土地という一つの要素を削減した場合、ベトナムの投資誘致の優位性は依然として存在するのでしょうか。ベトナムは依然として東南アジアにおける投資の明るい候補地なのでしょうか？」とヒエップ氏は問いかけました。

GP.Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏。

ヒエップ氏によれば、現在の土地価格の算出方法は、一般的な企業、土地を賃貸に利用する企業、特に不動産企業の利益を考慮していないという。地価が上昇すると企業に影響が出ます。

では、どの企業がこのプロジェクトに挑戦する勇気があるでしょうか？もし企業が挑戦しないなら、どうやって地域に持続可能な収入源を確保できるでしょうか？たった1年で、同じ地域、同じ区画の土地割り当てが4ヶ月もずれているだけで、地価がインフレ率を上回る40%も上昇するなんて、一体どういうことなのでしょうか？

天然資源・環境省は、土地価格の決定、特に剰余金方式に基づく価格の計算方法について、地方自治体にさらに具体的な指導を与える必要がある」とヒエップ氏は述べた。

土地価格が上昇し、市場に影響を与えるでしょう。

2024年土地法が施行された後、その法律の詳細を記した多くの法令が公布されました。しかし、現在の問題は法執行です。例えば、ホーチミン市には現在、土地価格に関連した問題を抱える不動産商品が 58,000 件あります。

ホーチミン市ではカンザー地区が従来比1.7～2.7倍に調整された。最も増加率が低かったのは第3地区で2.7倍、最も増加率が高かったのはホックモン地区で38倍だった。現在の土地価格の上昇は、以前の価格表をはるかに上回っています。

ホーチミン市では、2023年から2024年末にかけて地価が約1.64倍に上昇した。現在、新たな調整により、増加は同じ範囲を維持し続けています。したがって、3年以内に、企業は財務上の義務の大きな変化に直面し、より多くの税金や手数料を支払う傾向にあります。これにより、企業には少なからぬ経済的圧力がかかります。

上記の情報を引用し、ホーチミン市不動産協会の会長レ・ホアン・チャウ氏は、土地評価の問題に関して提言を行った。法令 102/2024/ND-CP では、農地、非農地、商業用地およびサービス用地などの土地の種類が詳細に規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4条と第5条の両方で規制されている。第4条はゴルフ場部分を含む公有地について規定しているが、ゴルフ場の管理下にある生産事業用地は第5条に規定されている。しかし、ホーチミン市人民委員会は、詳細に明確に分類することなく、非農業生産事業用地としてまとめるという規定を含む調整された土地価格表を発行した。

チャウ氏はサイゴン動植物園を例に挙げた。総面積は約20ヘクタールで、そのうち商業・サービス用地はわずか数千平方メートルであるが、その全域が商業・サービス用地として価格設定されており、企業は約9,000億ドンの税金を滞納している。報道機関が関与して初めて、ホーチミン市は過去を振り返り、より正確な評価のために再度検討する必要があるとの結論に至った。

ホーチミン市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏。

ホーチミン市不動産協会は政府、各省庁、支部に対し、現在の評価方法は依然として剰余金に基づいており、完全に土地価格表に基づいているわけではないため、最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与えるようには見えないと報告した。しかし、プロジェクト実施のための土地買収や補償の段階で問題が発生する可能性があり、その場合、土地価格が非常に高騰し、市場に不均衡が生じることになります。

私たちが常に口にしている原則は、国家、土地利用者、投資家という3つの主要な主体の利益を調和させることです。しかし、現実には、この原則は実施段階で十分に確保されていません。したがって、調整された土地価格表を発行した25の地方自治体については、直ちに影響評価を実施すべきであると提案します。

今後、2026年1月1日に地価公示が実施されるまでの期間に、これらの地域における新しい地価公示の影響について予備的な検討と評価を行うべきである。新しい地価公示を公表せず、旧公示を維持している地方自治体についても、徹底した評価が必要である。それを通じて、新たな政策が利益の調和の原則を本当に確保するものかどうかを判断することになるだろう」とチャウ氏は示唆した。

商業サービス用地は「養子」のように扱われている

CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、「自然な」住宅用地と「養子縁組された」商業・サービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業・サービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分さがあり、さらに改善する必要があると評価した。

実際、現在、地方自治体はリゾート観光プロジェクトに使用される商業サービス用地に対して、非常に高い一時地代を徴収することがよくあります。商業地やサービス地の価格が高騰すると不動産価格も高騰し、投資家が商業地やサービス地での観光やリゾートプロジェクトに投資する意欲が減退します。

CEOグループ副総裁、ヴー・ラン・アン氏。

「私たちの意見では、地価公示における商業用地およびサービス用地の価格を決定する際には、地方自治体が『市場』と『利益の調和』の原則に従って科学的に決定・計算し、商業用地およびサービス用地の価格が住宅用地の価格の20％から40％程度となるようにする必要がある」とラン・アン氏は語った。

この提案の理由は、承認された市街地プロジェクトと観光リゾートエリアの1/500詳細計画による商業用の現在の土地利用構造が、総プロジェクト面積の約40％であるためです。都市部プロジェクトの投資家は、投資と建設を完了した後、技術インフラの残りの土地面積の 60% を管理と運営のために州に引き渡します。マンションは居住者によって選出された管理委員会によって管理・運営されます。リゾートプロジェクトの投資家は、プロジェクトのライフサイクル全体にわたって、技術インフラと社会インフラシステムの管理および運営の費用を全額投資し、負担する必要があります。

2025年1月10日 14時55分

CEOグループの副総裁であるヴー・ラン・アン氏は、テーマ4「商業用地とサービス用地の役割と土地価格を決定する際に生じる問題」について講演しました。

2024年土地法の規定によれば、商業用地およびサービス用地とは、商業およびサービス業の施設および事業、貿易、サービスに役立つその他の工事を建設するための土地である。建設物、観光・リゾート施設（ホテル、観光別荘、観光アパートなど）を含む。商業地及びサービス用地が現在及び将来ますます重要な役割を担っていくためには、商業地及びサービス用地、特にリゾート地域開発事業に用いられる商業地及びサービス用地の地価に関する合理的な規制が特に重要である。

CEOグループは、現行の法規制、特に「市場」原則に従って土地価格表を構築することを規定し、「国家、土地使用者、投資家の利益の調和」原則を実施し、実際に適用している2024年土地法に基づき、「子孫」住宅用地と「養子」商業用地およびサービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業用地およびサービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分さがあり、さらに改善する必要があると評価しています。

実際、現在、地方自治体はリゾート観光プロジェクトに使用される商業サービス用地に対して、非常に高い一時地代を徴収することがよくあります。商業地やサービス地の価格が高騰すると不動産価格も高騰し、投資家が商業地やサービス地での観光やリゾートプロジェクトに投資する意欲が減退します。私たちの意見では、地価公示における商業地およびサービス地の価格を決定する際、地方自治体は「市場」と「利益の調和」の原則に従って、商業地およびサービス地の価格が住宅地の価格に比べて約20％から40％になるように科学的に決定し、計算する必要があります。

この提案は、次のようないくつかの理由に基づいています。

まず、承認された市街地プロジェクトと観光リゾートエリアの1/500詳細計画による商業用の土地利用構造は、総プロジェクト面積の約40％です。都市部プロジェクトの投資家は、投資と建設を完了した後、技術インフラの残りの土地面積の 60% を管理と運営のために州に引き渡します。マンションは居住者によって選出された管理委員会によって管理・運営されます。リゾートプロジェクトの投資家は、プロジェクトのライフサイクル全体にわたって、技術インフラと社会インフラシステムの管理および運営の費用を全額投資し、負担する必要があります。

したがって、商業地やサービス地の土地価格は、科学的根拠に基づいて、住宅地の価格の最大 40% にとどまる必要があります。

第二に、観光地やリゾート地の開発における商業サービス用地の包括的な役割、すなわち、主要な経済セクターである観光業のための宿泊インフラです。

上記の分析から、次のことをお勧めします。

まず、商業用地およびサービス用地の価格を住宅用地の価格の約 20% ～ 40% に決定することを検討します。

第二に、リゾートプロジェクトの技術インフラ用地（内部道路、景観樹木、廃水処理場、広場など）については、（i）プロジェクト期間全体にわたって地代を免除し、プロジェクトの事業用地のみについて地代を計算し、（ii）投資家が技術インフラを国に引き渡すことを許可することを検討することが望ましい（市街地プロジェクトと同じメカニズムに従って）。

第三に、商業地やサービス地の価格を算定する際の剰余金方式については、小規模な土地面積を参考にして、土地使用権の競売価格に基づいて収益を算定するケースが多いことが分かります。大規模プロジェクトに小さな土地の地価を使用することは適切ではありません。

それに伴い、土地区画の総開発費を計算する際のコストも適切ではありません。土地価格を決定する建設投資費用は、国が発行する投資資本率に基づいています。この資本率はプロジェクトの実際の建設投資コストよりもはるかに低く、これらのコストは設計見積と承認された建設図面に基づいて科学的に計算されます。販売費は収益の 1% としてのみ計算することが許可されていますが、実際の販売費は約 10% ～ 15% です。利息費用は、総融資資本の 50% に対してのみ計算され、1 ～ 2 年間に対してのみ計算されます。

上記の計算では、収益は最高レベルで算出されている一方で、算出されたコストは実際に比べて不十分、不足、または低いため、企業は多額の土地使用料を支払う必要があり、不動産価格が上昇し、市場バブルが発生し、土地価格決定の原則に実際には従っていません。

上記の欠陥の特定に基づき、土地価格を決定する際の剰余金法の適用に関する規制を具体的に改正することを推奨します。

まず、収益はオークションの落札価格や小さな土地のサンプル価格に基づくものではなく、十分に長い期間にわたる典型的な市場価値に基づく必要があります。

第二に、コストは正確に、十分に、そして現実に沿って計算されなければなりません。具体的には、コストは州政府機関が承認した見積もりに基づいて計算される必要があります。販売費は事業の実際の支払額に基づいて計算されます（推奨レベルは 10% です）。利息費用は、融資元本全体に対して計算され、プロジェクトの投資政策決定/投資決定において管轄の政府機関によって承認された建設投資期間中に計算されます。

2025年1月10日 14時45分

准教授博士ハノイ法科大学経済法学部長、学校評議会副会長のグエン・クアン・トゥエン氏が、第3の課題「新土地価格表の公布と適用に関する法的および実際的問題」について講演しました。

現在の地価問題はボトルネック中のボトルネックです。現在、多くの地方では、実施できない「棚上げ」プロジェクトが数多く存在します。大きな理由の一つは、土地価格が未定であることです。そこで、私は地価問題について法的な観点から若干の意見を述べたいと思います。

現在、土地法規制には多くの革新が見られます。これは画期的な出来事であると同時に、地方自治体にとってプレッシャーとなるものでもある。私たちは、土地価格の枠組みを廃止し、土地価格表のみを適用することで決議18を実施します。特に、土地価格表は地方人民委員会に割り当てられ、制定される。つまり、地域が自ら行動し、自ら決定し、自ら責任を負うということです。それに加えて、法律、布告、回状などがあります。全体的に見ると、法的回廊はより完全かつ適切になってきていることがわかりますが、詳細に検討すると、依然として多くの制限があります。

土地価格決定に関する規制には市場原理を含む5つの原則があるが、市場原理とは何かを説明する人はいない。これにより、地方自治体が申請することが困難になります。

現在、不動産市場では1平方メートル当たり2000万～3000万ドンの不動産セグメントが「消滅」しており、サラリーマンが住宅を購入することは不可能となっている。ですから、市場原理とは何かということを明確にする必要があると思います。第二に、市場原理を決定するためにどのような基準が使用されるのでしょうか?これについても説明が必要です。

また、土地の価格を市場価格に従って決定するという原則は存在しないことも明らかにする必要があります。市場価格に従うのは間違いであり、「市場原理」に従わなければなりません。

さらに、土地価格を決定する5つの原則は調和されていなければなりません。では調和とは何でしょうか?これも指定する必要があります。私の考えでは、調和とはすべての当事者の利益が確実に保護されることです。土地評価の現状が続けば、ビジネスは確実に「凍結」するだろう。

次に、土地評価に関するコンサルティングを行うチームと組織を保護するために、非常に明確な法的メカニズムが必要であると提案します。彼らは専門家であり、正しい法的手続きに従い、それを保護しなければなりません。そうして初めて、評価コンサルタントはそれを実行する勇気を持つでしょう。

土地評価の専門家を含む物的資源も準備する必要があります。振り返ってみると、我が国には土地を評価できる土地評価の専門家が何百人もいるのでしょうか？ワークショップの開催に加え、天然資源・環境省は地域と協力して指導していく必要があると思います。地方自治体だけでやらせるのは非常に困難です。

土地の評価は現在、入力データと情報が入手できず、標準化されていないため、困難です。

また、特に商業サービス用地については、一律の土地価格を設定することは不可能であるという意見に私も同意します。社会経済発展を遂げている地域のプロジェクトでは、異なる価格を設定する必要があります。各プロジェクトグループと特定の場所に応じて、異なる価格が適用されます。具体的な内容が必要です。そうして初めて、現在の土地価格の問題を徐々に解決することができるのです。そうでなければ、土地価格が資源ではなくボトルネックとなってしまいます。

2025年1月10日 14時30分

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏がスピーチを行いました。

議論：地価表の作成において「国家、土地使用者、投資家の利益の調和の確保」と「市場原理」の原則を実施し、省内の各土地の種類ごとの土地賃料を計算するために土地賃貸単価の割合（％）を合理的に規制して、魅力的な投資環境を作り出し、安全で健全で持続可能な不動産市場を発展させます。

決議18号から土地法2024年に至るまで、不動産市場に関連する政策メカニズムの構築に向けて多大な努力が払われ、これまで存在していた法的空白が埋められ、より統一され、明確になっていることがわかります。

2024年土地法が施行された後、その法律の詳細を記した多くの法令が公布されました。しかし、現在の問題は法執行です。例えば、ホーチミン市には現在、土地価格に関連した問題を抱えた不動産商品が 58,000 件あります。

本日のワークショップでは、土地評価に関する提言をしたいと思います。法令 102/2024/ND-CP では、農地、非農地、商業用地およびサービス用地などの土地の種類が詳細に規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4条と第5条の両方で規制されていることがわかりました。第4条はゴルフ場部分を含む職業用地について述べていますが、ゴルフ場の管理下にある生産事業用地は第5条にあります。しかし、ホーチミン市人民委員会は、詳細に明確に分類することなく、非農業生産事業用地としてグループ化する規制を含む調整された土地価格リストを発行しました。例えば、サイゴン動植物園の場合、総面積は約20ヘクタールで、そのうち商業・サービス用地はわずか数千平方メートルであるが、その全域が商業・サービス用地として価格設定されており、企業は約9,000億ドンの税金を滞納している。市は報道機関が関与するようになって初めて、過去を振り返り、より正確な評価のために再度検討する必要があるとの結論に至った。

現在、調整された土地価格表を作成する過程で、ベトナム不動産協会の集計によると、25の地方が土地価格表を調整した。詳しく分析してみると、ほとんどの地域で以前と比べて何倍もの増加を記録していることがわかります。ホーチミン市ではカンザー地区が従来比1.7～2.7倍に調整された。最も増加率が低かったのは第3地区で2.7倍、最も増加率が高かったのはホックモン地区で38倍だった。このように、現在の土地価格の上昇は、以前の価格表をはるかに上回っています。

したがって、現在の評価方法は、依然として剰余金に基づいており、完全に地価表に基づいているわけではないため、最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与えるようには見えないことを政府および省庁に報告しました。しかし、プロジェクト実施のための土地買収や補償の段階で問題が発生する可能性があり、その場合、土地価格が非常に高騰し、市場に不均衡が生じることになります。

私たちが常に話している原則は、国家、土地利用者、投資家という3つの主要な主体間の利益を調和させることです。しかし、現実には、この原則は実装中に完全には確保されていません。したがって、調整地価表を公表した25の地方自治体については、直ちに影響評価を実施すべきであると提案します。今後、2026年1月1日に地価公示が実施されるまでの期間に、これらの地域における新しい地価公示の影響について予備的な検討と評価を行うべきである。新しい地価公示を公表せず、旧公示を維持している地方自治体についても、徹底した評価が必要である。それによって、新たな政策が利益調和の原則を本当に確保するものかどうかを判断することになります。

したがって、私たちは市が法令103に基づく最低税率0.25％から1.5％までの税率を適用することを提案しました。市は依然として法律を遵守していますが、これが現実と一致しているかどうかが疑問です。この法令には最低 10 年の期間が定められているため、初期段階で 0.25 ～ 1.5% の利率を適用するのはかなり高いといえます。企業の財務負担を軽減し、企業が徐々に変化に適応できる環境を整えるために、土地賃貸料率は 0.25 ～ 0.5% の範囲で決定することをお勧めします。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html