企業は新しい土地価格表を見て驚愕する。

1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催した。

1月10日、Reatimesとベトナム不動産研究所は、「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナム不動産市場の持続的発展に向けた課題と解決策」と題したワークショップを開催した。

企業は新しい土地価格表を見て驚愕する。

土地価格の枠組みの撤廃と、新たな画期的な土地価格表の規定は、2024年土地法の大きな取り組みです。より市場に近い透明性の高い土地価格を基盤として、土地管理と不動産市場の発展の新たな章が開かれます。土地価格の上昇は予算に利益をもたらし、土地収用の対象となる土地の所有者との間でより多くの合意を生み出すことになるでしょう。これにより、土地紛争や苦情が軽減され、プロジェクト用地の整地の進行が早まることが期待されます。しかし、新たな地価公示の有効性と影響については依然として懸念が残る。

2024年土地法第257条では、2025年12月31日までは旧土地価格表を適用すると規定されているが、必要に応じて、省人民委員会が実際の状況に合わせて土地価格表を調整することを決定する。これは、一部の土地利用者の権利と義務に影響を与える突然の価格ショックを回避するために、地方自治体が2026年1月1日から正式に適用される新しい土地価格表を段階的に作成するのを支援するための移行規制です。同時に、これまで土地価格を決定する根拠が不足していたために頓挫していた事業を解消する。

暫定統計によれば、約25の地方自治体が今年末まで有効な調整地価表を発行している。しかし、多くの地域では、調整後の地価公示が旧地価公示に比べて急激に上昇したため、世論の強い反発を招いている。

例えば、ホーチミン市の調整された土地価格表は、2024年10月31日から有効で、約4〜38倍に上昇し、最高レベルは6億8,720万VND/m2です。同様に、ハノイでは、最近発行された調整決定による価格表の土地価格は、2025年から適用される古い価格表と比較して2〜6倍に上昇しました。その中で、最高価格は6億9,530万VND/m2です。バクザン省の調整済み土地価格表も1.2億VND/m2の最高値を記録しており、旧価格表と比べて約2.4倍に上昇した。

投資用地、商業用地、スポーツ用地、文化用地など、土地価格が急騰している。土地を借りて毎年支払う企業の多くは行き詰まっているようで、土地の賃貸コストが急騰すると、投資や事業計画が失敗したり、利益が減ったり、さらには損失が出たりするリスクに直面し、経営効率の計算が難しくなっている。専門家によると、企業や地域の投資環境に強い影響が出ないようにするには、この問題の解決策を見つける必要があるという。

現実的な問題に直面して、省人民委員会は、市場に適した土地価格表の作成、予算収入の増加、土地価格のコントロールの間で影響を十分に評価し、土地へのアクセスを増やし、ビジネスを支援し、投資を誘致し、人々の土地費用の負担を軽減することを慎重に検討する必要があります。しかし、市場原理に従って土地の価格設定を行う際に、国家、国民、企業間の利益の調和を確保することは、特に市場要因が多様で、情報が混沌としていて不安定な場合には、解決が容易な問題ではありません。

地方自治体へのプレッシャーは非常に大きい。土地価格表を、ビジネスや投資を阻害するのではなく、真に開発の原動力にするにはどうすればよいか。これら 2 つの要素のバランスを見つけることが、土地評価システムを完成させ、持続可能な社会経済の発展に貢献するための「鍵」となります。

ワークショップの概要：「2024年土地法に基づく土地価格表の適用：ベトナムの不動産市場の持続可能な発展に向けた課題と解決策」

土地評価における大きなボトルネック

「土地評価が大きな混雑を引き起こしている」とGP.Investのグエン・クオック・ヒエップ会長はワークショップで語った。

ヒエップ氏によれば、 GP.Investは9か月前に土地の割り当てが決定されたプロジェクトを実施しているが、土地価格はまだ決まっていないという。 2年間も土地評価が行われていない他社のプロジェクトがあります。住宅プロジェクトが完成しても、土地の価格が決まらない。これによって多くのフラストレーションが生じています。

「私が強調したい問題は、土地価格がこのように上昇した場合、ベトナムの投資誘致力は依然としてあるのだろうかということです。なぜ現在、ベトナムの産業集積地はどこでも80～90％の稼働率を誇っているのでしょうか。その答えは、第一に人件費が安く、第二に土地代が手頃で、第三に物流が便利だからです。しかし、人件費がますます高くなる中で、現在、土地という要素が1つ減少した場合、ベトナムの投資誘致力はまだあるのでしょうか。ベトナムは依然として東南アジアの投資にとって明るい場所なのでしょうか」とヒエップ氏は質問した。

GP.Invest会長、グエン・クオック・ヒエップ氏。

ヒエップ氏によれば、現在の土地価格の算出方法は、一般的な企業、土地を賃貸に利用する企業、特に不動産企業の利益を考慮していないという。土地価格が上昇するとビジネスに影響が出ます。

「それでは、どの企業がこのプロジェクトに挑戦するのでしょうか？企業が挑戦しなければ、その地域に持続可能な収入源がどうやって存在するのでしょうか？わずか 1 年で、同じ地域、同じ区画の土地を割り当てる決定が 4 か月の間隔で行われ、土地価格がインフレ率よりも速い 40% 上昇するのはなぜでしょうか？」

天然資源環境省は、土地価格の決定、特に剰余金方式に基づく価格の計算方法について、地方自治体にさらに具体的な指導を提供する必要がある」とヒエップ氏は述べた。

土地価格が上昇し、市場に影響を与えるでしょう。

2024年土地法が施行された後、その法律の詳細を記した多くの法令が発布されました。しかし、現在の問題は法執行です。例えば、ホーチミン市には現在、土地価格に関連した問題を抱えた不動産商品が 58,000 件あります。

ホーチミン市では、カンザー地区が従来に比べて1.7～2.7倍に調整されました。最も増加率が低かったのは第3地区で2.7倍、最も増加率が高かったのはホックモン地区で38倍だった。現在の土地価格の上昇は、以前の価格表をはるかに上回っています。

ホーチミン市では、2023年から2024年末にかけて土地価格が約1.64倍に上昇した。現在、新たな調整により、増加は同じ範囲を維持し続けています。したがって、3年以内に、企業は財務上の義務の大きな変化に直面し、より多くの税金や手数料を支払う傾向にあります。これにより、企業には少なからぬ経済的圧力がかかります。

上記の情報を参考に、ホーチミン市不動産協会の会長レ・ホアン・チャウ氏は土地評価の問題に関して勧告を行った。政令 102/2024/ND-CP では、農地、非農地、商業用地およびサービス用地などの土地の種類が詳細に規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4項と第5項の両方で規制されています。第4項はゴルフ場部分のある公有地について述べていますが、ゴルフ場の管理下にある生産事業用地は第5項にあります。しかし、ホーチミン市人民委員会は、詳細に明確に分類することなく、非農業生産事業用地としてグループ化する規制を含む調整された土地価格表を発行しました。

チャウ氏はサイゴン動植物園を例に挙げた。総面積は約20ヘクタールで、そのうち商業・サービス用地はわずか数千平方メートルだが、その全面積が商業・サービス用地として価格設定されており、企業は約9000億ドンの税金を滞納している。報道機関が関与して初めて、ホーチミン市は過去を振り返り、より正確な評価のために再度検討する必要があるとの結論に至った。

ホーチミン市不動産協会会長、レ・ホアン・チャウ氏。

ホーチミン市不動産協会は政府や各省庁、支部に対し、現在の評価方法は依然として余剰金に基づいており、土地価格表に完全に基づいているわけではないため、最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与えるようには見えないと報告した。しかし、事業実施のための土地買収や補償の段階で問題が発生する可能性があり、その場合、土地価格が高騰し、市場の不均衡が生じることになります。

「私たちが常に話している原則は、国家、土地利用者、投資家という3つの主要な主体の利益を調和させることです。しかし、現実には、この原則は実施中に完全には確保されていません。したがって、調整された土地価格リストを発行した25の地域については、影響評価を直ちに実施すべきだと提案します。」

今後、2026年1月1日に地価公示が実施されるまでの期間に、これらの地域における新地価公示の影響について予備的な検討と評価を行う必要がある。新地価公示を発布せず、旧地価公示を維持している地方についても、徹底した評価が必要である。それによって、新たな政策が本当に利益の調和の原則を保証するものかどうかを判断することになるだろう」とチャウ氏は示唆した。

商業サービス用地は「養子」のように扱われている

CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、「自然な」住宅用地と「養子縁組された」商業・サービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業・サービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分な点があり、さらに改善する必要があると評価した。

実際、現在、地方自治体はリゾート観光プロジェクトに使用される商業サービス用地に対して、非常に高い一時地代を徴収することがよくあります。商業地やサービス地の価格が高騰すると不動産価格も高騰し、投資家が商業地やサービス地での観光やリゾートプロジェクトに投資する意欲が減退します。

CEOグループ副総裁、ヴー・ラン・アン氏。

「私たちの意見では、土地価格表で商業用地やサービス用地の価格を決定する際、地方自治体は「市場」と「利益の調和」の原則に従って科学的に決定し、計算し、商業用地やサービス用地の価格が住宅用地の価格の約20％から40％になるようにする必要があります」とラン・アン氏は語った。

この提案の理由は、承認された市街地プロジェクトと観光リゾートエリアの1/500詳細計画に従った現在の商業用地利用構造が、総プロジェクト面積の約40％であるためです。都市部プロジェクトの投資家は、投資と建設を完了した後、技術インフラの残りの土地面積の60％を管理と運営のために国に引き渡します。マンションは居住者によって選出された管理委員会によって管理・運営されます。リゾートプロジェクトの投資家は、プロジェクトのライフサイクル全体にわたって、技術インフラと社会インフラシステムの管理と運営のコストに全額投資し、負担する必要があります。

2025年1月10日 14時55分

CEOグループの副総裁であるヴー・ラン・アン氏は、テーマ04「商業用地とサービス用地の役割と土地価格を決定する際に生じる問題」について講演しました。

2024年土地法の規定によれば、商業用地およびサービス用地とは、商業およびサービス事業所、ならびに事業、貿易およびサービスに役立つその他の工事を建設するための土地です。建設物、観光・リゾート施設（ホテル、観光別荘、観光アパートなど）を含む。商業地及びサービス地が現在及び将来においてますます重要な役割を担っていくためには、商業地及びサービス地、特にリゾート地域開発事業に用いられる商業地及びサービス地の地価に関する合理的な規制が特に重要である。

CEOグループは、現在の法律規定、特に「市場」原則に従って土地価格表を構築することを規定し、「国家、土地使用者、投資家の利益の調和」原則を実施し、実際に適用している2024年土地法に基づき、「子孫」住宅用地と「養子」商業・サービス用地の間には依然として大きな差別があり、商業・サービス用地の土地価格規制には依然として多くの限界と不十分な点があり、さらに改善する必要があると評価しています。

実際、現在、地方自治体はリゾート観光プロジェクトに使用される商業サービス用地に対して、非常に高い一時地代を徴収することがよくあります。商業地やサービス地の価格が高騰すると不動産価格も高騰し、投資家が商業地やサービス地での観光やリゾートプロジェクトに投資する意欲が減退します。私たちの意見では、地価公示における商業用地およびサービス用地の価格を決定する際、地方自治体は「市場」と「利益の調和」の原則に従って科学的に決定し、計算し、商業用地およびサービス用地の価格が住宅用地の価格に比べて約20％から40％になるようにする必要があります。

この提案は、次のようないくつかの理由に基づいています。

まず、承認された市街地プロジェクトと観光リゾートエリアの1/500詳細計画に基づく商業用土地利用構造は、総プロジェクト面積の約40％です。都市部プロジェクトの投資家は、投資と建設を完了した後、技術インフラの残りの土地面積の60％を管理と運営のために国に引き渡します。マンションは居住者によって選出された管理委員会によって管理・運営されます。リゾートプロジェクトの投資家は、プロジェクトのライフサイクル全体にわたって、技術インフラと社会インフラシステムの管理と運営のコストに全額投資し、負担する必要があります。

したがって、商業地およびサービス地の土地価格は、科学的根拠に基づいて、住宅地価格の最大 40% にとどまる必要があります。

第二に、観光地やリゾート地の開発における商業サービス用地の包括的な役割、つまり、主要な経済セクターである観光のための宿泊インフラです。

上記の分析から、次のことをお勧めします。

まず、商業用地やサービス用地の価格を住宅用地の価格の約 20% ～ 40% に設定することを検討します。

第二に、リゾートプロジェクトの技術的インフラ用地、例えば内部道路、景観樹木、廃水処理場、広場などについては、(i)プロジェクトの全期間にわたって地代を免除し、プロジェクトの事業用地のみの地代を計算し、(ii)投資家が技術的インフラを国に引き渡すことを許可する（市街地プロジェクトと同じメカニズムに従って）ことを検討することが望ましい。

第三に、商業地やサービス地の価格を算定する際の剰余金方式については、小規模な土地面積を参考にして、土地使用権の競売で落札された土地の価格に基づいて収入が算出されることが多いことがわかります。大規模プロジェクトに小規模な土地の土地価格を使用することは適切ではありません。

それに伴い、土地区画の総開発費を計算する際のコストも適切ではありません。土地価格を決定するための建設投資コストは、国が発行する投資資本率に基づいています。この資本率はプロジェクトの実際の建設投資コストよりもはるかに低く、これらのコストは設計見積と承認された建設図面に基づいて科学的に計算されます。販売費は収益の 1% としてのみ計算できますが、実際の販売費は 10% から 15% 程度です。利息費用は総融資資本の 50% に対してのみ計算され、1 ～ 2 年間に対してのみ計算されます。

上記の計算では、収益は最高レベルで計算されている一方で、計算されたコストは実際に比べて不十分、不足、または低いため、企業は多額の土地使用料を支払わなければならず、不動産価格が上昇し、市場バブルが発生し、土地価格決定の原則に実際には従っていません。

上記の欠点の特定に基づき、土地価格を決定する際の剰余金法の適用に関する規制を具体的に改正することを推奨します。

まず、収益はオークションの落札価格や小さな土地のサンプル価格に基づくものではなく、十分に長い期間にわたる典型的な市場価値に基づく必要があります。

第二に、コストは正確に、十分に、そして現実に合わせて計算されなければなりません。具体的には、コストは州政府機関が承認した見積もりに基づいて計算されなければなりません。販売費は事業の実際の支払額に基づいて計算されます（推奨レベルは 10% です）。利息費用は、融資資本全体に対して計算され、プロジェクトの投資政策決定/投資決定において管轄政府機関によって承認された建設投資期間中に計算されます。

2025年1月10日 14:45

准教授博士ハノイ法科大学経済法学部長兼学部評議会副会長のグエン・クアン・トゥエン氏が、第3のテーマ「新土地価格表の公布と適用に関する法的および実務的問題」について講演しました。

現在の地価問題はボトルネック中のボトルネックです。現在、多くの地方自治体では、実施できない「棚上げ」プロジェクトが数多く存在しています。大きな理由の一つは、土地価格が未確定であることです。そこで、私は法的な観点から地価問題についていくつかの意見を述べたいと思います。

現在、土地法規制には多くの革新が見られます。これは画期的な出来事であると同時に、地方自治体にとってプレッシャーとなるものでもある。私たちは、土地価格の枠組みを廃止し、土地価格表のみを適用することで決議18を実施します。特に、土地価格表は地方人民委員会に割り当てられ、制定される。それは、地域が自ら行動し、自ら決定し、自ら責任を負うことを意味します。それに加えて、法律、政令、通達もあります。全体的に見ると、法的回廊はより完全かつ適切になってきていることがわかりますが、詳細に検討すると、まだ多くの制限があります。

土地価格決定に関する規制には市場原理を含む5つの原則があるが、市場原理とは何かを説明する人はいない。これにより、地方自治体が申請することが困難になります。

現在、不動産市場では1平方メートル当たり2000万～3000万ドンの不動産セグメントが「消滅」しており、サラリーマンが住宅を購入することは不可能となっている。ですから、市場原理とは何かということを明確にする必要があると思います。第二に、市場原理を決定するためにどのような基準が使用されるのでしょうか?これについても説明が必要です。

また、土地の価格を市場価格に応じて決定するという原則は存在しないことも明らかにする必要があります。市場価格に従うのは間違いであり、「市場原理」に従わなければなりません。

さらに、土地価格を決定する5つの原則は調和を確保する必要があります。では調和とは何でしょうか?これも指定する必要があります。私の考えでは、調和とはすべての当事者の利益が確実に保護されることです。土地評価の現状が続けば、事業は確実に「凍結」するだろう。

次に、土地評価に関するコンサルティングを行うチームと組織を保護するために、非常に明確な法的メカニズムが必要であると提案します。彼らは専門家であり、正しい法的手続きに従い、それを保護しなければなりません。そうして初めて、評価コンサルタントはそれを実行する勇気を持つでしょう。

土地評価の専門家を含む物的資源も準備する必要があります。振り返ってみると、我が国には土地を評価できる土地評価の専門家が何百人もいるのでしょうか?ワークショップの開催に加え、天然資源環境省は地域と協力して指導する必要があると思います。地方自治体だけでやらせるのは非常に難しい。

土地の評価は現在困難ですが、その理由の 1 つは、現在の入力データと情報が入手できず、標準化されていないためです。

また、特に商業サービス用地については、一律の土地価格を設定することは不可能であるという見解に私も同意します。社会経済発展が進む地域のプロジェクトには異なる価格が必要です...各プロジェクトグループと特定の場所に応じて、異なる価格が適用されます。具体的な内容が必要です。そうして初めて、現在の土地価格の問題を徐々に解決することができるのです。そうでなければ、土地価格が資源ではなくボトルネックとなってしまいます。

2025年1月10日 14:30

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏がスピーチを行った。

議論：土地価格表の作成において「国家、土地使用者、投資家の利益の調和を確保する」と「市場原理」の原則を実施し、省内の各土地タイプの土地賃料を計算するための土地賃貸単価の割合（％）を合理的に規制して、魅力的な投資環境を作り出し、安全で健全で持続可能な不動産市場を発展させます。

決議18号から土地法2024年まで、不動産市場に関連する政策メカニズムの構築に向けた多大な努力が見られ、これまで存在していた法的空白を埋め、より統一され、明確になっています。

本日のワークショップでは、土地評価に関する提言をしたいと思います。政令 102/2024/ND-CP では、農地、非農地、商業用地およびサービス用地などの土地の種類が詳細に規定されています。しかし、ゴルフ場用地は第4項と第5項の両方で規制されていることがわかりました。第4項はゴルフ場部分を含む職業用地について述べていますが、ゴルフ場の管理下にある生産事業用地は第5項にあります。しかし、ホーチミン市人民委員会は、詳細に明確に分類することなく、非農業生産事業用地としてグループ化する規制を含む調整された土地価格リストを発行しました。例えば、サイゴン動植物園の場合、総面積は約20ヘクタールの土地で、そのうち商業・サービス用地はわずか数千平方メートルですが、その全面積が商業・サービス用地として価格設定されており、企業は約9,000億ドンの税金を滞納しています。市はマスコミが関与して初めて過去を振り返り、より正確な評価のために再度検討する必要があるとの結論に至った。

現在、調整された土地価格表を作成する過程にあり、ベトナム不動産協会の集計によると、25の地方自治体が土地価格表を調整した。詳しく分析してみると、ほとんどの地域で以前に比べて何倍もの増加を記録していることがわかります。ホーチミン市では、カンザー地区が従来に比べて1.7～2.7倍に調整されました。最も増加率が低かったのは第3地区で2.7倍、最も増加率が高かったのはホックモン地区で38倍だった。そのため、現在の土地価格の上昇は、以前の価格表をはるかに上回っています。

したがって、現在の評価方法は依然として剰余金に基づいており、完全に地価表に基づいているわけではないため、最初の調整は不動産市場に直ちに影響を与えるようには見えないことを政府および省庁に報告しました。しかし、事業実施のための土地買収や補償の段階で問題が発生する可能性があり、その場合、土地価格が高騰し、市場の不均衡が生じることになります。

私たちが常に話している原則は、国家、土地利用者、投資家という3つの主要な主体間の利益を調和させることです。しかし、現実には、この原則は実装中に完全には確保されていません。したがって、調整地価表を発行した25の地方自治体については、直ちに影響評価を実施すべきであると提案します。今後、2026年1月1日に地価公示が実施されるまでの期間に、これらの地域における新地価公示の影響について予備的な検討と評価を行う必要がある。新地価公示を発布せず、旧地価公示を維持している地方についても、徹底した評価が必要である。それによって、新たな政策が本当に利益の調和の原則を確保するものかどうかを判断することになります。

したがって、私たちは市が法令103に基づく最低税率である0.25％から1.5％までの税率を適用することを提案しました。市は依然として法律を遵守しているが、これが現実と一致しているかどうかが疑問である。この政令には最低 10 年の期間が定められているため、初期段階では 0.25 ～ 1.5% の利率を適用するのはかなり高いことに注意してください。企業の経済的負担を軽減し、企業が徐々に変化に適応できる環境を整えるために、土地賃貸料率は 0.25 ～ 0.5% の範囲で決定することをお勧めします。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html