日本の不動産は魅力を失う

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日本が今春、17年ぶりに金利を引き上げるという憶測から、国内不動産への外国投資は5年ぶりの低水準に落ち込んでいる。

マイナス金利政策は終了に近づいている

2023年第4四半期には、海外投資ファンドが日本で相次いで大型不動産資産を売却している。シンガポールのメープルツリー・インベストメンツは、大阪の商業ビルを家電量販店のエディオンに540億円で売却した。米フォートレス・インベストメント・グループは、傘下の不動産投資信託会社に沖縄のリゾートホテルを約400億円で売却した。

世界最大の商業用不動産投資・サービス会社CBREによると、2023年第4四半期の外国企業による新規投資は2022年の同時期と比べて80％減少した。 2023年の最初の9か月間で、外国人投資家による不動産売却額は前年同期比で2倍以上の1兆500億円（71億ドル）に増加したが、購入額は約20％減少して8300億円となった。

2023年通期では、日本の不動産への外国投資は約30％減少して1兆円（67億ドル）となり、一方で不動産売却は約1兆3700億円に倍増し、2018年以来初めて通期で純売上高を記録した。

多くの不動産が売りに出されている一方で、日本では労働者不足により多くの建設プロジェクトも停滞している。写真：日経アジア

不動産売却の傾向は、日本銀行（BOJ）による金融政策の調整の可能性に一部起因している。日銀の上田一男総裁は先日、日銀が今春に金利を引き上げる可能性を改めて強調した。専門家によると、日銀は2024年4月にマイナス金利政策を解除する決定に近づいている。投資家は、金利が急上昇し始めると借入コストが増加し、不動産投資の収益が減少することを懸念している。

建物売却

海外不動産市場の低迷も売りに影響した。金利の上昇と在宅勤務の定着により、米国と欧州ではオフィス価格が急落している。他の市場に比べて価格がまだ比較的高い日本の資産で早期に利益を確定し、売却することで損失を最小限に抑えた人もいた。

供給過剰と銀行金利の上昇により賃料が下落する中、日本のオフィス建設市場を牽引してきた海外投資家らが初めて売却に踏み切っている。アナリストは、外国人投資家が2024年も日本の不動産を売却し続けると予測している。

その中で、シンガポールの政府系ファンドであるGICは、今夏、東京の超高層ビル「汐留シティセンター」の株式の過半数を売却する手続きを開始したが、それがどれだけうまくいくかはまだ不透明だ。 GICの2023年3月までの5年間の名目年利回りは3.7％で、2016年以来の最低水準となった。米国と欧州でオフィスビル価格が下落する中、GICは価格が高かった日本の不動産を売却し、損失を相殺した。

不動産証券協会によると、オフィスビルは日本の不動産投資市場の中心であり、日本の不動産投資信託のポートフォリオの約40％を占めています。住宅やホテルなど他の種類の不動産の需要は依然として強いものの、オフィス市場の低迷により一部の不動産投資家にとって困難な状況となっています。

特にオフィスビルの取引額は大きな打撃を受け、40％減の1兆800億円となり、2012年以来の最低水準となった。日経アジアによると、東京のオフィス空室率は、賃料が4年前と比べて30％下落しているにもかかわらず、11年ぶりの高水準に達した。

外国人投資家が日本の不動産に惹かれる主な理由は、日銀の超金融緩和政策による借入コストの低さだ。しかし、今春の金利上昇の可能性が市場に影を落としている。三菱UFJ信託銀行の調査によると、2019年には外国人投資家の89％が日本の不動産について楽観的またはやや楽観的であると回答したが、現在ではその割合は28％に低下している。

ハッピーチ

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