ホーチミン市の不動産市場はますます差別化が進む

不動産市場は回復傾向にあるものの、差別化はますます顕著になってきています。投機的な商品で利用価値が低いものはまだ大きな改善が見られない一方、すぐにキャッシュフローを生み出せる商品はプラスの取引を記録している。

不動産市場は回復傾向にあるものの、差別化はますます顕著になってきています。投機的な商品で利用価値が低いものはまだ大きな改善が見られない一方、すぐにキャッシュフローを生み出せる商品はプラスの取引を記録している。

かつてはスイングトレードを専門とする「プレイヤー」だったが、市場の変化をきっかけに、ホーチミン市の不動産投資家ホアン・ミン氏は戦略を変えた。

ミン氏は、市場が活況を呈しているときは、売り出し開始の第一段階でアパートや土地を預けるだけで、その後すぐに高値で売却し、高い利益を得ることができると述べた。しかし、市場が減速すると、物事はそれほど簡単ではありません。彼が以前購入した郊外の土地は流動性に詰まっている。買い手の数は急激に減少し、一方で売る必要のある人は大幅な値下げを余儀なくされている。この投資家は、投機的な戦略を継続すれば、他の多くの投資家と同様に「株式過剰」の状態に陥る可能性があることに気づきました。

熟考の末、彼は戦略を変えることに決めた。彼は、「サーフィン」要素のある商品だけに注力するのではなく、すぐに活用して安定したキャッシュフローを生み出すことができる資産を探し始めました。

昨年末、ミン氏はホーチミン市7区の1ベッドルームのアパートを25億ドンで購入することを選択した。大規模な住宅コミュニティを備えた完成済みのプロジェクトであり、多くの外国人専門家が賃貸しています。内装を終えるとすぐに月額1300万ドンで賃貸に出した。

ミン氏によれば、資本を維持するためには、どんな不動産への投資も絶対に安全というわけではなく、「守備的な」セグメントを選択する必要があるという。つまり、不動産は3～5年後の価格上昇を待つことができ、短期的には安定したキャッシュフローをもたらすことができるということです。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の報告書でも、5年以上前までは、アパートは「消費者資産」の一種とみなされ、他の不動産分野と比較することが難しいと考えられていたと指摘されている。しかし現在、需給バランスはますます需要側に傾き、マンション価格は他の多くのセグメントをはるかに上回る長期的な上昇サイクルに入りつつあります。

アパートの価格は常に上昇し、新たな水準を確立しているため、アパートの賃貸価格も「上昇」する傾向にあり、2024年には平均10〜20％の増加が見込まれています。市内中心部では、賃貸価格が月額1000万VND未満のアパートはほとんどなく、1ベッドルームアパートメントの一般的な賃貸価格は月額1000万〜1500万VND、2ベッドルームアパートメントは月額1500万〜2000万VNDです。

高い賃貸需要の影響に加え、常に高騰するアパートの価格も家主の価格戦略に直接影響を与えます。住宅価格が上昇すると、家主は利益を確保し、投資キャッシュフローのバランスをとるために家賃を値上げせざるを得なくなります。

しかし、現実には、家賃が住宅価格の上昇に追いつかないため、アパート賃貸の利益率はどんどん低下しています。ベトナムのアパート賃貸の利益率はわずか4％以下、一般的には2％以下で貯蓄よりも低いことから、賃貸価格の上昇率は2024年の住宅価格の半分程度にとどまる。

一次供給源が限られている状況下で、市場における二次的なアパート譲渡活動が活発に行われている。 Dat Xanh サービス研究所のデータによると、新規供給は主に既存プロジェクトの次の段階であるため、市場では二次プロジェクトと比較して移転価格に 10 ～ 20% の差が生じています。引き渡しが済んだばかりの高級プロジェクトの多くでも、移転価格は15～25％上昇しています。

シーホールディングスのジェネラルディレクター、トラン・ヒエン・フオン氏は、キャッシュフローが市場に戻り始めていることを認めたが、その運用方法は以前とは大きく異なるだろう。顧客は現在、選り好みしており、適切な法的手続きを伴うプロジェクトを選択することが多いです。または、二次プロジェクトの場合、アパートがピンクブックを持ち、完成しており、完全なユーティリティとサービスが提供され、すぐに利用できる場合にのみ購入をお受けします。

フォン氏によれば、市場の差別化は地域ごとに異なるという。一部の地域では価格が急落し、流動性は依然として低いものの、実需のある地域では価格が急速に回復している。これは、市場メカニズムが投機ではなく実際の需要に基づくようになり始めていることを示しています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html