障害を取り除き、不動産回復を促進する10の解決策

不動産市場は底を打った。

不動産業界を代表して、新聞社に感謝申し上げます。  労働者 問題を抜本的に解決し、承認に向けて準備されている法律に盛り込む必要があるこの段階で、「不動産に関する法的障害の除去」セミナーを開催することは、非常にタイムリーです。

すべてのリーダー、調査機関、ビジネス界は、不動産市場における非常に重要な法的問題を明確に理解しています。政府に対しては、最も大きな困難は法的なものであり、それがプロジェクト上の問題の 70% を占めていると報告しました。

エンタングルメントには 3 つのレベルがあります。最大の問題は、一部の規制に一貫性がなく、矛盾があり、法律に抵触していることです。不動産分野における土地に関する下位文書の規制もいくつか絡み合っている。特に、部署や支部の公務員による法執行の困難さ。同じ文書で、一部の地域では比較的うまく解決できた一方、他の地域では解決できず、地域のプロジェクトに渋滞が生じています。

2番目の大きな問題は資本へのアクセスです。不動産ビジネスは最近、自己資本に加えて、他の 4 つの資本源にも依存しています。一つ目は株式市場からの資金で、現在上場企業は1,600社以上ありますが、そのうち不動産関連企業は169社強に過ぎません。この数字は非常に小さく、株式市場で資本を活用するには不十分です。

第二に、債券からの資本は2022年第3四半期からブロックされています。現在まで、調整のための決議08にもかかわらず、債券市場は依然として停滞しています。

3番目の大きな問題も重要で、それは商業銀行からの信用です。これはシード資金の源であり、「助産師」の役割を果たしており、企業にとって大きなサポートとなるが、十分に活用されていない。

残りは顧客やパートナーからの資本ですが、最初の問題が解決されないと、この問題もブロックされます。特に、パートナーや外国資本（FDI）からの資本は、国内企業に投資する前に「プロジェクトを安く販売」したり、大幅な割引を提供したりすることを強いることになります。簡単に言えば、彼らは「死んだ」プロジェクトを「狩る」ために待っている「かさばる」人々のようなものです。これは国内企業にとって大きな不利益となります。

現在最も有利な分野はおそらく産業用不動産でしょう。 3年間のパンデミックはこの分野に大きな影響を及ぼしておらず、他の産業を促進する条件も整えています。

市場の観点から言えば、今は底値圏という言葉を使うべきだと思います。多くの人は、市場の底は今年の4月か5月あたりだと考えています。しかし、ホーチミン市建設局のデータに基づくと、不動産セクターの成長率がマイナス16.1%となる2023年第1四半期が底値となるが、その後は徐々に改善していくだろうと考えている。

2023年第2四半期末までに、成長率は依然として11%を超えるマイナスとなるでしょう。しかし、今のところ第3四半期からはマイナス8%にとどまっています。

法律上の問題につきましては、現在、法律上の規制という3つの問題がございます。下位法令としては、政令や通達などがある。そして州の決定。これらの問題により、責任を恐れる、責任を回避する、提案をためらうなど、役人や公務員が不動産分野に関連する文書を取り扱うことが困難になっています。

中央政府が、あえて考え、あえて実行する公務員の権利を保護するための規則を公布することは、公務員精神の復活に貢献するだろう。併せて、第13期党中央委員会決議第18号「制度と政策の革新と充実を継続し、土地管理と利用の有効性と効率を高め、我が国を高所得の先進国にするための原動力を作り出す」は、一貫性と統一性を確保するために2013年土地法と関連法を改正する必要性を強調した。

現在国会で審議され承認に向けて準備されている200ページを超える土地法（改正案）は、私見では大規模なプロジェクトだが、最新の草案を読むと、第128条に規定されている企業の土地アクセスの問題など、まだいくつかの問題がある。

したがって、草案では 2 つの選択肢が規定されており、企業は住宅用地、または住宅用地と商業用住宅プロジェクトに使用されるその他の土地の譲渡のみを受け入れることができます。では、大規模な商業住宅プロジェクトや大規模な都市エリアを建設するための土地をどのように取得できるのでしょうか?ホーチミン市の中心部で、住宅地となると、広いところでも数千平方メートル程度しかありません。

10ヘクタールの農地や2ヘクタールの工場用地を買っても、住宅地がないのでプロジェクトを行うことはできません。私の意見では、これは不合理であり、商業プロジェクトの開発を促進するために適切に調整する必要があります。

さらに、社会住宅、労働者住宅、古いアパートの改修や再建の開発を促進するための適切な規制も整えたいと考えています。改正土地法が適切な時期に審議され、可決されることを期待します。

また、住宅法（改正）、不動産業法（改正）などの関連法を、土地法との整合性や整合性を確保するため、信用機関法や不動産競売法などとともに改正することが非常に重要です。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm