Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent qu'au cours des 10 dernières années, les prix de l'immobilier ont augmenté des dizaines de fois. Rien qu’en 2021, les prix moyens des maisons ont augmenté à deux chiffres, voire plusieurs fois plus que sur la même période. Actuellement, bien que le marché ralentisse, le segment des appartements maintient toujours sa dynamique de croissance.
De même, Savills Vietnam a souligné qu'au troisième trimestre 2023, le prix primaire moyen des appartements a atteint 54 millions de VND/m2, en hausse pendant 19 trimestres consécutifs et en hausse de plus de 77 % par rapport au premier trimestre 2019.
Selon les experts, même si les prix de l’immobilier ont augmenté, ils ne peuvent pas être réduits à court terme. La raison est que de nombreux coûts composent le prix élevé tels que : le prix du terrain, le prix des matériaux de construction, les intérêts des prêts...
M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a analysé que les prix de l'immobilier dépendent de nombreux facteurs tels que les prix des terrains, les coûts de construction, la légalité, etc. Si ces facteurs affectent en même temps, il sera difficile pour les entreprises de réduire les prix de l'immobilier.
La hausse des coûts rend difficile pour les entreprises de baisser les prix des logements. (Illustration : Cong Hieu).
Plus précisément, pour un projet immobilier, le coût du terrain est l’un des coûts d’entrée importants qui affectent le prix de sortie. En moyenne, dans les zones urbaines, les frais d’utilisation du sol représentent environ 10 % du coût d’un appartement, 20 à 30 % du coût d’une maison de ville de faible hauteur et environ 50 % du coût d’une villa.
Ces dernières années, les prix des terrains ont augmenté de 15 à 30 %, ce qui fait grimper les prix des logements de 2 à 8 %.
Non seulement les prix des terrains, mais aussi ceux des matériaux de construction comme le fer, l'acier, le sable... ont fortement augmenté ces dernières années. Par exemple, le prix du fer et de l’acier a augmenté d’environ 15 à 20 %, tandis que le coût des matières premières représente 65 à 70 % de la valeur estimée des projets de construction.
De plus, le coût de mise en œuvre du projet a également augmenté en raison de nombreux problèmes juridiques qui ont prolongé le temps de construction. M. Tuan a déclaré que certains projets nécessitent jusqu'à 4 à 5 ans pour mener à bien les procédures juridiques. L’achèvement des procédures juridiques d’un projet ne consiste pas simplement pour l’entreprise à se rendre au ministère et à recevoir une dépêche officielle, mais également à attendre que les ministères, agences et secteurs concernés donnent leur avis. Le temps d’attente pour les procédures doit respecter la réglementation mais est souvent retardé.
« Le temps des procédures juridiques est très long et affecte grandement les coûts des entreprises », a déclaré M. Tuan.
M. Tuan a également donné davantage de preuves : si une entreprise achète un terrain d'une valeur de 500 milliards de VND, elle perdra 10 % des frais d'intérêt chaque année, soit 50 milliards de VND. Ce coût est ajouté au prix par l’entreprise.
« De nombreuses entreprises sont désormais bloquées car si elles réduisent leurs prix, elles perdront beaucoup, et si elles ne réduisent pas leurs prix, elles ne pourront pas vendre leurs produits. « Par conséquent, avec de nombreux projets non encore mis en œuvre, de nombreux investisseurs ne veulent pas construire mais recherchent des partenaires de transfert », a partagé M. Tuan.
M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a également déclaré qu'un obstacle majeur qui rend difficile la baisse des prix de l'immobilier est que les coûts d'investissement sont trop élevés.
« Dans la structure actuelle des coûts du projet, les coûts de construction ont presque doublé par rapport à il y a 4 à 5 ans, passant de 7 à 7,5 millions de VND/m3 à plus de 12 millions de VND/m2 », a déclaré M. Quang.
En outre, selon M. Quang, il est très difficile de réduire les prix de l'immobilier car le marché ne compte pas seulement des entreprises nationales mais aussi de nombreux investisseurs étrangers.
En conséquence, les sociétés étrangères qui investissent dans des projets choisissent souvent des segments élevés, de bons emplacements, des documents juridiques complets et une qualité de produit supérieure à celle des projets des investisseurs nationaux, de sorte que le prix ne peut pas être bas. Lorsqu'ils vendent des produits sur le marché, ils calculent toujours la production pour 2 à 3 ans plus tard, donc le prix est souvent très élevé. Les entreprises étrangères bénéficient d’avantages en termes de sources de capitaux et de coûts d’investissement, elles ne sont donc pas contraintes de réduire leurs prix de vente.
Selon le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements de DGCapital, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les investisseurs dans des projets immobiliers ne choisissent pas de réduire les prix des logements.
En particulier, on peut constater que lors de la mise en œuvre d’un projet, l’investisseur a hypothéqué à la fois le terrain et les actifs futurs pour emprunter du capital à la banque. La réduction du prix de vente affectera la valeur de la garantie auprès de la banque, alors que l’investisseur n’a pas d’autres actifs pour compléter les prêts.
En outre, de nombreux projets ont été empêtrés dans des problèmes juridiques pendant de nombreuses années avant de pouvoir être mis en vente. Pendant ce temps, les investisseurs doivent encore supporter des coûts d’intérêt et des coûts fonciers croissants.
Chau Anh
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