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Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché immobilier vietnamien a enregistré de nombreux changements positifs, reflétés dans la reprise de l'offre, des prix de vente et une demande accrue des acheteurs. Parallèlement à cela, de nombreux projets et entreprises immobilières se sont imposés grâce à des activités spécifiques, apportant une nouvelle vitalité au marché.

Changement positif

Selon un rapport de Savills Vietnam, au cours des 9 premiers mois de 2024, les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentaient 70 % du nombre total d'appartements vendus. En particulier, les prix des appartements dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville continuent d’enregistrer une croissance significative. À Hanoi, les prix des appartements neufs ont augmenté de 6 %, atteignant en moyenne 69 millions de VND/m² ; Pendant ce temps, à Ho Chi Minh-Ville, le prix des appartements neufs a atteint 68 millions de VND/m². L’escalade des prix montre la chaleur et la forte demande du marché.

Les nouveaux projets d'appartements de luxe ouverts à la vente à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont reçu une grande attention de la part des clients, avec des taux d'absorption allant jusqu'à 60 à 80 %. Les projets contribuent non seulement à augmenter l’offre du marché, mais attirent également un grand nombre de résidents grâce à des infrastructures modernes et à des liaisons routières pratiques.

Les grandes entreprises du secteur immobilier telles que Vingroup, Novaland, Sun Group... ont toutes réalisé de grands progrès dans la mise en œuvre de projets et la promotion des activités commerciales. Un exemple typique est celui de Hoa Binh Construction Group Corporation, l'un des plus grands entrepreneurs du secteur de la construction, qui a reçu le soutien de la Banque d'investissement et de développement du Vietnam (BIDV) avec une extension de limite de crédit allant jusqu'à 4 000 milliards de VND. Cela aide non seulement Hoa Binh à surmonter les moments difficiles, mais constitue également un signe positif de la reprise des grandes entreprises immobilières.

Une série de super projets d'Aqua City (Dong Nai) et de NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) du groupe Novaland ont enregistré une certaine reprise avec une augmentation constante du volume des transactions après que les problèmes juridiques aient été progressivement résolus.

Les changements positifs sur le marché immobilier au cours des 9 premiers mois de 2024 proviennent non seulement de la reprise économique et de la demande réelle de la population, mais aussi de la suppression des obstacles juridiques. La promulgation de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les affaires immobilières de 2023 a créé un couloir juridique plus transparent pour les entreprises et les investisseurs. Les réglementations relatives à l’évaluation foncière, aux procédures d’octroi de licences et au déblaiement des sites ont été considérablement améliorées, contribuant ainsi à réduire les obstacles juridiques auxquels les entreprises immobilières sont souvent confrontées.

Par exemple, les projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville ont rencontré des difficultés liées à l'octroi de permis pour construire des sous-sols supprimés. La décision 3803/QD-UBND et la décision 3804/QD-UBND du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville servent de base à l'approbation du plan directeur, avançant vers l'achèvement de la mise à jour des permis de construire ajustés pour les projets immobiliers dans la zone... Avec ces décisions, on s'attend à ce que les problèmes juridiques dans les projets à Ho Chi Minh-Ville soient progressivement résolus.

Selon M. Nguyen Toan Thang, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, la loi foncière de 2024 et le décret 71/2024 réglementant les prix des terrains ont supprimé les obstacles pour de nombreux projets qui n'ont pas encore calculé les frais d'utilisation des terres à Ho Chi Minh-Ville. Actuellement, la ville compte environ 200 projets immobiliers avec des problèmes de financement foncier. En 2024, Hô Chi Minh-Ville supprimera les obstacles pour 36 projets et délivrera environ 17 500 certificats.

Un coin de la zone urbaine Aqua City (305 hectares) du groupe Novaland voit peu à peu ses problèmes résolus. Photo: NGUYEN TUAN

En particulier, constatant récemment que la suppression des obstacles juridiques pour les projets immobiliers à Dong Nai est encore plus lente que dans les provinces voisines, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai, M. Vo Tan Duc, a souligné que la priorité sera donnée à la suppression des difficultés liées à la planification du lotissement C4 dans la ville de Bien Hoa. Ce lotissement couvre une superficie allant jusqu'à 1 500 hectares avec de grands projets comprenant : des zones résidentielles et urbaines à grande échelle telles que la zone résidentielle de Long Hung (227 hectares), la zone urbaine de services commerciaux de l'îlot Phuoc Hung (286 hectares) investie par DonaCoop, la zone urbaine de Dong Nai Waterfront (170 hectares) par Nam Long Investment Joint Stock Company et la zone urbaine d'Aqua City (305 hectares) par Novaland Group.

En outre, les politiques de crédit de la Banque d’État contribuent également à stabiliser le marché. Selon un rapport de la Banque d'État du Vietnam, à la fin du mois de juin 2024, les prêts immobiliers ont augmenté de 4,6 %, dont les prêts aux entreprises immobilières ont augmenté de 10,3 %, en particulier les prêts immobiliers ont augmenté de 1,2 %. Cela montre le soutien du système financier au secteur immobilier, tout en renforçant la confiance des investisseurs et des acheteurs de maisons.

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV, le marché immobilier est officiellement entré dans une phase de reprise positive. Une macroéconomie stable, une inflation contrôlée et des politiques juridiques progressivement améliorées ont créé les conditions pour que le marché immobilier se développe plus fortement dans les temps à venir. En outre, les investissements dans les infrastructures de transport, en particulier les lignes de métro à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, continueront d’être un facteur important de croissance du marché.

Des difficultés et des défis demeurent

Cependant, dans le contexte de l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les activités immobilières de 2023, le secteur immobilier est toujours confronté à une série de difficultés et de défis. Si aucune solution n'est trouvée, les lacunes de longue date s'aggraveront.

Selon le ministère de la Construction, l’un des points les plus importants de la loi foncière de 2024 est d’abolir l’ancien cadre des prix des terrains. Au lieu de cela, la liste des prix des terrains est mise à jour chaque année, déterminant des prix proches de ceux du marché. Cela signifie que le coût des investissements dans la construction et le développement de projets immobiliers va augmenter, ce qui entraînera une hausse des prix de l’immobilier et des logements de 15 à 20 %. Ce changement pourrait causer des problèmes tant aux investisseurs qu’aux acheteurs de maisons. D’un autre côté, si la nouvelle liste des prix des terrains n’est pas strictement appliquée, elle créera des opportunités de spéculation et de manipulation du marché, conduisant à une augmentation des inégalités dans les opportunités d’accession à la propriété entre les différentes classes sociales.

Une autre proposition importante est d’envisager de taxer ceux qui possèdent beaucoup de biens immobiliers, mais cela doit être basé sur le principe de création de valeur pour la société. Dr. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a souligné que la fiscalité ne devrait pas seulement être basée sur le nombre de biens immobiliers possédés, mais aussi sur le but de leur utilisation. Les personnes qui achètent des biens immobiliers pour les louer, créant ainsi une valeur ajoutée pour la communauté, ne devraient pas être soumises à cette politique fiscale.

Mme Do Thu Hang, directrice de Savills Hanoi, a déclaré que l'imposition d'une deuxième taxe foncière nécessite une préparation minutieuse pour garantir la cohérence à l'échelle nationale. Sans synchronisation du système de gestion et des mesures techniques telles que les transactions bancaires et la déclaration de patrimoine, l’imposition de l’impôt n’atteindra pas l’effet souhaité et pourrait même perturber le marché.

L’un des principaux facteurs contribuant aux prix élevés de l’immobilier est le déséquilibre entre l’offre et la demande. Actuellement, l’offre de logements est encore trop faible par rapport à la demande, notamment dans le segment des logements à bas prix, adaptés aux personnes à revenus faibles et moyens. Pour réguler le marché, le ministère de la Construction a proposé de débloquer l'offre immobilière en supprimant les obstacles juridiques dans les projets bloqués, tout en favorisant le lancement de nouveaux projets.

Selon Mme Ho Thi Thu Mai, directrice de la Vietnam Housing Company (Hanoï), si le gouvernement et les entreprises ne prennent pas de mesures drastiques pour augmenter l'offre, en particulier dans le segment des logements sociaux et des logements à bas prix, le marché sera confronté à de graves conséquences. Les personnes ayant de réels besoins en matière de logement auront du mal à devenir propriétaires et la « fièvre des prix » peut conduire à une instabilité pour l’ensemble du marché.

Renforcer la réglementation sur les ventes aux enchères de terrains

L’une des méthodes importantes pour développer les recettes immobilières pour le budget de l’État est la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres. Le ministère de la Construction estime que l'attribution et la location de terrains par le biais d'enchères ont limité les aspects négatifs, ont contribué à réduire la situation de demande et de don et ont augmenté les revenus. Cependant, ce processus se heurte également à de nombreuses limites, notamment le phénomène des « courtiers aux enchères » qui s’entendent pour créer des « prix virtuels » afin de manipuler le marché.

Pour surmonter les aspects négatifs des enchères de droits d'utilisation des terres, le ministère de la Construction a proposé d'augmenter le montant du dépôt lors de la participation aux enchères et de raccourcir le délai de paiement après avoir remporté l'enchère afin d'éviter les comportements spéculatifs et de créer des niveaux de prix virtuels. Cette réglementation permet de réduire le nombre de participants aux enchères qui achètent et revendent pour faire du profit, en laissant participer uniquement ceux qui ont de réels besoins.

Aujourd'hui, le talk-show « Identifier le marché immobilier fin 2024, début 2025 »

Le talk-show, organisé par le journal Lao Dong, aura lieu à 8h00 le 10 octobre, dans le hall du 2e étage du journal Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, quartier Vo Thi Sau, arrondissement 3, Ho Chi Minh-Ville. C’est l’occasion pour les agences de gestion, les entreprises et les experts de proposer des solutions pour favoriser le développement du marché dans le futur.

Le séminaire a porté sur les contenus suivants : État actuel du marché immobilier, prévisions pour les temps à venir ; Impact de 3 nouvelles lois relatives au marché immobilier ainsi que la mise en œuvre de documents guidant l'application de la loi ; questions liées à la liste des prix des terrains et aux taxes...

Source : https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm