Récemment, le gouvernement a mis en place de nombreuses solutions fortes pour aider le marché immobilier à se redresser et à percer. En particulier, dans la résolution 33, le gouvernement a proposé de nombreuses solutions spécifiques et détaillées pour « sauver » le marché. En fait, le marché a également reçu quelques signaux positifs, mais n’a pas réussi à sortir de cette situation.
S'adressant aux journalistes du Journaliste et Journaliste d'Opinion Publique, M. Le Hoang Chau - Président de l'Association Immobilière de la Ville. L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a déclaré : Au cours des 7 premiers mois de 2023, le marché immobilier a continué à faire face à de nombreuses difficultés.
+ Comment évaluez-vous le marché immobilier depuis le début de l’année 2023 jusqu’à aujourd’hui ?
- Bien que le marché immobilier montre des signes d'amélioration après les solutions du gouvernement pour éliminer les difficultés. Cependant, en général, au cours des 7 derniers mois, le marché a encore été confronté à de nombreuses difficultés, à une faible liquidité et à une offre très limitée.
Les principales raisons sont des problèmes juridiques non résolus et un accès limité au capital, certains incidents survenus au second semestre 2022 affectant la confiance des investisseurs et en général, certains problèmes fondamentaux du marché n'ont pas été résolus, tels que des problèmes juridiques, une offre rare, un déséquilibre entre l'offre et la demande...
En fait, le Vietnam n’a pas encore pleinement exploité le potentiel et les atouts du marché immobilier. L’immobilier industriel, touristique et de divertissement est concentré uniquement dans certaines régions et n’a pas créé de dynamique et d’attraction généralisées dans toutes les localités du pays.
| M. Le Hoang Chau prédit que le marché immobilier vietnamien restera atone jusqu'à la fin de 2023, et ne pourra se redresser et se développer de manière plus saine, transparente et plus standardisée qu'à partir du deuxième ou troisième trimestre 2024 grâce aux avancées de l'environnement juridique ; perspectives de croissance économique positives ; développement d'infrastructures synchrones et modernes |
De nombreux segments du marché de l’investissement sont encore confrontés à des barrières et à des obstacles majeurs. Les ressources potentielles en terres n’ont pas été exploitées de manière optimale. L’immobilier dans les parcs industriels, les zones économiques, les zones franches d’exportation et les zones de haute technologie continue de se développer avec prudence et à un rythme modéré, avec de faibles taux d’occupation.
La demande de logements pour toutes les classes sociales est très importante, en particulier pour les personnes à faibles et moyens revenus, mais le niveau de réponse est limité.
+ Pouvez-vous analyser plus clairement les difficultés du marché dans la période actuelle ?
- Actuellement, il existe 3 principales difficultés et obstacles qui empêchent le marché immobilier de percer.
Premièrement, les difficultés liées aux politiques et aux lois, telles que les difficultés liées au droit foncier, les difficultés dues au droit de l’urbanisme et certaines difficultés liées au droit des investissements.
Par exemple, en matière de planification, certains projets avec des plans détaillés au 1/500 ont été approuvés, mais ne sont pas conformes au zonage et aux plans d’ensemble et sont en cours de révision, d’ajustement et de mise à jour conformément à la réglementation.
Or, de nombreux projets rencontrent des difficultés, des obstacles et une mise en œuvre lente en raison des réglementations sur les méthodes d’évaluation foncière ; Dans de nombreux cas, un aménagement du territoire a été annoncé, mais il n’existe pas de plan annuel d’aménagement du territoire au niveau du district...
Deuxièmement, il y a les difficultés de circulation des capitaux. En particulier, l’accès au capital d’emprunt pour les entreprises immobilières n’est toujours pas facile, principalement en raison de trois problèmes : les taux d’intérêt élevés, la légalité des projets et la confiance dans la liquidité du marché. En fait, le taux d’intérêt réel est d’environ 11 à 12 % par an.
La récente réduction des taux d’intérêt de 0,5 à 2 % représente un effort considérable de la part du gouvernement et du système bancaire. Cette mesure a un effet positif sur l’économie et sur les activités immobilières.
Toutefois, réduire la durée du projet d’un an peut aider les entreprises à économiser jusqu’à 12 à 15 % des coûts d’investissement en intérêts. Sans parler des économies réalisées sur les coûts salariaux, les machines et l’équipement, etc. pendant toute l’année.
Une réglementation stricte sur le contrôle des risques liés au crédit immobilier contribue à rendre le marché plus sain, plus proche des besoins réels et à éviter les bulles de prix.
Cependant, à l’heure actuelle, la capacité financière de la majorité des entreprises immobilières est limitée, les fonds propres sont faibles et les opérations reposent principalement sur le crédit bancaire, ce qui rend difficile l’accès au crédit.
Le taux d'intérêt des prêts du programme de 120 000 milliards de VND pour le logement social est trop élevé (8,7 % pour les entreprises, 8,2 %/an pour les acheteurs de logements), ce qui rend la tâche difficile aux investisseurs et aux acheteurs de logements.
Troisièmement, les difficultés liées à la demande globale et à la confiance du marché. On peut constater que la demande totale a fortement diminué dans la plupart des segments, en particulier dans les logements haut de gamme, les biens immobiliers et terrains touristiques et de villégiature haut de gamme. La confiance du marché a chuté.
Selon une enquête préliminaire menée par l'Association vietnamienne de l'immobilier, les deux tiers des entreprises de développement de projets n'ont pratiquement pas eu d'activités de développement de nouveaux projets au cours de l'année écoulée.
Dans le même temps, les sociétés de courtage immobilier ont réduit leurs effectifs d’environ 50 à 70 %. Les investisseurs, la plupart des investisseurs n’ont pas investi d’argent sur le marché immobilier au cours de la période récente.
+ Alors, quelles recommandations avez-vous pour aider le marché immobilier à percer ?
- La question la plus urgente aujourd’hui est d’augmenter la demande totale et de créer une source d’approvisionnement clé pour le marché immobilier vietnamien. La plus grande demande sur le marché immobilier vietnamien concerne actuellement le segment des logements commerciaux abordables. Pour augmenter la demande globale, il est donc nécessaire de développer ce type rapidement, fortement et de manière diversifiée.
Toutefois, dans un avenir immédiat, le Gouvernement doit mettre en œuvre efficacement des solutions pour soutenir le marché immobilier conformément au Programme de relance et de développement socio-économique pour 2023 et la période 2023-2025.
En outre, il faut achever d’urgence la révision des procédures juridiques pour les projets immobiliers en retard/suspendus et les traiter de manière approfondie en 2022 et 2023 afin de créer les conditions pour que les projets soient réexécutés, garantissant ainsi l’approvisionnement du marché en biens.
J'espère également que l'État exemptera de permis de construire les projets d'investissement dans les zones avec un plan détaillé approuvé de 1/500 conformément au point h, clause 1, article 2 de la résolution n° 43/NQ-CP du 6 juin 2014 du gouvernement sur un certain nombre de tâches clés de réforme des procédures administratives dans la formation et la mise en œuvre de projets d'investissement utilisant des terres pour améliorer l'environnement des affaires.
En ce qui concerne le capital de crédit, je pense que les banques commerciales doivent également accroître leur soutien sur les taux d’intérêt/frais pour les transactions immobilières avec paiements électroniques et paiements non monétaires.
En outre, je propose que le taux d’intérêt des prêts pour le marché immobilier au cours de la période 2023-2025 soit le suivant. Pour le segment des logements commerciaux à vocation locative, la recommandation est inférieure à 7 %/an.
Segment logement social : Pour les entreprises, recommandé inférieur à 6%/an ; pour les acheteurs de maisons à moins de 4,5%/an. Segment immobilier de tourisme et de villégiature, recommandé en dessous de 9%/an. Enfin, le segment de l'immobilier résidentiel haut de gamme et les autres segments, recommandés à partir de 9-10%/an.
Orienter et encourager la tendance à émettre des obligations au public plutôt qu’au privé ; Continuer à gérer strictement les violations liées aux obligations d’entreprises, à l’annulation des dépôts et à la déclaration de « double prix » dans les transferts immobiliers afin d’accroître la dissuasion et de garantir les droits des investisseurs, réduisant ainsi les pertes budgétaires ; perfectionner le cadre juridique pour protéger les investisseurs dans les obligations d’entreprises et les certificats de fonds.
Enfin, je recommande de promouvoir la délivrance de certificats de propriété pour les biens immobiliers touristiques et de villégiature aux investisseurs secondaires afin de débloquer rapidement des dizaines de milliards de dollars de ressources et de stimuler le développement de l'immobilier touristique et de villégiature sur la base du décret n° 10/2023/ND-CP modifiant et complétant un certain nombre d'articles des décrets guidant la mise en œuvre de la loi foncière.
+ Merci beaucoup !
Viet Vu (joué)
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