Savills Vietnam a déclaré qu'au deuxième trimestre 2023, les espaces commerciaux à Ho Chi Minh-Ville ont connu une baisse de consommation de 7 000 mètres carrés, la plus faible depuis le quatrième trimestre 2022. Face au retour de nombreux locataires dans leurs locaux, les maîtres d'ouvrage ont transformé la fonction de centre commercial en immeuble de bureaux à louer.
Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et du S22M, Savills HCMC
Convertir en bureau à louer
Récemment, après que la marque Miniso a restitué les locaux, le projet Thao Dien Pearl (Thao Dien, ville de Thu Duc) a enregistré une diminution de 3 000 m2 de surface de plancher consommée et le propriétaire a décidé de convertir la zone de location commerciale en location de bureaux.
Outre Thao Dien Pearl, Savills a également noté un certain nombre de projets à petite échelle de moins de 10 000 m² dans les zones suburbaines qui ont dû convertir leurs fonctions d'espaces commerciaux modernes en bureaux ou en espaces de coworking. Mme Giang Huynh, directrice adjointe, responsable de la recherche et du S22M, Savills HCMC, a estimé que cette tendance a mis en évidence une réalité à laquelle de nombreux projets de vente au détail à louer sont confrontés aujourd'hui.
« Les projets à petite échelle ont souvent du mal à attirer une base de locataires diversifiée et à conserver leur base de locataires. La plupart de ces projets sont situés dans de nouveaux quartiers résidentiels éloignés du centre-ville avec des modèles commerciaux limités à un certain nombre de services tels que la restauration, les supérettes, les soins capillaires, etc. Il s'agit de locataires qui sont souvent incapables de payer des loyers élevés.
Par conséquent, ces modèles sont pour la plupart inefficaces financièrement pour les investisseurs. « Par conséquent, ils ont tendance à convertir les fonctions de ces projets en types plus efficaces commercialement », a analysé l'expert de Savills.
Les défis des modèles de développement
Selon Savills, l’offre nouvelle au cours des 6 premiers mois de 2023 est assez limitée. L'offre totale de commerces de détail modernes à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint plus de 1,5 million de mètres carrés de surface au sol, inchangée par rapport au trimestre précédent. Le prix de location est d'environ 3,5 millions de VND/m2/mois pour la zone centrale et d'environ 1 million de VND/m2/mois pour la zone non centrale. Le taux d'occupation est resté à 91%, inchangé par rapport au trimestre précédent.
Mme Tran Pham Phuong Quyen, Responsable de la location de commerces de détail, Savills HCMC
« Au cours des 6 premiers mois de l’année, malgré la situation économique difficile, nous avons enregistré un taux d’occupation et des prix stables. « Cela montre une bonne demande sur le marché », a évalué Mme Giang Huynh.
Au deuxième trimestre, trois nouveaux projets ont été réalisés, la plupart en zone suburbaine. En règle générale, Thiso Mall Sala, avec sa taille modérée et son emplacement pratique, peut attirer une variété de locataires allant des marques de restauration, de mode et d'accessoires aux supermarchés, attirant ainsi un bon trafic de visiteurs et réalisant une bonne capacité de location.
« Le taux d'occupation de plus de 90 % est en partie dû au fait que l'offre commerciale moderne à Hô-Chi-Minh-Ville est encore faible par rapport à la population totale de 13 millions de personnes. Par rapport à Bangkok ou à d’autres villes de la région, leur surface commerciale moderne totale est d’environ 8 à 9 millions de mètres carrés de surface au sol. « On peut constater que la zone commerciale moderne de Ho Chi Minh-Ville est très petite par rapport au grand potentiel de la ville en termes de consommation », a analysé Mme Giang Huynh.
Partageant ce point de vue, Mme Tran Pham Phuong Quyen, responsable de la location de commerces de détail chez Savills HCMC, a également déclaré que le plus gros problème du marché vietnamien des espaces de vente au détail aux yeux des locataires étrangers est la pénurie d'espaces de qualité. Le Vietnam est souvent comparé à des marchés voisins établis de longue date comme la Thaïlande et la Malaisie, où l'on trouve de nombreux locaux spacieux et de grande taille ainsi qu'une série de projets de centres commerciaux de qualité.
À Ho Chi Minh-Ville, les espaces commerciaux du quartier central sont généralement recherchés par les grandes marques internationales qui viennent d'entrer sur le marché vietnamien. Ces marques ont souvent des exigences d’emplacement strictes pour garantir l’accès à de nombreux clients, une présence impressionnante de la marque dans la rue ou dans des centres commerciaux célèbres.
« Cependant, les taux d’occupation élevés dans les centres commerciaux obligent les marques à attendre patiemment l’expiration des contrats avant d’avoir l’opportunité de prendre leur place. « Parallèlement, les maisons de ville sont confrontées à d'autres obstacles, notamment : les maisons à plusieurs étages qui réduisent l'efficacité de la conception et l'utilisation de la surface, la sécurité, l'espace de stationnement, les procédures légales de location... ce qui fait que les marques internationales se sentent hésitantes pendant la phase de création d'entreprise », a déclaré Mme Quyen.
En regardant les 6 derniers mois de l'année, le marché comptera 3 nouveaux projets situés dans des zones non centrales, d'une superficie totale d'environ 70 000 m2. Cependant, comme la majeure partie de cette offre se situe dans des zones non centrales et dans de nouvelles zones résidentielles, l’histoire du problème de remplissage pourrait se répéter.
« Nous espérons que les nouveaux modèles de vente au détail seront en mesure d’attirer des locataires potentiels ainsi que ceux qui ont une bonne capacité financière, en offrant des expériences d’achat intéressantes pour attirer le trafic des consommateurs », ont ajouté les experts de Savills.
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