Les investisseurs s’associent aux banques ?
En fait, il existe de nombreux projets où, avant de vendre des maisons aux clients, l’investisseur hypothèque l’ensemble du projet auprès de la banque. Au lieu de libérer l'hypothèque et de vendre aux clients, l'investisseur ne l'a pas fait et n'a pas payé la dette, ce qui a conduit la banque à saisir les prêts immobiliers des gens. Même dans de nombreux immeubles de grande hauteur, l’investisseur, après avoir vendu la maison au client, continue d’hypothéquer la maison auprès de la banque pour emprunter de l’argent à d’autres fins. Ce n'est que lorsqu'ils ne peuvent pas payer la dette et que la banque saisit la maison pour récupérer le capital et les intérêts, que les résidents tombent à plat ventre. Il n’est donc pas possible de réaliser un livre rose pour chaque appartement.
Un immeuble d'appartements de Ho Chi Minh-Ville a hypothéqué les livrets roses des résidents auprès de la banque.
Un habitant dont la maison a été soudainement saisie a demandé : « Lorsqu'un particulier emprunte de l'argent, la banque vérifie très soigneusement le bien hypothéqué en termes de légalité, de valeur, de documents... Je ne comprends pas pourquoi les investisseurs peuvent facilement emprunter de l'argent sur des appartements vendus et passer malgré tout les barrières procédurales de la banque ? » C’est aussi la question que se posent de nombreuses personnes lorsqu’elles assistent à la scène ironique ci-dessus.
En effet, selon la réglementation, lors de la signature d'un contrat de vente et d'achat immobilier avec un client, si l'investisseur hypothèque le bien immobilier auprès de la banque, il doit libérer l'hypothèque. Lors de la remise de la maison au client, la maison doit être inspectée et répondre à toutes les conditions. Après un certain temps, l’investisseur est responsable de la délivrance du livre rose au client. C'est la réglementation, mais en réalité, de nombreux appartements n'ont pas été testés pour répondre aux conditions d'occupation, même sans tests de prévention et de lutte contre l'incendie, et le projet a été construit sans permis, mais est quand même vendu et remis aux clients pour qu'ils y emménagent. En particulier, la situation de « vente d’appartements non préparés » est également l’une des raisons qui conduisent les résidents à risquer de perdre leur logement. Concrètement, dès le début du projet, avant même que les procédures ne soient terminées et que le terrain soit déjà disponible, de nombreux investisseurs ont ouvert à la vente. Les acheteurs peuvent payer en une seule fois ou en plusieurs versements en fonction de l’avancement du projet. Ainsi, sur le papier le projet est au nom de l’investisseur, mais en réalité le bien appartient au client. Dans de nombreux cas, les banques savent que les investisseurs ont vendu des maisons à des clients mais « ferment les yeux » et laissent les investisseurs les hypothéquer pour emprunter de l’argent.
L'avocat Nguyen Mau Thuong, directeur adjoint du cabinet d'avocats Hoang Thu, a déclaré : « Il existe des cas où les investisseurs hypothèquent d'abord des biens immobiliers, puis les vendent aux clients à l'insu de ces derniers. » Il existe également des cas où des investisseurs ont vendu des maisons à des clients, puis continuent d’hypothéquer le projet auprès de la banque pour emprunter de l’argent. Car lors de la vente aux clients, le contrat de vente n'est enregistré auprès d'aucune agence mais est uniquement stocké dans l'entreprise, de sorte que la banque ne sait pas si l'investisseur a vendu le bien au client ou non. Il est également possible que l'investisseur ait intentionnellement dissimulé la situation et que la banque n'ait pas procédé à une évaluation approfondie, de sorte qu'elle a prêté de l'argent à l'investisseur, alors que ces appartements ont en fait été vendus.
« Pendant la construction, l'investisseur manquait de capitaux et a hypothéqué les droits d'utilisation du sol et les futurs actifs, qui étaient des maisons, auprès de la banque. L'acheteur n'avait aucun moyen de savoir que l'appartement qu'il avait acheté était hypothéqué. La banque qui a accepté l'hypothèque aurait dû publier l'information publiquement pour que les gens le sachent. Ce n'est qu'une fois l'investisseur libéré de l'hypothèque que l'acheteur a pu signer le contrat de vente. Mais ici, l'investisseur a contourné la loi, en signant de manière ambiguë un contrat de coopération ou un contrat promettant d'acheter et de vendre. Maintenant que l'incident a été révélé, l'acheteur a subi toutes les pertes. Il est clair que le bien immobilier a été hypothéqué auprès de la banque, mais l'investisseur l'a quand même vendu à des clients, ce qui prouve qu'il a escroqué des clients. L'investisseur doit être poursuivi pénalement. Même la banque est responsable dans cette affaire, elle ne peut pas être innocente », a analysé l'avocat Nguyen Mau Thuong.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville
Il faut délivrer un livret rose aux acheteurs de maison
En termes d'analyse juridique, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la loi sur les affaires immobilières de 2006 n'est pas aussi stricte que la loi sur les affaires immobilières de 2024, car la loi interdit uniquement aux investisseurs de mobiliser et de s'approprier illégalement des capitaux auprès des acheteurs et des locataires-acheteurs. La loi permet également que les projets soient commercialisés une fois terminés ou formés dans le futur.
« Mais le Code civil stipule qu'un bien immobilier ne peut pas être échangé deux fois. Si l'immeuble entier a été hypothéqué auprès de la banque, il ne peut pas être vendu aux clients. Si l'hypothèque a été faite à la banque et que l'investisseur continue à le vendre aux clients, l'investisseur viole la loi. La banque est également en faute, car lorsqu'elle accepte l'hypothèque, elle doit gérer le bien hypothéqué et ne peut pas dire qu'elle ne sait pas que l'investisseur l'a vendu aux clients. Surtout lorsque le bien hypothéqué est une maison construite dans le futur, elle doit être encore plus prudente pour surveiller la source du prêt afin de s'assurer qu'il est utilisé et déboursé à bon escient. Ainsi, la banque est en faute, responsable ; et l'acheteur est la partie honnête, la victime », a analysé M. Chau et a ajouté : « Si l'investisseur a pleinement annoncé le projet hypothéqué mais que le client l'achète quand même, le client est responsable. Au contraire, si l'investisseur cache l'hypothèque du projet et le vend quand même au client, le client est la victime. Dans le cas d'un appartement qui a été vendu au client et qui est hypothéqué, l'investisseur a le droit de erreur et la banque est également en faute pour ne pas avoir évalué soigneusement. Le client est alors innocent et protégé. L’État doit donc délivrer des livrets roses aux clients ; L'investisseur et la banque traiteront ensemble ou s'attaqueront en justice.
« Depuis 2013, nous avons fait une telle recommandation, mais jusqu'à présent, les droits légitimes des gens n'ont toujours pas été protégés », a souligné M. Le Hoang Chau.
L'avocat Vu Anh Tuan (Barreau de Ho Chi Minh-Ville) a également affirmé : « L'investisseur a vendu des biens immobiliers à des particuliers et a également hypothéqué le bien auprès de la banque, ce qui constitue une fraude. » Les banques et les acheteurs immobiliers doivent déposer une plainte contre l’investisseur auprès de la police et intenter une action civile contre l’investisseur devant le tribunal pour protéger les clients. Lorsque la banque poursuit l’investisseur, ce sont les acheteurs de maison qui ont des droits et des obligations connexes, dont les droits seront examinés et résolus par le tribunal. En particulier si l'investisseur est considéré et traité dans une affaire pénale, la partie civile de la banque et des acheteurs de maisons sera également résolue, il ne peut y avoir de cas de saisie des maisons des clients.
On sait qu'à ce jour, à Ho Chi Minh-Ville, il y a encore environ 60 000 maisons qui n'ont pas obtenu de livret rose, y compris de nombreux projets où les investisseurs ont hypothéqué les maisons des gens pour emprunter de l'argent aux banques mais n'ont pas pu rembourser leur dette et ont vu leurs livrets roses confisqués par les banques. Récemment, le Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville a également tenu une réunion pour interroger le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville sur la responsabilité dans la gestion des appartements et la délivrance des livrets roses. En conséquence, outre les violations de l’investisseur et de la banque, il y a aussi une part de responsabilité des autorités lorsqu’elles ne gèrent pas et ne punissent pas strictement, allant même jusqu’à montrer des signes de dissimulation et d’apologie des méfaits. Il est donc nécessaire de séparer le traitement des infractions par les investisseurs et les banques de la délivrance des livrets roses aux acheteurs de logements.
Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
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